农村两权抵押贷款试点启动 金融机构遭遇定价难

　　一财网 宋易康

　　一直以来，农民由于缺少抵押物很难从金融机构获得贷款。但随着农村承包土地经营权和农村住房财产抵押贷款试点（下称“两权”）拟在全国范围试点展开，业内人士指出，农村小额贷款“两权”抵押贷款模式将迎来新局面。

　　12月22日下午，十二届全

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　　草案规定，由全国人大常委会授权国务院，在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定，允许以农民承包土地（指耕地）的经营权抵押贷款；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款。

　　这意味着，金融机构做“两权”抵押贷款在符合规定的试点区、县将不再有法律障碍。

　　金融机构遭遇“土地价格难定”

　　虽然“两权”抵押贷款在试点区、县将获得法律支撑，但金融机构在具体操作过程中仍然面临诸多难题。其中土地使用权“定价难”首当其冲；其次，如果贷款还不上，金融机构如何将抵押的土地经营权变现也是问题。

　　某银行农户金融部副总经理告诉《第一财经日报》记者，在“两权”抵押贷款的具体操作过程中，全国范围内承包土地经营权都缺少一个规范的价格表现形式。目前该行在省内做过的几笔“两权”抵押贷款，遇到的问题是：法律部门无指引，评估部门无价格依靠，最终该行研究讨论决定以民间约定的租金为准对土地使用权进行定价。

　　然而，上述农户金融部经理表示，以租金为基础评估出的承包土地经营权价格远不是真正意义上的市场价格。这使得 “两权”抵押贷款的额度大打折扣。他举例，当地很多山区一亩土地使用权租金都在千元以内，而金融机构在评估价格做贷款时还需要在此基础上打个折，这使得真正贷到农户手里的钱杯水车薪，很难满足客户扩大规模生产的融资需求。

　　此外，金融机构在“两权”抵押贷款具体操作上面临尽职免责问题。例如一块土地市场使用权租金1万元，金融机构评估打折后8000元做成一笔“两权”押贷款。当地一旦出现自然灾害，债务人还不起贷款，而土地已经不值钱了。银行在追责、核销、处理责任人的过程中都很难判断责任人究竟有没有责任。由于土地使用权价格没有标准，很难评估责任人调查是否到位。因此，更加需要国家对土地确权的价格进行明细的价格指引，为金融机构提供样板，这样金融机构在操作起来才更加便利。

　　各地积极探索产权流转平台解决估价难题

　　正是由于现阶段金融机构做“两权”抵押贷款，还存在前期难估值，后期抵押物难变现等问题，目前试点县、区政府纷纷创新工作部署，其中建立流转平台是很多县比较普遍的做法之一。

　　在广东地区金融扶贫调研中记者了解到，广东省阳山县针对农村产权交易缺乏平台、难以估价和交易的问题，于去年5月成立了“一中心一所一员”为架构的农村综合产权交易平台。在县建立农村产权流转交易中心，在乡镇建立农村产权交易服务所，村里安排一名干部为产权流转交易信息员。面向农村土地承包经营权、林权等10类农村资产产权提供流转服务。随着农村产权交易市场的初步建立，该县农信社已经开始办理“两权”抵押贷款业务。借款人以流转成一定规模经营的土地承包经营权为抵押，可以向农信社申请贷款。截至2015年9月，该县共发放土地承包经营权抵押贷款3笔106万。

　　相比之下，广西田东县农村产权交易中心模式则更具规模也更成熟。该县2012年成立了广西首家农村产权交易中心，开展产权交易信息发布、产权交易鉴证服务、产权抵押贷款服务等业务。为土地承包经营权等利益交易提供了可操作的利益交易平台。截至2015年6月末，该中心共帮助实施农村土地承包经营权等抵押贷款113宗，银行放贷3.4亿元。

　　中国普惠金融联席会长、国开行原副行长刘克崮对记者表示，“两权”抵押贷款最大的障碍是法律关于土地产权规定与土地承包经营权、使用权现实操作的矛盾。首先，农村土地的抵质押不是产权而是使用经营权，产权不能易主；其次是土地承包经营权、使用权的利益变现问题较难解决。而上述田东农村产权交易中心模式基本为流转的土地使用权提供了可供参考的价格，也给日后银行变现提供了市场，增强了银行的积极性。