尹中立
2015年我国房地产市场的最大特点是两极分化，而且分化很严重。
首先是一线城市和三、四线城市有明显的分化。2000年~2010年，每次房价波动，一线城市和三、四线城市都是齐涨共跌，只是幅度不同。但是这次不同，四个一线城市房价上涨，平均涨幅超过10%，但是三、四线城市房价大部分是下跌的，最大跌幅超过5%。
此外，一线城市中的领涨城市也出现变化。在以往房价上涨的过程中，领涨的城市是北京或上海，但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先，并且与其他三个城市的差距非常大。
深圳房价为何一骑绝尘？有人从房地产政策的角度分析，认为是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有类似的政策刺激，各个城市的房价是同步上涨或原地不动的。为什么这次一线城市房价涨起来了，而三、四线城市房价并没有受到影响？显然，政策刺激的逻辑无法解释房价分化走势。
也有人认为深圳房价涨幅过快是因为土地稀缺。深圳目前有1000多万常住人口，但每年新增加的住房供应大约在500万平方米左右，而北京、上海每年新增加的住房供应都超过1000万平方米。但深圳住房供应与人口之间的关系一直如此，2015年也没有发生特别的变化。所以这也不是房价突飞猛进的原因。
还有一种解释，认为2015年鼓励“大众创业、万众创新”，而深圳在科技创新方面领先于全国，经济发展势头较好。深圳在科技产业发展方面一直是全国领先，2015年并没有显著变化，且GDP还有所放缓，因此房价飙升与经济结构的变动关系也不大。
从时间节点来看，深圳房价上涨始于2014年12月份。据国家统计局数据，2014年初至10月份，深圳二手房价持续下跌，当年11月份二手房价环比涨幅为零，出现止跌。2014年12月深圳二手房价环比上涨了0.7%。从2015年1~11月深圳二手房价格环比增长速度来看，涨得最快的是5月和6月，涨幅都在6%以上，而在8月份之后，上涨速度明显放缓。
2015年的深圳房价运行轨迹与股票市场的价格波动轨迹基本一致。A股市场从2014年11月份开始出现快速上升的牛市行情，涨幅最快的月份是4月~5月。可以直观感觉出深圳房价的走势与股市有直接关系。
笔者查阅了关于深圳房价的各种分析评论，已经有人关注到房价与股市的关系。例如，深圳的房地产专家李宇嘉认为，深圳拥有1000多万股票账户，而常住人口总数也是1000多万，股价上涨导致的财富效应刺激了房价。
深圳股票投资者数量并不比北京和上海多，但股价上涨的过程中北京和上海的房价却没有出现飙升。因此，有必要进一步剖析股价影响深圳房价的机理。
笔者认为，深圳的特别之处在于它的股票市场结构。深圳股票市场有中小板和创业板，加起来约有1200家上市公司。上市公司在深圳交易所挂牌上市，就会在深圳开户、设立办事处，所有发起人股东的账户管理也放在这里。这些上市公司绝大多数是民营控股，发起人股东多数为自然人，股价的大幅度上涨使这些股东账面财富急剧增加，所产生的财富效应自然就成为深圳市房地产市场的购买力。
上海尽管也有股票交易所，但上市公司主要是国有控股公司，股价上涨所带来的财富虽然也会推动上海房价的上涨，但影响力难和深圳相比。北京虽然没有证券交易所，但毕竟是经济中心，股价上涨对房价的影响与上海类似。
照此思路推理，三、四线城市的房地产市场与股市之间的相关性应该较低。无论从投资者数量还是从上市公司的数量看，三、四线城市都无法和一线城市相比。
可见，在分析影响房价波动因素时不能忽视股市的作用。假如2016年股市仍然震荡，则一线城市的房价同样会出现转折，反之，如果股市继续走牛，则一线城市的房价还将上涨。（作者为中国社会科学院金融所研究员）
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