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马克:人口、房价与农村土地确权

来源:搜狐财经 作者:马克

  文/马克

  一年前的今天,似乎罕有人能料到,在全国房地产行业进入周期性调整的时候,深圳房价还能在近一年内暴涨50%。于是现在唱多深圳楼市的人明显又多了起来,上上下下都在讨论深圳房价何时能够超过香港。

  与此同时,北京也不甘落后,地王频出。近日,北京土地市场成交的土地,楼面价都远超周围房价,最近一个月,北京住宅地块平均楼面价高达3.8万。有人估计,今后北京新房价格将卖到8万/平,还不是中心城区,而是五环外的犄角旮旯的地方。

  无论是北京开发商,还是深圳买房人,都在赌这些城市的房价在未来能够继续像十年前那样大幅上涨,而理由无非是人口流动、货币超发、土地供应这些十年来一直被述说的故事:人口在不断涌入北上广,人民币一年不如一年值钱,政府限制土地供应,还有降息带来的刺激,都会导致房价的进一步大幅上涨。

  然而,我要说,拿过去十年的经验看未来十年的前景,是大错特错。一是错在没有考虑外部因素,二是错在没有考虑关键的内部因素。

  人口、货币、土地固然是过去十年北上广房价飙涨的决定性原因,但是加入WTO十六年的中国已经不再脱离于世界,而是与全球紧密的结合在一起了。资本也不再束缚于国内,而是可以全球流动了。十年前北京房价六千八千一平,而现在已经接近四万一平,翻了将近五倍,而同期的纽约伦敦房价有翻了五倍吗?

  如今北上广深房价已经逼近伦敦纽约,假若如楼市春天派所希望的那样,再按十年前的涨速继续涨下去,那十年后将远远超过伦敦和纽约,你们觉得有可能吗?

  资本是全球流动的,对于有钱人来说,他们永远会寻找房价洼地去投资,为什么要成为你手中不动产的“接盘侠”?伦敦纽约近些年相较于过去房价涨幅迅猛,很大因素就是海外投资者的炒房,其中就有很多中国人。中国富人现在选择去海外投资房地产,不在你国内投了,伦敦、纽约、悉尼、温哥华哪里便宜就会往哪边投资,就和海淘一样。相比之下,北上广深的不动产回报率已经过了诱人的阶段,不再具备吸引力了。深圳一年涨50%那是例外。

  这是中国一线城市房价不会大幅上涨的一个理由,十年内最多翻一倍,从现在四万均价翻到八万十万左右,撑死也就这样了。从投资回报率来看,十年翻倍的回报率也不并太高。这还要考虑全球不再发生如2008年那样的经济危机,但从历史上看,十年一次的周期轮回始终无法逃避,1988、1999、2008,每过十年就会有一个商业周期的到来,资产价格会陷入低谷,然后再复苏,再是泡沫……

  第二个与十年前不一样的关键因素是农村土地确权。这个事情城里人关注的并不是很多,可能买小产权房的人群会更关心一点。中国并非没有土地,哪怕在北上广深这一线城市里,也拥有着大量的农村土地尚未开发利用。农民对土地确权是兴致颇高的。厉以宁就在22日北大的论坛上明确表示未来土地确权值得认真关注,认为其意义深远。

  厉老这样说的,农村土地确权以后,农民的宅基地,宅基地上的房子都有了房地产证,农民就能获得财产性收入。

  这可是非常了不得的变化,这意味着小产权房有可能破口。而一旦小产权房能够有了合法身份,农村就能瞬间供应大量的住宅,城市人就能绕过万恶的开发商,直接和农民签订不动产交易合同。你以为,那时北上广深的房价还能如今天那样坚挺吗?北京的一套小产权房也不过几十万而已。

  厉以宁曾被称为“厉股份”,因为他和其他学者曾力推股份制改革。股份制改革在上世纪90年代落地以后,中国出现了可以交易股票的股市,造就了一大批富翁。直至今日,如马云、王健林、史玉柱、许家印这些富豪,莫不利用股市成就了自己的财富帝国。

  如果农村土地确权以后,农民不动产可以流转,城市资本可以进入农村,那时能够造就的富翁,将不亚于股份制改革的程度。与此同时,大量的资本投入,会产生大量的住宅,从而导致北上广房价的松动。恐怕这就是厉以宁所说的“意义深远”的含义。

  归根到底,房价取决于供求关系,人口、货币、制度影响的都是供给和需求。站在今日的中国,和十年前不一样的,我们一要具备全球视野,从全球资产配置角度来观察中国一线城市房价,二要认真对待农村土地确权这回事。知识决定命运,知识能保证你做出风险较小的投资选择。

  

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(责任编辑:沈路)

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