高房价幕后黑手：场外配资杠杆与房地产价格齐飙

　　本报记者 杨仕省 北京报道

　　近日楼市异常火爆，而引发楼市火爆的自然是资本。

　　《华夏时报》记者从多方了解到，不论是深圳还是北京等多个一线城市，均出现包括自买自卖转按揭、众筹炒房等借助杠杆手段炒房的现象，场外配资杠杆与房地产价格齐飙。

　　据悉，

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　　"在一线城市用金融杠杆去买房的，将5倍杠杆炒至10倍或20倍的，也大有人在。"3日，北京一位受访者向记者表达他的担心。他称，在这场场外配资的野蛮生长中正在酝酿着中国式的房市次贷危机，需提高警惕。

　　杠杆炒房

　　眼下，深圳楼市的疯狂早已超越股市。疯涨的房价甚至开启了"众筹买房"模式。据悉，在深圳，有的是几个朋友凑齐首付，约定房价上涨到某个点时卖出，获利按出资比例分成；还有的是投资客与开发商协商直接"包楼"，留着慢慢卖。"这就是众筹买房。"住建部咨询专家谢逸枫说。

　　记者调查发现，当前，中国的房市进入了一场浩大的加杠杆期，楼市活跃着大量的场外配资。

　　事实上，这对楼市杠杆形成了巨大挑战，不到一日就夭折的沈阳"零首付"购房政策便是最好的作证。"它把杠杆放大了很多倍，由此引发的风险不可避免。"谢逸枫评价称。

　　另据交通银行(5.530, 0.20, 3.75%)金融研究中心高级研究员夏丹介绍，部分地区有中介、开发商、贷款公司提供低首付或零首付的"首付贷"放大杠杆的现象，风险极大。

　　据统计，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过"场外配资"实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

　　众多的杠杆犹如一个个弹簧，将按揭贷款的规模不断撑大。2016年1月份人民币贷款上升了2.5万亿元。据悉，在过去，购房者购买一套房屋，首套房杠杆比率约1：3，目前购房者利用链家金融杠杆支撑点，场外配资动辄1：5甚至1：7的连环杠杆比例。举例来说，某人准备在北京购买一套500万元的房子，2013年购房者需首付150万（首付30%），加上税费，约180万。但类似于链家这类企业提供首付垫资，购房者只需100万元，购房者相当于从3倍杠杆放大到5倍杠杆。

　　链家曾承认，其销售成交额中约30%源自于链家金融部门推动。用上海市建委相关人员的话说，链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆，这涉及到3000组家庭，加上一环扣一环的连环配资，波及范围更广。"链家决不是一家在做这种场外配资。"银库金融副总裁齐俊杰表示，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨，完全是因为民间金融在作怪。

　　对比发现，与股市领域的场外配资不同，房地产领域的"场外配资"是一环扣一环的杠杆配资。目前，"场外配资"中有50%居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。

　　房贷差别化

　　"在银行总贷款中，个人住房贷款的比重相对偏低。"2月26日，在G20记者会上央行行长周小川解释了房地产去库存加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。此举预示着房市未来仍有加大杠杆的可能。很快，中行决定自2016年3月1日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　就此，中原地产首席分析师张大伟公开表示，目前，楼市最危险的是出现了更多的场外杠杆，有些平台各种首付贷款降低到5%，也就是杠杆率放大到20倍。

　　在房地产市场，常见的还有通过互联网金融炒房。去年，很多机构推出了高成本的互联网金融产品——"首付贷"。据了解，在无抵押贷款的情况下，"首付贷"最低可贷1万元，最高可贷到房屋总价的20%，市场上甚至出现了"一成首付"的首付贷产品。

　　在北京，目前链家门店依然可以为购房者提供"首付贷"的业务。3日，北京朝阳区一链家的置业经理向记者证实，"首付贷"不是链家提供的，而是由银行提供，链家仅收取一定比例的"手续费"。

　　"用很小的资金撬动巨大的杠杆，这是非常可怕的。"谢逸枫说，此次政府要求链家下线金融产品，是政府部门嗅到中介公司和部分购房者"场外配资"的危险信号。张大伟认为，杠杆在房地产交易的作用已经显现，眼下房价暴涨便是加杆杠的结果。

　　尽管目前楼市不会引发系统性金融风险，但业内人士认为，应当对一线城市楼市适度降温。全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保表示，楼市要分类调控，因地施策，从全局来说，还是应该支持税收、财政政策、金融政策适当地加杠杆，以降低资本金比例，降低首付。"当前最立竿见影的措施，就是金融部门实行差别化的房贷政策，防止金融杠杆炒房。"深圳房地产研究中心主任王峰表示。