合景泰富激进拿地引质疑：斥资夺三地王 举债猛扩张

　　在土地市场向来持谨慎态度的合景泰富（01813.HK），近两个月却先后在上海、广州先后夺下三块地王。

　　近期所拍3幅地王，就将用去合景泰富113亿元资金。而该公司去年的收入只有83.4亿元，至去年底时账面上的现金为126亿元。在激进拿地王的时候，资本市场的融资行动也在进行。

　　在业界人士看来，合景泰富今年在土地市场上的扩张相当激进。去年业绩创下五年以来新低的合景泰富接下来能否成功运作地王，并在今年打一个漂亮的翻身仗，也引起了地产和投资界的关注。

　　一边拿高价地另一边举债

　　近日在上海斥资47.35亿，拍下松江地王的开发商并非央企，而是声称拿地谨慎的合景泰富。

　　松江地王的价格，在研究人员看来已经相当高。据中原地产报告，扣除保障房部分的实际楼板价4.1万元/平方米，保本售价预计将超过6.5万元/平方米。而板块内新房目前的销售均价只有3万元/平方米，卖得最贵的项目也不过3.4万元/平方米。

　　这意味着拍地块的楼板价，是当前新房售价的两倍。研究人员指出，合景泰富上海松江地王的压力不小。

　　"该项目未来预期售价与当前市场价的落差近一倍。该地块有附加条件，即十个月内开工，46个月内竣工，也降低开发商囤地的可能。这些条件，将给盈利带来不小压力。"中原地产分析师说。

　　刚刚拍得的上海松江单价地王，只是合景泰富近期所拍三个地王系列中的一个。公开资料显示，在最近两个月的时间里，合景泰富斥资113亿元连夺三幅地王。可该公司去年全年的收入，只有83.4亿元。即去年全年的收入，还不够合景泰富用来买三幅土地的金额。

　　此前，这家公司还明确表示，在土地市场会很谨慎。"本集团继续坚持谨慎的土地购买策略，密切关注土地市场变化。适时增加优质土地，不盲目追逐地王，以保证合理的土地成本。"在今年2月份公布的2015年报中，合景泰富董事会主席孔健岷如是阐述公司的拿地策略。

　　一边激进夺地王的时候，另一边在资本市场上合景泰富还安排了密集的发债行动。该公司公告显示，自3月底以来，合景泰富已展开3次大规模的融资行动，发行规模达217亿元，是合景泰富去年全年收入的2.6倍。

　　财务健康引关注

　　连拍地王之前的几个月前，合景泰富还对外表示自己在土地投资上持审慎态势，不会拿地王。

　　因何风格突变，不但开始激进拿地，而且大规模举债。就合景泰富近期在土地投资上出人意料的逆转，业界认为这可能与合景泰富销售额的走低以及近几年业绩起伏不定有关。

　　"合景泰富近期在上海没有太多土地储备，因此拍地比较激进。"中原地产分析师说。

　　据合景泰富2015年年报，公司收入为83.4亿元，比2014年104亿的收入减少了二成。年报信息显示，去年合景泰富的收入创下公司近5年以来的新低，甚至比2013年95亿元的年收入还少了近12亿元；2013年正是楼市调控相当严格的一年。

　　克而瑞一位分析师向记者表示，近几年合景泰富业绩增长相当缓慢，与其保守的战略有一定关联度。近期在土地市场上的激进扩张，欲借势今年一线楼市的火爆打个翻身仗。

　　上海一家房企投资部经理认为，去年合景泰富业绩的低迷，一定程度上与公司战略和对未来市场走势的判断相关。"虽然看好一二线市场，但在执行层面可能因为没有新增足够多的项目，而使当年销售业绩受到影响。手里没有足够优质的货源，很难在市场转好时发力。"这位投资经理说。

　　业界认为，合景泰富激进拿地，其后续的财务健康和安全状况值得关注。

　　据该公司的信息，去年公司资产总额约797亿元，负债总额573亿元，以此计其资产负债率约72%。至去年年底，合景泰富在账面有126亿元现金；这其中受银行监管须存入指定账户的受限制金额约16亿元。

　　上海一家房产机构高层表示，地王项目未来何时入市以及定价，都是同行关注的焦点。"根据我们对历年地王的观察，地王项目想短期获利的几率非常低。在上海及周边城市近两年高价拿地的项目，大部分都没有上市甚至没有进行开发。"这位机构高层说。