高盛：楼市虽复苏 但房企投资低迷值得担忧

　　高盛指出，尽管销售回暖和供需改善使得前景相对乐观，但中国房地产市场仍值得担忧。土地成本的飙升导致再投资回报率低迷，房企拿地热情创下历史新低，显示出对市场信心仍然不足。高房价对购房者的承受能力也构成考验。

　　高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸今天表示，年初至今，中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。在绝对库存并为明显改善的情况下，销售的快速回暖已经带动主要城市的库存数量出现明显的下降趋势。

　　不过，销售增长并没有像以往那样拉动房地产企业投资高峰。继2014年双双下滑之后，今年前8个月的土地出让交易量同比下降41%，新开工同比下降17%。昨天最新数据显示，10月房地产投资增速同比下滑2.4%，新开工面积同比更是大降24.5%。

　　王逸表示，受到今年销售回暖的影响，房地产企业明年的现金流将同比增加，财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷，房企拿地的情绪热情普遍不高。今年至今，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。

　　再投资回报低迷，也是此轮地产销售复苏后房地产企业估值却相对偏低的重要原因。而这背后，土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。下图显示，今年一线城市（北京、上海）土地成本已经占到售价的40%。

　　王逸指出，高盛将密切关注房企再投资的数据，如果该数据出现变化，可能意味着中国房地产市场的转折点。

　　需求端同样值得忧虑。过去十几年，人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场发展的决定性因素，其中前者的影响因素甚至占到了70%。但如今，随着中国经济转型，人口迁移受到了阻碍，老龄化也使得长期的房地产需求面临下降压力。

　　高盛指出，中国2.5亿移动人口中，农业户口人群在工作地购房的比例仅为6%，非农业户口人群在工作地购房的比例为25%。

　　而且，长期的高房价对人们买房的承受能力也构成考验。这些问题都需要在未来的新型城镇化中加以解决，高盛同样将密切关注这一进程。

　　从政府层面来看，长期通过政策刺激房地产行业发展并非长久之计。这样做只是延缓了供求剪刀差出现的时点，却无法将其消除。尽管政府正努力摆脱经济对于房地产的过度依赖，但考虑到房地产依然是稳增长的重要行业，政府未来的房地产政策预计仍将趋向宽松。

　　高盛预计，持续的政策放松将改善住房承受比并释放挤压需求，这将会支持房价持续复苏，并提振市场对于在投资和增长前景的信心。