今年10月，家住福建省泉州丰泽区东方花园城小区的住户们发现，小区6部电梯都停运了。此外，小区的保安、保洁也不见了——物业公司之前发出的撤离声明开始施行。
这是一起物业公司和业主间的纠纷：物业把60多户业主诉至法庭，索要被拖欠的24万余元物业费，业主败诉；有业主反过来举报物业没有资质，物业被主管部门责令退出，结果小区陷入混乱，电梯全被关停……
物业公司管理，大小矛盾不断。在福州市12345政府公共服务系统上，仅2015年初至今就有近3000条对物业公司的投诉。没有物业管理的小区，居民叫苦连天。小区无绿化、卫生状况差、垃圾随处乱丢、配套设施不全、车辆随意停放、夜晚无路灯……
物业如何更好地服务业主，让业主满意且心甘情愿地交纳物业费似乎成了一道难解之题。日前，有消息称，新的《福建物业管理条例》征求意见稿提出，小区业主拒缴物业费，拟纳入个人征信系统。就此话题，有专家指出，在现实中，物业只有在收费时才是“弱势”，不缴费是当前业主制约物业的唯一办法，若随意将不缴费与个人征信系统挂钩，显然不合理。
一对不可调和的矛盾“楼道很脏，几个月才清洗一次。陌生人进出自由，让人没有安全感。在车辆管理上，保安只管收钱，外来车辆也可随意出入。我们每个月都按时交纳物业费，可是物业的服务水平实在让我们不满意。”说起对物业服务的不满，家住福州鼓楼某小区的潘大妈可以说出一箩筐，她的话也代表了当前业主对物业的看法。
价质不符，是许多业主对物业的看法，基于此，物业与业主间纠纷不断，近年甚至发生了多起业主与小区保安冲突的事件。
海星小区是泉州最大的安置房小区，远远望去颇具现代气息。走近一看，小区内的环境卫生却令人担忧：建筑沙土随意堆放，生活垃圾散落在小区过道；
泉州丰盛假日城堡，12年换了七八家物业公司；
因部分业主没有交纳公摊费，福州晋安区名桂佳园的物业撤离，小区停水多日，居民生活十分不便；
……
类似事件屡见不鲜，“造成诸多问题的主要原因是，物业管理企业经营不规范，服务不到位；个别物业管理企业服务意识差，制度不健全，维修不及时，保洁不彻底；忽视业主权益，不完全按合同、标准履行职责；管理人员素质低，责任心不强，存在多收费、搭车收费、财务不公开的现象。”福州大学社会学系教授甘满堂说。“小区部分业主不交或拖欠物业费，是某些物业公司撤离小区物业服务的主要原因。”
物业费为什么难收
物业费为什么难收？“你服务不好，我干吗要交物业费？”“你不缴费，物业难以维系，哪来的服务？”这样的死局，在全国城市的小区并不鲜见。
34栋楼，5300多户，业主加租户超过3万人，一个要设置两个社区居委会的巨型小区——福州晋安区鹤林新城的物业撤离。物业欲撤离的理由是被欠400多万元。
“物业服务太差了，因此我才不交钱。”一位已连续38个月不交物业费的居民说：“我多次提意见都没改，干脆就不交物业费了”。
物业费到底有多难收？一组数据可见一斑：泉州北星社区海星小区收缴率近50%，霞淮社区丰盛假日城堡收缴率近70%。福州市物协此前的一项调查也显示，福州市物业行业物业费收费率10多年来都在70%以下。
“物业费难收，在全国是普遍现象，这让各地物业公司头疼无比。”业内人士指出，物业费难收的情况较为复杂。
福建省住房和城乡建设厅相关负责人表示，目前物业存在的问题是质价相符的价格机制尚未建立，服务价格与服务成本间缺乏联动；物业服务企业规模普遍偏小，从业人员整体素质不高，行业平均利润率呈下降趋势，从业人员收入低，导致人员流动性大；业主大会和业主委员会运作不规范，业主自我约束和监督机制不健全，不作为、乱作为现象时有发生。
记者了解到，这些原因的出现还与业主委员会难成立有很大的关系。业主委员会是物业的“顶头上司”，然而，许多小区居民虽然急切盼着成立业主委员会，但业委会往往难产。中国物业管理协会会长沈建忠介绍，目前，我国业主委员会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现，北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅将近20%。
欠费纳入征信不应一刀切“征信介入的都是公认的是非分明的一些事务，拒缴物业费看似是失信行为，但"失信"的原因还是要客观分析辨别。”业内人士指出，物业提供服务，业主埋单理所当然，但如果服务质量跟不上，甚至不服务光收费，业主不掏钱则不应视为失信。“物业服务到位，拒缴物业费的人应该是少数，倒是物业无资质、乱收费、乱占用公共资源、有服务无质量才是更应关注的内容。”
据了解，自从启动征信系统以来，央行已经建立了个人征信系统，法院系统也不定期公布“老赖”，不文明游客也纳入征信系统。福建丰一律师事务所律师许亚萱认为，征信系统有着强大的威慑力，但征信系统不是适合所有部门或领域，不可任意为之，必须谨慎。
业内人士认为，政府部门应建立完善的淘汰机制，让社会都参与监督，每年要定期进行检查，对违规物业公司给予处罚、降级或注销，对于信誉好的企业给予适当奖励，鼓励企业做好服务工作，提高整个行业的形象。
福州市老科协在其《福州市物业行业生存环境的调查报告》中指出，主管要加强与物业管理相关的法律、法规的宣传和教育。“法律面前，人人平等”的前提是人人懂法，越多的业主、物业企业和行政管理人员学法、知法，这个行业才能依法经营和依法管理。其次，把工作重心从单纯的行政审批转变到对市场的监管上来。明确各行政主管部门在物业管理工作中的责任，加强小区公共事务管理，把行政管理的触须从“围墙”外延伸到“围墙”内。
泉州市住建部门相关人士透露，今后泉州住宅的物业费将由业委会收取，再按合约逐月支付给物业公司。若是物业公司代劳的话，那么费用收取则加盖业委会印章，而物业公司的费用，则根据合同约定，由业委会支付。
多地推动“拒交物业费纳入失信记录”
《南京市住宅物业管理条例》(草案)今年7月公开征求意见，其中规定，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。这一内容引起当地市民热议，在一项网络投票中，有八成网友对这个规定投反对票。此后，该草案的二次审议稿进行修改，规定欠交物业费、公摊水电费等行为，经生效判决或仲裁裁决确认后，仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
今年年初，上海市房管局发布《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》提出，上海将建立业主(使用人)居住信用管理制度，将住宅小区内拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、群租、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为录入本市公共信用信息服务平台，并依法面向社会提供查询。(本报记者 吴铎思)
作者：吴铎思来源工人日报)
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