一线城市调控难题：去库存时如何降房价

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2016-03-11 07:41:28

来源：21世纪经济报道

　　本报记者颖民上海报道

　　信贷宽松与一线城市降房价的矛盾悄然显现。

　　经历近期疯涨之后，上海房价显出短期不可持续的苗头。来自上海中原的数据显示，上周（2月29日-3月6日）一手商品住宅供应0平方米；成交50.6万平方米，环比增加78.1%；成交均价 33853元/平方米

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，环比下跌5.6%。但是房东跳价呈蔓延之势，比例达5-6成，部分区域7成以上，卖方市场下的房价还有上行动能。

　　中信证券分析师陈聪在一份研报里指出，一线城市房价过快上涨，可能引发遏制房价政策出台。但预计政策不会在遏制需求方面加码，而会主要致力于增加供给和规范市场。

　　多名业内人士指出，此前上海关于收紧信贷的政策传言与调控并不矛盾。某位大型上市公司资深投资总监解释说：“市场手段是有局限性的，单纯的市场手段有时会有副作用，例如目前的一线城市房价暴涨，这种暴涨无论对于民生、金融安全，甚至对于房地产行业，也是有百害而无一利的，因此就需要调控市场。”

　　他认为，从这个意义上来说，公众对一线城市调控政策的出台早在春节前就有心理准备，只是希望政府的调控政策能够充分论证，不要在应对一线房价暴涨问题的同时，再因此而产生新的问题。

　　首付贷风险并不大？

　　信贷环境渐趋宽松已是事实。一份券商报告指出，1月新增人民币贷款2.5万亿，大幅超出市场预期和往年同期水平。今年央行对于商业银行信贷投放节奏管控有所放松，利率下行趋势下银行加速放贷的意愿也较为强烈。平安证券预计2月新增一般性贷款预计在8000-10000亿，社会融资规模在1.3-1.5万亿。

　　公开资料显示，1月份新增人民币贷款2.5万亿，同比增长约70%，多家机构通过调研上市银行2月信贷投放情况，预计2月银行新增信贷10000~12000亿元。按以往年份银行信贷投放规律，通常1月份有相对上年末有较大幅度的冲量，在2月份都有40%~50%的回落，为3月份的信贷投放留出空间。

　　去库存表面上看与调控中着重的信贷收紧矛盾，因为在未来2-3年内，去库存仍然将是政策的核心目标，广东、沈阳、重庆等各地也纷纷配合出台一些促进库存去化的政策。

　　根据中信证券的调研来看，中国居民部门的杠杆率其实偏低，适当提升杠杆率，刺激需求，本身并不会带来长远的风险。

　　2015年，全年新增的个人购房按揭贷款也只相当于销售额的30%。随着房价越来越贵，杠杆利用率越来越高是正常的。以未来每年这个比例提升8%来计算，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势也可以维持超过3年。

　　目前市场普遍认为，“场外配资”指向首付贷，首付贷相当于隐性杠杆，可能存在较大风险。那么，“场外配资”规模究竟有多大？

　　这几年各类首付贷有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但来自中介机构的数据显示，所谓“场外配资”与楼市整个销售规模相比仍然很小。

　　21世纪经济报道记者不完全统计获悉，此前市面上推出首付贷的公司，比较主流的多达13家，包括链家、世联行、中国平安、房天下、悟空贷、中原地产、绿地集团（广州）、乐融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中国农业银行等。

　　上述公司推出的首付贷产品，符合需要买房而手头有资金短缺的人群，大多数放款流程在1-3天，年利率大部分在7%左右。其中大部分最长贷款期限为3年，有一家最长可以贷5年，贷款上限最高的有500万元，为房屋总价20%。其中世联行号称利息、月供低于同行 40%。

　　很难计算出以按揭以外的名义流入楼市的资金。2014年底，根据银监会的统计，个人贷款中有超过1.48万亿元的资金，既不是个人按揭贷款，也并非汽车和信用卡。这个数字，相当于当时个人购房贷款的12.9%。业内分析，这里面有不少资金曲折流入楼市。

　　调控为保持市场活跃度

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前政策的思路总体上是求稳，市场预期也不必大幅度变动。近期一线城市市场上的各类调研是在摸底，还不能简单地说住房政策或房贷政策要收紧。

　　陈聪指出，从目前购房市场的政策看，出台政策恰恰可以让市场成交处于一个活跃状态。商业银行对于房贷资产的认可程度总体是高的，后续大思路依然是宽松的策略。目前楼市一个重要问题是如何规范市场操作的问题，即对于部分违规获取贷款、没有购房资格的群体绕过监管政策去购房，这个可以认为是扰乱市场秩序的。从这个角度看，信贷市场依然会宽松，去库存的导向依然需要继续。

　　不妨从房企扩张路线来看这一次去库存与信贷市场宽松的逻辑。

　　推动2013年前开发投资和新开工高速增长的因素，主要是房企扩张经营区域从1个城市到10个城市，从10个城市再到50个城市，企业的生产经营规模迅猛放大。到了2014年以后，即使是生产规模迅速放大的企业，例如融创（01918.HK）、泰禾（000732.SZ）、龙湖（00960.HK）等，也并不是依靠快速扩张城市数量，而是依靠聚焦少数城市，适度增加城市数量。

　　进入2016年，一些初步完成扩张的龙头公司，已经减少新进入城市。而一个城市本身的开发规模将不会有太大变化，与此同时，开发企业在某个城市市场占有率迅速提高，必然意味着有其他开发企业在这个城市市场占有率下降。不新增城市数量，就可能导致这种增大投入转为对土地的价格竞争。