杀死首付贷

　　就像房地产商在2011年两会被炮轰没有流淌道德血液一样，一种致力于帮助更多人买得起房子的理财产品，在今年两会期间成为中国官员口诛笔伐的焦点。

　　首付贷已经成为春节之后全国楼市抢购狂潮的幕后黑手，并即将成为中国政府重拳打击的对象。官方的封杀已在路上，3月

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• 世联行

　　据《中国经济时报》报道，全国人大代表、重庆市长黄奇帆在两会上直接炮轰首付贷，暗示可能引发美国“次贷危机”那样的大崩盘。

　　黄奇帆的言论威力十足——他主掌的重庆连续两年GDP增速全国第一，黄普遍被认为“很懂经济”。2013年，黄奇帆有先见之明地拒绝了三个P2P公司到重庆注册，果然，不到两年的时间，P2P危机爆发。

　　黄奇帆提醒道，美国“次贷危机”的源头就是零首付，“当银行的购房贷款首付从原来的40%降到30%，甚至是20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，就使得买房人变成零首付或者5%、10%的首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。”黄还称这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

　　首付贷随着P2P行业而兴起，2015年，房产经纪公司、电商平台和开发商开始集体参与到这门生意中来，他们或者自建理财平台吸纳资金，或者利用外部P2P平台的资金，为客户提供买房首付款的贷款。

　　首付贷在一手房中应用比较多，二手房交易中，过桥贷款是主力产品。如今，刚刚看到希望的首付贷业务面临倾覆。然而，首付贷的规模究竟有多大？

　　2月28日世联行发布的2015年报显示，首付贷产品“家圆云贷”共发放32209笔，放贷金额为29.92亿元，据此计算，每笔贷款为93000元左右。

　　中国最大的房产电商平台之一好屋中国告诉界面新闻记者，根据他们统计，首付贷贷款金额分布与房价成正比，占总房价的10%左右。一线城市在20至40万元之间，二线城市10万至20万元之间，三线城市在8万至10万元之间。一线城市的首付贷的用户最多，但是占购房者的比例低于10%。

　　根据链家提供给界面新闻记者的数字，链家的新房首付贷规模极小，截至二月底，发放贷款仅为3亿元，而该项业务已经在2月底停止。

　　链家贷款业务更大的交易发生在二手房交易中。链家理财公布的数字显示，2015全年，有接近115亿元的资金流向链家房产交易客户，用于赎楼贷、抵押贷和购房尾款，链家称这些大多是交易过程中的短期资金周转，不是首付贷之类的能够放大购买能力的杠杆。而整个2015年，链家的交易额超过4000亿元。

　　搜狐集团旗下搜易贷的负责人也曾公开表示，截至2015年底，其在一线城市的首付贷用户总共为2万个左右，只占总成交量的2%。

　　综合房产代理或销售平台提供的数据，界面新闻记者了解到，约有10%的购房客会选择首付贷产品，可以贷到房屋总值10%的款项。

　　有多少资本通过首付贷流入一线楼市？界面新闻记者统计后得出，过去的两个月中，仅仅北京、上海和深圳三个城市，就有5586亿元人民币流入楼市。如果1/10的买房者使用了首付贷，并且贷到了10%的房款，那么，首付贷这个产品为三个一线城市贡献了55亿元。

　　55亿元的资本是否可以让一个交易额为5500亿元的市场陷入危机？

　　平安好房董事长庄诺拒绝评价政府可能对首付贷采取的行动——平安好房的特色是以首付贷之类的金融产品带动房产销售，2015年，平安好房的金融产品交易额达到180亿元，带动了1500亿元的房产销售。庄诺意味深长地和界面新闻记者强调，平安好房首付贷产品上线是在2014年9月，“那正是房地产最困难的时期”。

　　首付贷的风险传说，更像是上海链家事件的后续，又被楼市抢购行为而放大。首付贷的风险论在2月底开始疯传，而可以看出，上海楼市尤其是二手市场的火爆在春节前就已经非常明显——1月的二手房成交面积为369万平米，比2月足足多了100万平米。而在此之前，上海楼市已经足足火了九个月。

　　即使充斥着不理性的抢购和抬价故事，沪深楼市是否存在泡沫？

　　领盛投资管理大中华区研究与策略部董事陈碧婷告诉界面新闻记者，他们判断楼市是否过热主要依靠四个指标：收入房价比、供款收入比、楼价涨幅和贷款成数。除了楼价涨幅较高以外，沪深楼市其他几个指标与国际热门城市相比，并不算高。

　　而针对一线楼市是否会重蹈“次贷危机”覆辙的担忧，陈碧婷认为，美国当年爆发的“次贷危机”，除了首付成数较低之外，还因为银行将贷款打包成资产包卖给没有风险意识的客户；在房地产价格跌落后，风险随着这些资产包传导到全国。据她观察，国内银行基本没有该类业务。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉界面新闻记者，一线城市确实已经出现了投资客和短期炒房客，一些拥有京沪购房资格的年轻人将自己的“房票”出售给了炒房客，而这些炒家手中的资金并不多，如果市场下行，首付贷的存在无疑加大了风险。不过他也承认，如果首付贷用户仅仅为买家的1/10，那并不会对楼市产生风险，“上海或者北京房价大面积下跌的情况不太可能出现”。

　　此轮房价的暴涨，更像是资产荒和宽松货币政策的结果——上海、深圳等城市的购买力在之前几年被压抑，一旦信贷放松，就会涌入楼市，而且会尽力用足杠杆；到了后期，恐慌和追涨情绪就将出现。

　　一线城市的楼市购买力被“330新政”全面释放，除了首付大幅降低之外，贷款利率也在走低。开年以来，上海首套房按揭贷款利率出现下滑，多家银行对首套房执行最优利率8.5折。

　　“既然政府意识到高杠杆的风险，为什么要盯着首付贷，而不是收紧银行信贷？”一位要求匿名的理财平台负责人愤愤地说道。