深圳地产业内警惕楼市上涨 下半年部分区域或降价

　　另类繁荣：信贷驱动下的深圳楼市能否持续？

　　张晓玲；杨悦祺

　　本报记者 张晓玲 实习记者 杨悦祺 深圳报道

　　刚过去的2015年，可谓是楼市政策红利年。从中央到地方，各项宽松政策全面为楼市“护盘”。

　　作为一线城市的深圳，2015年走出了迥异于北上广的曲线，在全国普遍低增长甚至负增长的情况下，依然一枝独秀，遥遥领先，新房全年上涨约40%。

　　深圳中原将之称为宽松信贷下的“另类繁荣”。进入2016年之后，不少购房者还停留在房价高增长的惯性里，在房产投资路上越走越远。

　　但深圳业内对于深圳楼市的过快上涨已经开始警惕。接受采访的多数人士认为，今年上半年楼市还可能惯性向上，但下半年若整体经济状况还处于低迷状态，就很可能高位盘整，甚至部分区域会出现降价。

　　宽信贷下的繁荣

　　根据深圳中原研究中心数据，2015年深圳新房成交量价齐升。全年成交面积超过660万平方米，同比增长 65%，全年均价增长近四成。

　　同时，深圳市规划国土委数据显示，2015年深圳二手房成交13.99万套，是2010年限购后的历史新高，较2014年增长109.7%。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦表示，以极端比例测算，2014年11月份深圳新房均价2.6万，2015年11月份已经超过4.4万，房价增幅69%。

　　而2015年深圳全市二手住宅共成交约1064万平方米，是2009年之后首次突破1000万平方米，与2014年相比增长118%。二手房全年成交均价提升了59%，达到48239元每平方米。

　　深圳的地价与房价相比有过之而无不及。2015年年末，泰禾以高达7.99万元每平方米的折合楼面地价，一举成为深圳乃至全国的单价地王。

　　郑叔伦分析，2015深圳楼市的狂欢与其独特的经济、人口和供求关系等多方面条件不无关系。

　　深圳外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人。截至2015年末，深圳25-35岁人口比例为36.85%，而上海的这部分人群占比仅22.35%。

　　近年，金融业和互联网业的发展也使得人口结构在不断“换血”，含金量提升。新增人口当中，有资源及能力的人比例不断提高，同时高房价也让部分竞争能力较弱的人口被筛出。

　　“现在来深圳的都是高新产业的一些高管，或者是资本家，他们的购买力是超出想像的。”中原集团主席施永青说。

　　人口不断流入也带来了大量新增需求，且人口增长速度远远超过建房体量。这与深圳有限的房屋供应产生矛盾，“深圳的供应其实不多，去年算下来7万多套房，深圳是一个约有2000万人口的城市，每年新房只有6万多套，肯定不够。”郑叔伦说。

　　但一个疑问是，上述因素在2013-2014年同样存在，为何没有带动如此规模的上涨？

　　多位深圳业内及开发商人士指出，引燃这样的楼市，宽松调控政策功不可没。2014年“930新政”和2015年“330 新政”都催生了一大批购房需求。

　　“930新政是去年深圳房价上涨最重要的原因。” 深圳链家市场研究中心总监肖小平说，该新政刺激了换房需求。实际上，在去年的购房群体中，只有1/3是新入市的购房者，其余2/3为换房族，而这个群体在整个2015年中处于非常活跃的状态，一边买一边卖。肖小平表示，正是这种换房游戏以及高杠杆，导致了深圳楼市如今状况。

　　货币和信贷政策是另一大助力。央行自2014年11月以来连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率，大量资金涌入楼市。深圳银行界人士预计，2015年深圳住房贷款余额预计会超过6000亿。

　　2015年是深圳楼市热烈的一年，量价齐升，置业者集中入市，不少需求提前释放。在宽松信贷政策下，购房者动用住房贷款的高杠杆行为增加，深圳链家的统计数据显示，2015年，深圳91.2%的置业者选择贷款买房，达到了近年来最高值，比2014年增加3.9%，其中平均贷款成数达64.6%。

　　此外，由于房价的不断上涨，深圳投资风气盛行，投资型置业比例也在增加，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”购房。综合中原、链家等机构数据，分析购房人群可发现，2015年深圳投资置业占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益。

　　但伴随而来的，是房价抬升给购房者带来更大的月供压力。在2015年，深圳楼市出现了用现金供房的现象。这类人群认为自己未来的收入足以支撑月供，当下则留出一年甚至是三年的现金用于月供。

　　肖小平指出，用现金来供房是不安全的；这部分现金不一定会存在银行，大部分人用这笔资金进行再投资，分分钟可能会被蒸发掉。

　　房价上涨空间将变窄

　　2016年，深圳楼市是否将持续这种形势？深圳业内人士目前倾向于认为，2016年楼市降温是大势，房价上涨空间将变窄。

　　对于2015深圳房价近40%的升幅，施永青认为有一定的泡沫存在，“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我觉得有15%是有实际支撑，另有10%是兴奋过度的结果。”

　　施永青认为，一线楼市和宏观经济之间出现了“跷跷板”效应，“经济不是太好的时候，一线城市房价反而升得快；经济转好，增幅就会压低。现在因为经济下行，政府才不得不重新依赖房地产方面的动力。”施永青分析，因为国家的货币政策在2015年是宽松的，所以会出现一线城市逆市上涨的情况。

　　但当前经济现状已经接近2008年金融危机水平，一旦数据继续下行，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。

　　施永青提醒，深圳市场的特色是调整较快，敏感度较高。同时，深圳楼市投资者的比例相对高，“投资者可能一刹那之间改变了看法和行动，风险比较高。我觉得现在需要谨慎一点，找机会减持，减少借贷比例”。

　　施永青通过自己对资产配置结构的调整予以解释，“我一贯的资产分配是4：3：2：1，就是40%是房地产，30%是股票，20%是债券和现金，10%是贵金属。但是，在香港，我的资产比例做了一个调整，改成3：3：3：1，就是房地产从4成改成3成，增加了债券和现金的部分。”

　　但同时，施永青也表示，他对深圳楼市仍有信心，“现在是反映未来，如果现在的势头不变的话，我认为起码今年还是会好的。”

　　郑叔伦也预测，2016年上半年深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高，延续2015年的高涨势头。2016下半年，楼市涨幅将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。

　　链家市场研究中心总监肖小平认为，在相关政策没有较大变化的前提下，预计2016年成交会高位回落至8-9万套的正常水平，房价涨幅在15%到20%。

　　深圳一位资深投资客则判断，在过去的2015年里，想换房的人换了，凑热闹的也凑了，深圳楼市已经透支了未来1-2年的购买力。“我对今年上半年的市场相对乐观一点，但对于下半年不怎么乐观，好的话，高位盘整，有价无市；差的话个别项目还会出现下跌。”