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京城“地王潮” 是怎么炼成的

来源:上海证券报

  临近年关,北京掀起了楼市史上最为火热的“地王潮”。一方面,2013年7.3万的单价地王被刷新到了7.5万,同时也诞生了一大批“5万+”超高单价地王,让未来北京六环以内房价进入了“6万+”的豪宅时代;另一方面,近期密集诞生了5个总价地王,并掀起了最为壮观的开发商抱团“抢地”盛景,北京今年也将创造成交面积下降,但成交金额创历史新高的土地市场奇迹。

  只是,北京这轮“地王潮”有点诡异。首先,北京今年房价上涨幅度不仅远不及深圳和上海,也逊于南京和武汉,好似还未从去年的回调中缓过劲来;其次,地王集中在公共服务不足、轨道交通滞后的丰台区;最后,大型开发商抱团取暖、志在必得,46%的土地被联合拿下,而在2012年,这个数仅为30%。尽管近期在南京、杭州、温州和佛山等地也诞生了地王,但整体而言,土地市场远没有北京那般火爆。300个城市前9个月土地成交面积同比下降30.4%,这与北京土地市场形成了鲜明的对比。

  北京土地市场滚烫,既有北京供地特征、楼市运行特质因素的影响,也是典型开发商运营战略转变使然,而货币政策宽松则是重要的驱动力量。

  2010年以来(除2013年),北京商品住宅用地供应量整体呈下滑态势,去年土地供应规模创6年新低,宅地供应建筑面积仅为2010年的49%,同比下跌35%,成交面积创2008年以来新低。同时,北京宅地供应计划平均完成率不足50%。今年1至9月,北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。另外,去年北京大规模推出自住型商品房(占全部住宅用地的40%),严重挤压商品住房用地,导致今年对后者需求暴增。

  2009年以来(除2014年),北京每年楼市供需缺口为448万平方米,而6年来北京新房成交量稳定在1050万平方米左右,这意味着近一半新增需求靠消化存量地。依据近期易居研究院对35个重点城市2008年至2014年住房平均供求比的排名,北京供求比为0.91,供求紧张程度排名第二。2013年至2015年,北京楼市成交整体处于高位,开发商储备土地消耗殆尽。今年1至10月,新房销售同比增长40%,后续供应不足全面暴露,在京房企要生存下去,就得增加土地储备。

  北京楼市去年经历了2008年以来最显著的回调,在一线城市中回调幅度最大。据CREIS统计,全年商品住宅成交面积下滑22%,年底新房和二手房价格指数较年初分别下跌7.1%和6.5%。今年以来,北京楼市量价增幅并不高,但二手住房价格水平却是全国最高的,说明整体购买力在全国最强劲。特别2013年一批地王在今年以“5万+”的高价相继入市,获得市场追捧,给了开发商极大激励。因此,在当前量价涨幅并不高,而未来北京楼市量价回升可期的情况下,增加土地储备是不错的选择。

  随着“京津冀”一体化的落地,北京城六区制造业和交易中心等已开始外迁,城六区规划将更合理,产业结构将全面升级,轨道交通将实现全覆盖,房地产前景更被看好。以本次地王集中的丰台为例,其所处的南片区一直是规划和价格洼地。随着“城南计划”的落实,7000多亿元的城南投资将落地,丰台房价的洼地将被填平,开发商也将提前进驻。

  在全国楼市进入“去库存”的“新常态”下,北京等一线城市被认为是楼市的“安全区”。特别是北京,即便“京津冀”一体化会疏散低端产业和就业人群,但北京产业形态将更高端和合理,亚洲国家的首都在集聚人口和产业上的优势无出其右。所以,去年以来,恒大、碧桂园等扎根二、三线城市的龙头房企纷纷回归一线城市,但与此同时,土地供应计划连续几年没有完成的影响在今年明显体现。再加上,去年以来,北京新增土地供应很大一部分被自住型商品房拿走,在需求和供应双重挤压下,地王频出就不奇怪了。

  无疑,北京“地王潮”也是资金堆积的结果。截至9月,今年新增贷款9.9万亿,加上地方债务置换2万亿、银行拆借给证金公司近万亿,信贷投放超10万亿,力度超过往年。同时,债券全面“开闸”并向房企倾斜。截至10月,公司债发行同比翻4倍,房企占60%,发行利率在5%左右,龙头房企发债利率降至3-4%,比2011-2014年降低2个百分点。驻京的房地产央企是资金宽松的最大受益者。

  北京“地王潮”如此壮观,固然有供应端紧缩、需求端旺盛的客观原因,但对未来一致性看好、企业持续经营需补充“弹药”、宽松流动性的推动,以及占据京城楼市“一席”给企业资产负债表带来的溢价红利,已让地价及溢价率在这场“抢地”大战中隐约出现“泡沫”。这不,近期多家开发商“退地”的传闻,就揭示出对未来北京楼市的无限乐观要收敛一下了。试想,未来一两年,这些地王将会以单价6万以上甚至是“10万+”的“顶豪”面世。有多少人能买得起这样的房子呢?

  
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(责任编辑:田欣鑫) 原标题:京城“地王潮” 是怎么炼成的

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