“首付贷”不是类似场外配资及杠杆是什么？

　　摘要：当前的首付贷当然是杠杆，而且还可能是无限高的杠杆（零首付），在当前房价疯狂飚升时，是看不到风险的，但只要房价下跌，所以的问题及风险都暴露无遗。其危害比股市场外配资更严重。

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　　文/易宪容 青岛大学经济学院教授

　　一场房地产“去库存化”的运动，突然转变为一线城市及部分二线城市房价疯狂飚升，深圳的房价一月份上涨70%，而上海及北京等城市一些房价也在短期内出现成倍的上涨。上海的一套房价仅8个月就说上涨500万等。正因为，这些一线城市的房价疯狂飚升，从而让这些城市出现了一股抢房潮。2015年上半年中国股市的情景也在今年一二月国内一些城市出现。

　　对于这一轮一线城市及部分二线城市房价突然疯狂飚升，尽管央行的官员说不是过度宽松的货币政策所导致，但这仅是他为现有的货币政策辩护而已，仅是以为中国百姓弱智而已，这样简单的常识岂能说不是就不是的呢？可以说，这轮一线城市房价的暴涨首要功臣就是政府过度宽松的货币政策（今年一月份的信贷增长竟然是历史上最高月份的近3倍），没有大量的银行信贷流入房地产市场，这些城市的房价岂能推高呢？这是一个最为简单的常识，需要出来辩护吗？

　　其次推动这些城市房价疯狂飚升功臣是“首付贷”。因为，当前国内住房市场基本上是一个投机投资为主导的市场，而这个市场购买住房者所需求的资金，一是住房按揭贷款，一是购买住房的首付。一般的情况下，购买住房的首付是由个人来支付，个人支付首付款之后，其他所需要的购买住房款以按揭的方式从银行贷款出。

　　面对价格快速飚升的房地产市场，央行把住房首付款比例降低，这自然降低了购买住房者进入市场门槛，可以增加其购买住房杠杆，可以让更多的投机投资者进入市场。当一个市场的房价快速飚升，当然也意味着投机投资需求会不断强化，这个时候降低首付比例或加杠杆，当然不是什么去库存而是会把炽热的房价更加炒作得疯狂。不过，这个时候还是假定投机炒作购买住房首付款是个人自己支付。

　　但是当房价疯狂飚升时，投机炒作者赚钱动机会更是强烈或被激发，投机炒作者会希望以更高的融资杠杆进入市场。而投机炒作加杠杆的效应自然会落在首付款上，在这种情况下，各种“首付贷”也就应运而生。而“首付贷”的出现自然可以让投机炒作的融资杠杆无限放大。比如投机炒作者首付完全通过首付贷获得，其杠杆就可以无穷大。即住房投机炒作可以不用花自己一分钱涌入房地产市场。在这种情况下，只要房价在上涨特别是在疯狂飚升，住房投机炒作者根本不在乎房价高低，也不在乎市场投机风险高低，一定会涌房地产市场，这就是为何会出现抢房并把房价进一步疯狂推高的原因所在。因为，这些投机炒作者有收益时可以归自己，有风险时可以逃之夭夭。

　　当然，当前出现的“首付贷”并没有这样极端，投机炒作者还得承担一点风险。据报道，当前“首付贷”的资金来源及方式有三：

　　一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。

　　二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。其“首付贷”产品的运作方式大多是，购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的5-10%不等；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

　　其三则是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似。

　　可以看到，无论“首付贷”的资金来源是哪种方式，其目的就是一个，让购买住房者首付贷款尽量降低甚至是零首付。在这种情况下，住房投机炒作的融资杠杆自然会放大，甚至于会无穷放大。但是“首付贷”的杠杆放大，有融资平台的老板认为这不是不是杠杆，更不是如去年股市那样的配资，因为“首付贷”的资金流向及最后规模是已经预见的，最多也只是风险转移而已，因为在这些人看来，怎么样还有一个房子在哪里。这能够走得了吗？

　　中国现在很多人强词夺理到这种地步真是无语！这样做岂能不是杠杆呢？比如一套住房300万，首付30%，那么个人就得首付90万，按揭贷款210万，其杠杆3.3倍；现在通过首付贷，个人首付5%，支付15万，25%首付由首付贷获得，其杠杆就放大20倍；如果个人首付3万，270万的首付通过首付贷获得，那么杠杆就放大到100倍，3万可以获得一套300万的住房。

　　如果房价在上涨，特别是在疯狂上涨，投机炒作者的杠杆如何放大都没有问题，首付贷款放款者也不用担心其贷款风险，只是等着收取较高利率及收回本金而已。但是当房价下跌时，其高杠杆的风险都会暴露无遗，就如股市一样。目前做首付贷的机构为何觉得没有问题，就因为他们看到房价一直在上涨。而且也预测房价还会上涨。

　　也正因为这种加杠杆或把购买住房的杠杆无限放大，即使不是所以的购买住房者是如此，但是它会严重影响房地产市场的预期，即投机炒作者会预期房价更是会上涨，这样不仅会让更多的投机炒作涌入市场，推高房价疯狂上涨，也更是会让这些投机炒作者把融资杠杆放大，而房地产市场风险更是推高。所以，在央行的宽松货币政策下，通过“首付贷”的杠杆放大，一定会对这些城市的房价疯狂上涨。

　　所以，面对当前这些城市的房地产市场巨大风险，引起监管密切关注是必然。目前对这种现象，已经引起了中央监管部门的注意，并要求地方摸底调查。比如深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。不过，如果中央监管部门不立即出台严厉的监管措施，仅仅靠地方自查能够起到多少效果是十分令人质疑的。就如去年股市查场外配资的情况直到最后股灾爆发，其问题才显露出来。

　　当前的首付贷当然是杠杆，而且还可能是无限高的杠杆（零首付），在当前房价疯狂飚升时，是看不到风险的，但只要房价下跌，所以的问题及风险都暴露无遗。其危害比股市场外配资更严重。

　　（来源于搜狐博客：易宪容）

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