一线城市地王频现 商品房豪宅化

　　“地王”频现　一线城市　商品房豪宅化

　　蔡胤

　　12月28日,北京土地市场迎来2015年最后一拍,位于顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开地产竞得。这一锤落下,宣告2015年的北京土地市场正式收官。据统计,今年北京土地出让金达到2032亿元,再次创出历史新高。

　　如此高的 土地出让金,与北京今年土地,特别是宅地供应稀缺有关。据亚豪机构统计,2015年北京共出让109宗土地,相比去年减少了32宗;出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%。这一土地成交量也创造了近8年的新低。

　　今年,北京共出让50宗宅地,按照建筑面积和出让价格计算,剔除配建部分之后,这50宗宅地中,纯商品住宅的实际楼面价在1万元/平方米以下的仅9宗,楼面价在1万～3万元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过3万元/平方米的则多达26宗,占比高达52%,而在2014年这一价格区间地块占比仅在20%左右。

　　以丰台为例,2015年丰台区在进入供应热点区域,同时地价也将呈现快速上涨趋势。10月20日,　葛洲坝　地产以49.5亿元、配建3.1万平方米公租房、6.18万平方米农民“回迁房”的代价,摘得丰台区花乡樊家村地块。机构测算该地块折合楼面价超过7万元/平方米,刷新了由同区域石榴庄地块创造的“单价地王”标准,预计未来建成住宅售价将在15万/平方米上下。

　　地价的抬升,必然使商品房定价水涨船高,一连串的“地王”必然“生产”一连串的豪宅。早在今年上半年,中原地产就预计,今年北京单价2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套,未来一年售价达到20万元/平方米以上的项目预计有22个。彼时,东三环农展馆的地王项目最高报价为19.2万元/平方米。

　　不只是北京,地价高企的上海和深圳也出现豪宅化趋势,如上海外滩某项目“楼王”产品报价38万元/平方米,刷新上海豪宅纪录,深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘最高报价也超过20万元/平方米,总价超过了1亿元。

　　那么今年豪宅究竟卖得怎么样?北京北五环区域某高端项目营销总监对本报记者感慨:“2015年豪宅太多了,营销人的日子不好过。”她说,业内所谓的北京豪宅元年,北京多个豪宅项目货值很高,尽管有互联网、金融圈新贵做支撑,但毕竟“塔尖”上客户不多,面临供量加大带来白热化竞争,北京在售豪宅项目或多或少都面临挑战。

　　2015年即将结束,2016年一线城市的高端住宅市场前景又将如何?压力将低于今年还是甚于今年?对此,亚豪机构市场总监郭毅日前对记者分析,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求的现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本明显高于周边项目,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约,其竞争力必然也存在一定短板。因此她认为,虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

　　“产品做好、品质到位,销售额自然就上升。就营销而言,一个项目卖好不是难事,但需要看前提,如果价格高还要销售额就比较难。”某香港上市房企北京区域公司副总经理日前在北京出席论坛时如是说道。来源金融界)

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