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央企扎堆造“地王” 疯狂抢地背后为哪般?

来源:财经综合报道 作者:微信公众号:广州参考
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    【又见地王又是央企!中粮溢价236%拍下上海新场地块 郊环外房价直冲6万

  连续两天,一线城市连出两家“地王”。

  6月首日,央企信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。

  昨日下午,中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产联合体以82.8亿元总价拿下深圳龙华区上塘地块

,刷新深圳年度总价“地王”,业内预估该项目建成后的销售价格将突破7万元/平方米。

  为何央企、国企不惜天价拿地?“地王制造”的背后是真热还是虚火?

  拿地凶猛:信达一块地花光全年销售额

  在上海豪夺顾村“地王”的信达地产为A股上市房企,其母公司信达资产隶属财政部,是国内第一家专门处置不良资产的专业公司,被业界戏称为“钱袋子”。信达地产过去一年内在各地疯狂制造“地王”,据统计,近一年以来,信达(或以联合体名义)先后在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金近400亿元。

信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;并且30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。因此信达地产可以说是人、钱具备,只欠项目。

  信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;并且30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。因此信达地产可以说是人、钱具备,只欠项目。

  不过,该公司2015年的财务状况并不靓丽,期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元,公司称主要是报告期内因规模扩大,新增土地储备所致。

  今年来一半高价地被国企买走

  实际上,信达地产激进拿地并非是央企孤例。自去年以来,一批央企、地方国企在土地市场表现十分活跃,并且拿地非常大手笔,造就了多个"地王"。

  中原地产研究部统计数据显示,2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%,也就是说超过一半的高价土地都是被国企买走的。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝保利、中铁、中冶等央企共制造出了15幅地王。

据克而瑞房地产研究中心观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。

  据克而瑞房地产研究中心观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。

  据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

  央企为何热衷“抢地”?

  一大批央企、国企为何纷纷不惜成本在土地市场上出手?背后是否有其深层次原因?克而瑞研究机构的一份最新分析报告就提到,在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下,更多的并购、重组案例会在央企中发生,总量惊人土地资源或将有新的归属。

对于央企而言,板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面,一旦团队合并,必然会出现职务重叠的情况,因此当前展现出的实力越强,则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说,国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。

  对于央企而言,板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面,一旦团队合并,必然会出现职务重叠的情况,因此当前展现出的实力越强,则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说,国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,目前市场的“地王”制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。过去一年房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激进。

  据新华网梳理总结,央企、国企敢于高价拿地,主要源于以下几点原因:

  1、国企的融资成本相较民企要低不少,资金成本优势非常明显;

  2、绝大多数央企或国企旗下产业众多,在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产,以某央企拿下的城北某地块为例,正是因为该地块就是该央企旗下一家子公司的厂房所在地,相较于其他房企,该央企拿下该地块有天然优势;

  3、由于很多央企并非以地产为主营业务,地产业务占比很小,利润考核也往往不高,更多的是其他方面的考虑;

  4、国企拿下高价地后,往往会选择跟一线专业房企合作,借此学习他们的开发经验。

  新华社:必须遏制炒地炒房风气

  持续攀升的一线及部分热点二线城市楼价,带动了土地市场行情的火爆。实际上,不单是央企,很多房地产企业在一二线城市拿地欲望都非常强烈,造就地价的溢价率都较高。

  针对二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”现象,新华社刊文指出,必须遏制地方政府炒地、投机资本炒房的风气。《人民日报》则称,部分省市去库存过程中推高楼价并堆积信贷泡沫。

  “退房令”发出6年并未真正见效

  由于近期央企频繁举牌拿下一批高价地,央企是否应该进入房地产市场再度成为讨论热点。事实上这个问题国资委早在2010年就明确要求,78家不以房地产为主业的央企要清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,也就是俗话说“得有牌照”,后来,获得牌照的央企增加到21家。如今,六年多时间过去了,这纸“退房令”实施的情况如何呢?

  21家央企2011年获国资委批准成为可以进入房地产的央企:

梳理公开资料可以发现,六年多时间里,那些属于清退行列的央企尚没有完全退出地产市场。就在去年的10月21日,中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见,特别指出“还有9家三级企业从事房地产开发,有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位清理整顿房地产业务,并于今年9月30日前完成其余企业退出或转型。

  梳理公开资料可以发现,六年多时间里,那些属于清退行列的央企尚没有完全退出地产市场。就在去年的10月21日,中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见,特别指出“还有9家三级企业从事房地产开发,有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位清理整顿房地产业务,并于今年9月30日前完成其余企业退出或转型。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,房地产行业牵涉面较广,多方利益比较难平衡,“退房令”并没有真正意义上完成,目前依然有很多央企在直接或间接地参与到房地产开发。

  来源: 央广网、新华网、中国证券网

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business.sohu.com true 财经综合报道 http://business.sohu.com/20160629/n456911820.shtml report 5653   【又见地王】又是央企!中粮溢价236%拍下上海新场地块郊环外房价直冲6万连续两天,一线城市连出两家“地王”。6月首日,央企信达地产以58
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