火爆楼市已成投机客热土 “卖股炒楼”致A股暴跌？

火爆的楼市已经成为了一部分投机客的热土。图为杭州一楼盘开盘时排起长龙 供图/视觉中国

　　昨日A股再度暴跌，有分析认为，由于近期楼市火爆，投机资金选择“卖股炒楼”，最终成了压垮A股的最后一根稻草。对此，分析人士认为，房地产

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　　现状

　　股市暴跌的同时楼市升天

　　昨日，A股指数再度暴跌。其中，上证综指跌2.86%，失守2700点大关，代表新经济的创业板指数下跌6.69%。与此形成鲜明对比的是，近期一线城市在改善型住房需求及投资客的疯狂情绪双重推动下，北上深房价在春节后节节攀升。受此影响，地产板块世联行、滨江集团、栖霞建设等多只地产股逆市走强。

　　对此，有分析师认为，火爆的楼市已形成了一个巨大的吸金黑洞，投机资金选择“卖股炒楼”，火爆楼市成了压垮A股的最后一根稻草，这是导演暴跌的最大黑手。对于股市与楼市的关系，北京青年报记者多方咨询相关证券、地产界人士，他们认为，这可能是一个无解的问题，房地产的火爆肯定分流了股市的资金，尤其是投机性的资金，但如果说是直接引发了暴跌，这个说法有些牵强。

　　北青报记者注意到，近日一则关于“四成上市公司一年利润够不上北上广深一套房”的消息流传甚广。有媒体梳理2014年中国上市公司的年报数据，其显示，494家上市公司净利润不足1500万元，占全部2818家上市公司的17.53%，1500万不够北上广深一套好房子的价格；1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500万，占上市公司总数的37.79%，一年利润敌不过一套深圳豪宅的价格。

　　由此引出了一个问题，目前股市和房地产，哪个泡沫更大？ 对此，分析人士认为，A股上市公司是中国优秀公司的代表，上市公司一年利润买不起北上广深的一套房，不是上市公司的盈利机制有问题就是房价的泡沫太大。去年六月以来，A股的疯狂泡沫在去杠杆的过程中急剧破灭，引发了股价暴跌。

　　对于当前一线城市楼市的情况，有观察人士认为，这种情形已经跟去年5月股市的情况非常接近。但看多楼市的人认为，“股市与楼市不能简单对比，房子首先是居住，是刚需，不像股票，多数人只是为了低买高卖。”

　　对比

　　楼市空头和倒房客的冰火两重天

　　股市的暴跌和楼市的火爆已经快要把王涛逼疯了。在深圳居住了10年的媒体工作人士王涛曾是楼市坚定的空头，从10年前开始，他就认为深圳的楼市有泡沫。王涛说，他在大学的时候研究过经济学，认为泡沫必然破灭，当时许多知名的经济学家都抱这样的观点。

　　10年来，虽然父母一直催他在深圳买一套房，但王涛一次次地说服了父母。然而，王涛眼中的“泡沫”却一直没有破灭。2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)，研究显示，近十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

　　一年前，王涛曾在深圳看过一次房，但最终没有出手。如今，王涛积攒的钱已经不够深圳一套房子的首付了。“在买房这个事情上，经济学家完败于家庭主妇。”

　　王涛的朋友程旭在两年前成了一名“倒房客”，他把自己原先在福田区的两居室卖了换成了三居室，另外又在深圳关外的龙华新区买了一套房子。如今，程旭虽然还肩负着近200万元的贷款，但其名下两套房子的价值已经超过了800万元。

　　揭秘

　　北京炒房客“转战”燕郊

　　去年六七月份，以“场外配置”、“伞形信托”等为代表的股市杠杆手段导致了股市的巨大泡沫，并在去杠杆的过程中引发股灾。如今，“场外配资”这个名词开始向楼市转移，火爆的楼市已经成为了一部分投机客的热土。那么，炒房客背后都使用了哪些手段呢？

　　投资客在深圳缴社保“养号”

　　深圳一名地产中介人士告诉北青报记者，楼市井喷式的行情让越来越多的深圳人加入到众筹买房的队伍。

　　该人士告诉北青报记者，去年年底身边曾有两位朋友邀请他加入众筹买房，由于考虑到风险问题，最终没有加入。据介绍，众筹炒房的队伍中，80后是主力，众筹炒房本身不难，就是几个朋友联合凑足首付，并准备好几个月到一年左右的月供，等房价上涨了再约定一个时点卖出，赢利按投入比例分成。“一般都会拉一个房地产中介的朋友加入，会有明显的信息优势。深圳投资客中有很大部分是房地产中介人员。”

　　据深圳一名地产中介介绍，对于那些有钱的老板来说，他们联合起来往往能够将一栋楼给买下来，然后根据市场的情况慢慢卖。由于深圳限购，投资客会想尽办法以购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。由于深圳的购房资格较为宽松，只需在当地缴纳一年社保，一些投机客开始为自己的亲戚朋友在深圳缴纳社保，这叫“养号”。

　　大量资金通过P2P流入楼市

　　除了众筹炒房，首付贷和消费贷是杠杆买房的重要方式之一。近日，链家的金融产品被推向了风口浪尖。按照一名理财机构的分析师的说法，以链家为代表的地产中介通过P2P将短期资金引导到房地产行业，同时通过首付贷等方式给购房者或者炒房者提供杠杆，大大推动了投机资金进入房地产的热情。比如一套价值500万元的房子，如果首付需要150万元，通过首付贷，或许购房者只需要出50万就能买下这套房子，几个月以后再出手，按照上海、深圳近期的行情，赚个100多万元很正常。“投资这些理财产品，实际上是将钱投给了炒房客。”

　　北青报记者在今年以来的多起“金融事件”中发现，大量p2p理财产品的资金流入楼市。在“宝能万科股权争夺战”中，宝能系旗下的广金所被指为宝能旗下的地产项目融资，其专门针对深圳宝能城、深圳宝能公馆项目分别推出“宝能购房宝一号”、“宝能购房宝二号”理财产品。另外，近日陷入兑付危机的P2P平台鑫琦资产理财产品也是流入了房地产，由于投资的二三线城市楼市低迷，导致了危机的发生，涉及资金近10亿元。

　　在北京炒房一般要有500万现金

　　在北京，由于有5年社保和纳税的严格限购时间，炒房的操作难度要大了很多。北青报记者多方辗转，找到一名“炒房客”刘汉(化名)。据他介绍，在北京，除了一些中介人员和开发商外，普通市民炒房的还比较少，更多是倒腾房子，一些市民将小户型倒腾为大户型。

　　刘汉介绍，在北京要想炒房，一般要有500万元的现金，找一个预期会升值的热门地段，然后火速用全款买下房子，买下房子以后先不过户，而是与原来的业主签订苛刻的违约合同，然后拿到公证处去做公证，把原业主的房本拿到手里。随后通过装修改造、和中介合作等方式炒高房价后迅速寻找下家。和下家签合同拿到钱后再把上家的房本过户给下家，整个过程需要“稳、狠、准、快”。

　　刘汉称，由于北京严格的限购条件以及高昂的房价，很多炒房客转移到了燕郊。“那里没有限购，可供炒作的题材多，100多万就可以操作了。”

　　炒房“花样”手段风险非常大

　　北青报记者在调查中了解到，炒房客的“花样”非常丰富，但这些玩法大都包含着高风险。就拿刘汉的炒房手段来说，卖家的违约以及背后的房产的抵押情况都可能是地雷，这些炒房手段并不可取。

　　对此，中国房地产协会的一名专家称，炒房风险极大，一旦楼市下行，这些炒房客将血本无归。这些“花样”炒房方式是对市场的一种扰乱行为，政府部门应当加强对这些炒房行为的监管，不能让楼市酿成去年股市那样的隐患。

　　文/本报记者 朱开云