全国政协委员黄其森：各地去库存不要无底线建议降低房企经营税负

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2016-03-04 11:59:59

来源：第一财经网站

　　“各地去库存不要无底线。”3月4日上午，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，房地产去库存，开发商在价格上要“做减法”，品质上要“做加法”，光指望政府救市，“等、靠、要”没有出

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　　黄其森认为，什么房子都好卖的日子肯定一去不返了，开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”，并在开发品质上努力“做加法”。他说，库存再大的城市，依然有热销的楼盘，夕阳行业里也有朝阳企业和朝阳产品，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业，只是当下房地产行业特征是改善型住房渐成主流。

　　在黄其森看来，在去库存与“供给侧改革”中，开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品来满足改善型客户不断升级的置业需求。去库存政府这一端应该怎样调节？对此，黄其森建议，政府一方面可推进降低交易环节、税费与交易门槛等“做减法”；另一方面针对企业拆迁、配套难题、改善户籍制度等，帮助“做加法”。

　　据媒体此前报道，截至目前，全国已有超过100个城市出台了积极房地产政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。近期甚至出现了“零首付”、鼓励在校大学生买房的传闻。对此，黄其森评价称，这些只考虑短期的行为，不利长效机制，“零首付”的方式他坚决反对。

　　那么如何对库存“做减法”？黄其森建议，降低房地产企业经营税负。他告诉记者，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013年房地产市场处理于最好水平时定下的2%到6%不等，而今绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。他因此建议，各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

　　“对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此。大多是在前几年房地产市场处理最好时期定下的15%~22%，个别地方甚至达到25%，建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。”黄其森表示，鉴于房地产开发的实际情况，他建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。

　　在2016年的提案中，黄其森还提到了建议取消房地产企业的项目公司制。目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”。哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。黄其森认为，这样不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补，因此他建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司）。

　　至于泰禾本身，这家公司从福建发展壮大，2013~2014年在北京土地市场积极拿地而备受关注。对此，黄其森对记者坦言，泰禾前两年曾因百亿拿地而受到质疑，但随着地价上涨，当时泰禾350亿元获取的那些土地换到2015年拿，估计要花费超过700亿元。他对记者表示，2015年开始，泰禾趋向谨慎了，一部分土地选择合作摘取，泰禾输出品牌和管理。

　　“2016年将是房地产的温暖之年，泰禾将继续追求进中求稳的发展模式。”黄其森说。