退地风波与“地王”的风险

　　近两个月，一方面房企积极拿地，全国重点城市土地市场比如北上广深、南京、合肥等频现“地王”，市场“面粉贵过面包”成为常态，另一方面，10月21日，碧桂园刚刚联合中国金茂以2.9万元/平方米的单价、51.8亿元的总价夺得了北京丰台区的两幅商业金融业用地，如愿以偿地

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　　退地传闻风波和地王频现的背后，是楼市可以预见的巨大风险。

　　开发商聚焦一线城市的风险

　　拿下“地王”的房企以联合体形式居多，尤其是“民企+国企”、“房企+险资”联合体形式成为现阶段非常明显的特征。

　　近年来，随着房地产市场逐渐走向成熟，房企面临的挑战也越来越多。任何一个房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势，于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为合作开发的热衷者。

　　在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。对于房企来讲，无论是为了拿地获得今后开发收益、为了上市融资，还是为了“傍大款”进入一个城市进行深耕，或者是为了合并财务报表制造漂亮销售业绩，为了合理配置公司资产，利用合作向“轻资产”模式转型，未来房企之间通过收购、参股、控股等“强强联合”的方式，即使楼市“新常态化”下的今天，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置，实现利益最大化。

　　那么，房企联合体在一二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块是否就可以规避市场风险？很显热，碧桂园、华润、招商等房企在北京退地的传闻说明答案是否定的。

　　近两年，土地市场热点主要还是在一二线城市，尤其是一线城市，这和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关系。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着对进入一线城市开发的企业来讲未来风险也会越来越大。

　　另一方面，外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进一线城市风险最大。2013年以来，以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时，或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时，企业就会出现资金链危机。

　　而地价的攀升，楼市“被豪宅”化，市场面临结构性风险。以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄浦滨江、前滩板块等地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。北京土地上市场亦是如此，比如朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等。

　　“地王”对楼市的威胁

　　北京、上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，那么房价也自然水涨船高，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

　　针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程。由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

　　不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2015年上海商品住宅成交量有可能会在1400万平方米左右，甚至略微超过1400万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量（2010～2014年年均销售量）987万平方米。这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗？显然，答案是否定的。

　　今年上半年，在“3·30新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策（对于上海楼市来讲没有必要），再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。上海以外一线城市、南京、合肥等热点二线城市市场亦是如此。

　　因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇明年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不一定是件好事，也极有可能因此而陷入资金链断裂的风险。

　　（作者为同策咨询研究部总监）