房企离职潮折射行业窘局

    前段时间中海地产总裁陈谊的离职，再次触动了地产经理人群体本已十分敏感的神经。近半年来已有5位高管离职的中海地产，只是2015年至今地产经理人离职潮的一个缩影。行业大势的下行、企业战略的调整、内部人事的动荡，甚至互联网创业热潮的诱惑，都成为这些

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　　大势所趋

　　无论是房企的离职公告，还是经理人的离职声明，出现次数最多的词汇无疑是“个人原因”。自身身体不适、陪伴家人时间不够、为了个人更好发展等都可能成为“个人原因”。对于一家上市房企来说，这些高级管理者职位的变动，轻则引起外界猜疑，重则引发股价动荡，用同策咨询研究部总监张宏伟的话来说，房企高管离职显然不是简单地像企业所正式公示的“正常的人事变动”，或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职。

　　自2014年起，房地产行业进入供求平稳的“新常态”，以往普遍存在的供不应求局面变为供求基本平衡，部分地区甚至出现供大于求情况。对于许多房企来说，外部大环境并不算太好过，表现在数字上就是2015年前三季度20家典型房企平均销售目标完成率为64.54%，有8家房企完成率达到70%以上。

　　虽然在“330新政”等一系列信贷宽松政策刺激下，2015年市场状况整体好于2014年，但是在GDP“破7”和股市下半年持续走弱影响下，房地产市场也并未全面走强。从最终房地产企业任务完成率来看，大多数房企完成率比2014年有所提高，但是想重复2013年和2009年那样的辉煌并不可能。

　　“尤其是对于中小房企来讲，2015年房企销售业绩普遍下滑2-3成也属于正常。从这个角度来看，2015年房企年度销售目标难达成或者达成率不太乐观，业绩压力以及年终考核奖励受影响可能导致许多高管辞职。”张宏伟表示。

　　此外，在近年来愈发受到房企重视的利润率方面，与节节攀升的销售额呈现出完全相反的走向。公布2015年三季度报告的80家上市房企，只有28家企业利润率高于10%，52家企业利润率低于10%。从净利润来看，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。其中，45家企业净利润出现下调。中原地产首席分析师张大伟表示，预计2015年房地产行业整体平均利润率在8%左右，这也是近年来房地产企业利润率首次低于两位数。而这还是仅仅统计了“上市房企”这种房企中的佼佼者。那些中小房企的情况则更不乐观。

　　从以往人们严重的暴利行业，转向利润率个位数的微利行业，在新常态下，房企对其职业经理人在运营层面的要求更加苛刻，考核更加严格，房地产行业从业者的日子想必也不像“黄金十年”那样好过。克而瑞研究中心发布的《2014-2015年中国房地产企业薪酬报告》显示，2015年，房地产企业操作层级平均薪酬同比下滑1.8%。

　　转型背后

　　除了那些在本轮调控中受创最严重的区域性中小房企外，在本轮高管离职潮中，“万保招金”这类的房企巨无霸也赫然出现其中。与那些中小房企不同，用企业面临困境来解释这些大型房企职业经理人的离去似乎不合适。决定这些大型房企人员变动的，很大程度上是由于其战略的调整或者内部的人员结构调整。

　　比如中海地产，其总裁陈谊原为中建地产总经理，来到中海是2013年中建地产板块业务注入中海整合后的结果。两家房企整合后，作为中建系元老，在中海地产的身份显得较为微妙。此次陈谊离职，似乎印证了中海内部管理团队出现内耗的传言。

　　据统计，近半年算上陈谊中海地产离职的高管已达5位。万科、万达、恒大等地产龙头企业则在多元化发展方面做出更多探索。无论是当下热门的互联网+，还是进军其他实体或者文化产业，对传统地产人才的需求在下降。即使在房地产行业，以往专注于“拿地、施工、销售”的房地产业人才，依靠卖房子就能拿高佣金的日子已经过去。商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等对房地产从业者要求更多元化的领域正成为各大房企眼中转型的目标。

　　一向以果敢著称的王健林，近期也有大手笔。他执掌的万达将2016年的地产销售任务目标降低至640亿元，降幅高达40%。在其他房企虽然口头上不强调规模，但是依然在千亿元甚至两千亿元的目标努力时，万达却主动放慢地产板块的发展速度，这样的表态背后，是王健林将由地产为主转为服务业为主的第四次转型的决心。未来万达将不再需要庞大的房屋销售体系，代之以轻资产运营，万达商业总部人员限制在300人，撤掉北中南三大运营中心，基层区域公司严格控制人员编制。一面是万达文化、万达金融等非地产业务的快速发展，一面是地产领域未来坚持轻资产运营的主导思路，万达“去地产化”的做法，将使上万名员工将受到波及。

　　创业激情

　　有被动离职的，也有主动拥抱创业大潮的。以前万科集团高级副总裁毛大庆、前世茂集团副总裁蔡雪梅为代表的职业经理人在2015年选择告别传统地产行业，依靠积累的经验、人脉等资本加入了“大众创新，万众创业”的大军。47岁的毛大庆用“60岁之前的人生需要好好计划”来表达自己立志创业的初衷，他希望打造出中国版的“We Work”，一个包含创新基因的创投孵化平台。

　　同样为万科前高管的肖莉加盟互联网房产服务平台房多多，蔡雪梅的创业方向也瞄向互联网。这些在地产行业打拼多年的老兵，面对行业进入瓶颈期的，毅然转身投入到互联网创业大潮。