京城“地王潮” 是怎么炼成的

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2015-11-12 01:06:00

来源：上海证券报

　　临近年关，北京掀起了楼市史上最为火热的“地王潮”。一方面，2013年7.3万的单价地王被刷新到了7.5万，同时也诞生了一大批“5万+”超高单价地王，让未来北京六环以内房价进入了“6万+”的豪宅时代；另一方面，近期密集诞生了5个总价地王，并掀起了最为壮观的开发商抱团“抢地”盛景，北京今年也将创造成交面积下降，但成交金额创历史新高的土地市场奇迹。

　　只是，北京这轮“地王潮”有点诡异。首先，北京今年房价上涨幅度不仅远不及深圳和上海，也逊于南京和武汉，好似还未从去年的回调中缓过劲来；其次，地王集中在公共服务不足、轨道交通滞后的丰台区；最后，大型开发商抱团取暖、志在必得，46%的土地被联合拿下，而在2012年，这个数仅为30%。尽管近期在南京、杭州、温州和佛山等地也诞生了地王，但整体而言，土地市场远没有北京那般火爆。300个城市前9个月土地成交面积同比下降30.4%，这与北京土地市场形成了鲜明的对比。

　　北京土地市场滚烫，既有北京供地特征、楼市运行特质因素的影响，也是典型开发商运营战略转变使然，而货币政策宽松则是重要的驱动力量。

　　2010年以来（除2013年），北京商品住宅用地供应量整体呈下滑态势，去年土地供应规模创6年新低，宅地供应建筑面积仅为2010年的49%，同比下跌35%，成交面积创2008年以来新低。同时，北京宅地供应计划平均完成率不足50%。今年1至9月，北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。另外，去年北京大规模推出自住型商品房（占全部住宅用地的40%），严重挤压商品住房用地，导致今年对后者需求暴增。

　　2009年以来（除2014年），北京每年楼市供需缺口为448万平方米，而6年来北京新房成交量稳定在1050万平方米左右，这意味着近一半新增需求靠消化存量地。依据近期易居研究院对35个重点城市2008年至2014年住房平均供求比的排名，北京供求比为0.91，供求紧张程度排名第二。2013年至2015年，北京楼市成交整体处于高位，开发商储备土地消耗殆尽。今年1至10月，新房销售同比增长40%，后续供应不足全面暴露，在京房企要生存下去，就得增加土地储备。

　　北京楼市去年经历了2008年以来最显著的回调，在一线城市中回调幅度最大。据CREIS统计，全年商品住宅成交面积下滑22%，年底新房和二手房价格指数较年初分别下跌7.1%和6.5%。今年以来，北京楼市量价增幅并不高，但二手住房价格水平却是全国最高的，说明整体购买力在全国最强劲。特别2013年一批地王在今年以“5万+”的高价相继入市，获得市场追捧，给了开发商极大激励。因此，在当前量价涨幅并不高，而未来北京楼市量价回升可期的情况下，增加土地储备是不错的选择。

　　随着“京津冀”一体化的落地，北京城六区制造业和交易中心等已开始外迁，城六区规划将更合理，产业结构将全面升级，轨道交通将实现全覆盖，房地产前景更被看好。以本次地王集中的丰台为例，其所处的南片区一直是规划和价格洼地。随着“城南计划”的落实，7000多亿元的城南投资将落地，丰台房价的洼地将被填平，开发商也将提前进驻。

　　在全国楼市进入“去库存”的“新常态”下，北京等一线城市被认为是楼市的“安全区”。特别是北京，即便“京津冀”一体化会疏散低端产业和就业人群，但北京产业形态将更高端和合理，亚洲国家的首都在集聚人口和产业上的优势无出其右。所以，去年以来，恒大、碧桂园等扎根二、三线城市的龙头房企纷纷回归一线城市，但与此同时，土地供应计划连续几年没有完成的影响在今年明显体现。再加上，去年以来，北京新增土地供应很大一部分被自住型商品房拿走，在需求和供应双重挤压下，地王频出就不奇怪了。

　　无疑，北京“地王潮”也是资金堆积的结果。截至9月，今年新增贷款9.9万亿，加上地方债务置换2万亿、银行拆借给证金公司近万亿，信贷投放超10万亿，力度超过往年。同时，债券全面“开闸”并向房企倾斜。截至10月，公司债发行同比翻4倍，房企占60%，发行利率在5%左右，龙头房企发债利率降至3-4%，比2011-2014年降低2个百分点。驻京的房地产央企是资金宽松的最大受益者。

　　北京“地王潮”如此壮观，固然有供应端紧缩、需求端旺盛的客观原因，但对未来一致性看好、企业持续经营需补充“弹药”、宽松流动性的推动，以及占据京城楼市“一席”给企业资产负债表带来的溢价红利，已让地价及溢价率在这场“抢地”大战中隐约出现“泡沫”。这不，近期多家开发商“退地”的传闻，就揭示出对未来北京楼市的无限乐观要收敛一下了。试想，未来一两年，这些地王将会以单价6万以上甚至是“10万+”的“顶豪”面世。有多少人能买得起这样的房子呢？

　　