房地产去库存调查：安徽宿州去库存或需3年

　　宿州是安徽北部的一个地级市。与东部地区的大部分地级市比较起来，宿州的房地产市场属于起步比较晚的，直到2012年左右，当地楼市才迎来了一波投资热潮。一时间，宿州市区遍布密集的高层住宅和一座座正在施工的塔吊。然而，热度仅仅维持了两年，从2014年下半年开始，宿州楼市开始降温。

　　楼市遇冷，楼盘滞销，宿州房地产市场“亚历山大”

　　央视财经《经济半小时》记者来到位于宿州市拂晓大道附近的一个楼盘。记者注意到，尽管是周末，售楼处里却显得十分冷清，除了工作人员，几乎看不到前来看房的顾客。然而眼前的这位销售人员却告诉记者，这个规划建筑面积超过70万方的商业综合体项目，于2014年10月开盘，由于房源销售火爆，明年价格还会上涨。

　　尽管是周末，但是售楼处显得十分冷清，几乎看不到前来看房的顾客。

　　宿州某楼盘销售经理：过年以后，这个价格还会涨上去，本来房源还剩个八九百套，就这么多了。

　　记者随后在宿州市房管局的官方网站上看到，止到2015年12月24日，这个项目纳入网上销售的商品房数量是5891套，而当前可售套数是3349套，根据2015年该项目的月均销售商品房数量为100套左右计算，按照目前的销售速度，剩余房源的去化周期大约还需要30个月的时间。

　　记者决定再去别的售楼处看看。刚一出门，几个骑电瓶车的大姐就围了上来。

　　楼盘推销人员：你要想买房子，多了解了解，一个带你，一个带他，你上哪去，我送你。

　　为了拓展客户，每个售楼处附近，都分布着一些其它楼盘的工作人员，一旦有客户看房出来，他们便上前推销起自己的楼盘，这些人还有一个专门的名字，叫做：小蜜蜂“拓客”。

　　几番劝说之下，记者答应跟其中一名“拓客”过去看看，而其他的拓客，也都一起跟了过来。

　　记者：你跟着我们干吗？

　　楼盘推销人员：跟着你要看不上她的，再上我们那看看，你要看上她的，就算了，反正跟她们一样，就是一定要拉人来。

　　在去售楼处的路上，一位拓客告诉记者，每天拉客户看房是他们的任务，客户买房成功了，他们还有提成。

　　楼盘推销人员：如果你要买房子，我们能提上180块钱，你要不买，一分钱提不上，这就是俺的任务，俺给人发单页，一天50块钱，必须得给人家带人看房子。

　　记者跟着这些拓客又走了几个楼盘，售楼处几乎都是冷冷清清的，没有什么人气。

　　记者跟着拓客走了几个楼盘，售楼处几乎都是冷冷清清的，没有什么人气。

　　宿州某楼盘销售经理：今年说实话，房市的话应该是没有前两年好了，但是该买房子还得买，卖的话肯定不会，像你说的卖得多难。

　　带着记者到处看房的小蜜蜂“拓客”，也都抱怨起自己的工作不好做。

　　楼盘推销人员：我上午等半天，也没有人来，下午碰见你们进去 （就）过来。

　　那么眼下，宿州当地的开发商到底面临怎样的库存压力呢？

　　在拂晓大道两旁，写满楼盘促销标语的巨幅广告。当地人说，拂晓大道是宿州市楼市发展的缩影。那么这些如雨后春笋般迅速崛起的楼盘，都是从什么时候拿地开发的呢？

　　拂晓大道是宿州楼市发展的缩影，充斥着拔地而起的高层住宅，正在施工的塔吊和楼盘促销的巨幅广告。

　　安徽省宿州市诚信置业有限公司代理中心执行经理华昆明：2012年、 2013年开始往后，就会陆续进驻一些房企开发的体量也都是比较大的。从那个时候，开始有一些库存的积淀。

　　从事房地产行业七年的华昆明，目睹了宿州楼市近几年的变化。在华昆明门店的墙上，贴着一张宿州楼市地图。上面密密麻麻标注的都是宿州市2015年在售的楼盘。华昆明告诉记者，这些楼盘大部分都是最近两三年才拿地开发的新盘。

　　宿州楼盘大部分都是最近两三年才拿地开发的新盘。

　　华昆明告诉记者，前几年楼市火爆时，大量开发商涌入宿州，导致许多新的楼盘集中入市，然而2014年开始，宿州楼市开始明显降温，楼盘销售变得困难，库存压力也日益明显。

　　华昆明：在西南方向有一个底盘，到现在大概有五六年了，当时整体的项目体量，应该是40多万平方米，现在目前也就是销了一二十万，现在大概也还有一半的库存。

　　在记者走访的过程中，很多开发商都表示，2015年宿州楼市的销售量下滑十分明显，库存积压很大。

　　安徽省宿州市锦润置业有限公司副总经理黄伟：（现在月成交量）大概是在20套左右，有时候稍微好一点的，比如说10月份，我们的成交量到了30套，到了11月份的时候，只有十几套，说实话，还是挺有压力的。

　　黄伟告诉记者，他们公司在2014年拿地开工建设不久，便遭遇宿州楼市的寒冬。如今售楼处每天的到访量大幅减少，成交额表现惨淡，由此带来最直接的影响，就是楼市库存不断积压和去化周期的延长。

　　黄伟：今年年初，我们计划是在两年到两年半的时间，就可以把我们全部的（房源）给销售完毕，但是如果是根据今年下半年的这种去（库存）化速度的话，可能要三年半，甚至更长时间。

　　销售不旺，资金回笼不足，房地产企业面临巨大压力。

　　孙锡章是安徽龙登置业公司的总经理，在宿州建有两个在售楼盘，总体规划建筑面积近90万方。2011年，孙锡章从安徽池州转战宿州房地产市场。然而，还有很多的开发商也在同一时间进入了宿州。大量同质化的楼盘项目，在同一区块接连上市，加上楼市遇冷，直接导致了几个楼盘的滞销。

　　从事房地产行业8年的他向记者坦言，这是他入行楼市以来遭遇的最难熬的冬天。

　　孙锡章向记者坦言，这是他入行楼市以来遭遇的最难熬的冬天。

　　安徽省龙登置业有限公司总经理孙锡章：2015年，我们感觉这个市场是最不好的一年，无论是认筹或者是成交各个方面，同比上一年度下滑了很多。

　　就在距离孙锡章的楼盘只有一公里之遥的首钢首御小区售楼处，营销总监罗洋也直言库存压力很大。

　　安徽省首御房地产开发有限公司营销总监罗洋：从这个体量来看的话，我们目前对外销售的，确定下来了有20万平方米，一个库存量。还有四五号地待开发的，最初的规划将近是有50万平方米，加在一起有，将近70万平方米的，一个库存量。

　　罗洋告诉记者，由于开发商不仅要考虑在售的房源的销售，还要考虑企业后期项目的跟进，因而实际库存量比市场上显性的库存压力还要大。宿州前所未有的楼市行情，让很多业内人士都感受到了巨大的压力。

　　由于开发商不仅要考虑在售的房源的销售，还要考虑企业后期项目的跟进，因而实际库存量比市场上显性的库存压力还要大。

　　而不断沉淀难以消化的楼市库存，正给很多企业带来资金周转上的困难。

　　孙锡章：最大的困难肯定是资金，如果是这样继续不好下去，不光是我们企业，我相信这个宿州很多楼盘，都是很吃力的。

　　面对不断加大的库存压力，很多房地产企业也开始想尽一切办法，刺激消费、拓展客源。不仅大街上到处是楼盘促销的广告，就连华昆明的中介公司也帮开发商卖起了新房。

　　面对不断加大的库存压力，大街上到处是楼盘促销的广告。

　　华昆明：当时是在4月中旬，西北方向一个楼盘，他们找到我们就是说。想做一个分销代理的合作，主要是为了尽快地销售他们剩余的房源。

　　华昆明告诉记者，今年以来，宿州的一些楼盘迫于强大的库存压力，为了尽快消化库存，开发商找到了他们公司，想通过二手房中介的渠道，来拓展客源。

　　这天下午，华昆明要带两个客户去他们公司代理的楼盘看房。虽然这两个客户已经来过一次，但还是犹豫不决。在这样的市场行情下，成交一套房源确实不易，华昆明不想轻易放弃。他再三跟售楼处申请，破例带客户到还没有结束施工的楼层去看一看。

　　华昆明不想放弃销售的机会，破例带客户到还没有结束施工的楼层去看一看。

　　购房者王先生：我看楼盘看多了，这个房型我来两次了。

　　记者：别的区块呢？看过吗？

　　王先生：转了一圈了，看房子看了有三个多月了，一直没定。

　　华昆明说，由于现在宿州整体楼市库存较大，可选房源较多，很多客户买房也更加谨慎挑剔。华昆明耐心地讲解了半天，客户还是打算回去考虑考虑再做决定。

　　每周，华昆明和他的同事都会带几组客户去看新房。这已成为他们的重要业务之一。从2015年4月份代理销售新房到现在，他们中介已经帮代理楼盘卖掉了120多套房子。华昆明说，在当前冷淡的市场行情下，这已经是个相当可观的销售业绩了。

　　库存增加，消化周期延长，楼市前景不容乐观

　　王亚东主管的信息中心，每天都会汇总分析最新的宿州房地产市场运行数据。

　　工作人员：昨天数据，总体成交还可以，成交了104套，住宅占了77套，均价是5169。

　　从信息中心出来，王亚东决定再到三楼的房地产交易中心去看看。

　　王亚东告诉记者，房地产交易大厅是宿州楼市交易的重要环节，也是他们对楼市数据进行监控的最前端体现。房地产交易大厅的登记备案情况，会对后期市场数据产生影响。王亚东几乎每天都会过来转转看看。

　　房地产交易大厅是宿州楼市交易的重要环节，是对楼市数据进行监控的最前端体现。

　　安徽省宿州市房管局不动产登记中心主任王亚东：每天都会到各个窗口，看一看材料的情况，如果材料比较少，我们就要再分析数据，在后端就要多留意，这个数据的走势。

　　从最近两天的成交数据来看，宿州房地产销售稳中有升，但是王亚东却还高兴不起来，在2015年11月最新的宿州房地产市场运行报告的统计数据里， 11月又新增了十几万方的库存，王亚东心里的压力瞬间大了起来。

　　王亚东：增加了12万方，达到了119万平方米。

　　根据最新报告显示，2015年1到11月，宿州市区商品房库存面积265万平方米，其中住宅119万平方米，非住宅146万平方米，比去年同期增加47.2%。王亚东说这样的库存数字，对宿州楼市来说是前所未有的。

　　面对不断累积的房地产库存，最近，王亚东正在对宿州当前的房地产数据做一个细致的分析，形成报告，然后向市政府拟订一份去化库存的建议方案。

　　王亚东：近阶段我们积极地。在跟政府建议，能不能通过房交会相关的活动，政府给一些补贴政策，来促进当前市场的这个库存量（去化），进一步消化库存，通过去年搞的，我们2014房交会活动，应该说效果还是不错的，当时新建商品房，成交了3000多套，效果还是很好的。

　　王亚东告诉记者，宿州市每年一度的房展会是当地重要的房产销售季。2014年，宿州市实行了房展会期间购房契税补贴政策，较大地刺激了购房需求，促进了交易量的提升。而很多房地产企业，也希望借助房展会的契机，消化库存，减轻压力。

　　安徽省清源房地产研究院院长李慧秋：宿州主要是以农业发展为基础的一个城市，它的人口流出的多，流入的少，这样使它房地产市场的购买力就不是很多，所以外来的人在这个宿州购买商品房的几率比较小，再加上近几年，宿州引进了大量的房地产的开发企业，那么建设量又逐步地增加，所以使市场的库存量就逐步增大。

　　同时，李慧秋也表示，在安徽面临房地产库存压力的城市，并不只有宿州一个。

　　李慧秋：安徽省有16个市，其它将近10个城市，都是库存压力很大的，有的甚至我们说，去化率（周期）要达到，二三十个月才可以，全部地去化，所以这个压力非常大。

　　在宿州这样一个以农业为主的城市，开发商们也对即将到来的这个春节格外看重。他们希望，通过推动这些农民工进城买房有效缓解库存压力；他们也期盼着，楼市这个寒冷的冬天，能尽早过去。

　　春节临近，为了迎接返乡潮推动农民工进城买房，开发商们也推出了各种优惠。

　　罗洋：我们宿州市当地可能外出的务工人口数量还是比较高的，因为到年底的时候有一波返乡潮针对于小面积的小户型更相对来说比较实际一点的就是一口价给予了优惠。

　　半小时观察：房地产进入加速去库存阶段

　　为支持居民住房需求，进一步促进房地产市场平稳发展，就在12月28日，宿州第12届房展会补贴政策及细则也正式出台：1、对于个人购买普通商品住房的，政府按实际购房价款的2%给予购房补贴；2、农村居民进城购买普通商品住房，并进城落户转移为城镇居民户口的，除享受第一条规定的购房补贴外，政府另外再给予一定的补贴，使累计享受补贴标准达到每平方米160元；3、个人购买商业、金融和信息类用房，政府按实际购房款的2%给予购房补贴；4、政府对以上房屋的购房补贴单户累计最高不超过2.3万元。

　　今年，“化解房地产库存”成为今年中央经济工作会议引人注目的关键字眼，并且成为明年经济社会发展的五大任务之一。这其中，农民工进城买房，再一次被提到了化解房地产库存的政治高度。根据中国社科院日前发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》预测，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。然而我们还应该注意到，虽然通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，可以扩大房地产市场的需求，但是购买力会成为其中的一大障碍。这需要政府和开发商清楚，“农民工进城买房”还应该包括公租房在内的住房租赁市场等多种形式，做好政策设计，保持足够的耐心，把去库存这篇大文章，做好做扎实。