中国房价涨幅霸占全球前五！20年后你的房子谁接盘?

　　导读：昨天上午国家发改委召开例行新闻发布会，国家发改委新闻发言人赵辰昕在谈及房地产市场时表示，楼市调整要因城施策，要防止一二线城市房价持续过快上涨。

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　　发改委：防止一二线城市房价持续过快上涨

　　发改委在新闻发布会上着重强调了这四个字“因城施策”！

　　国家发改委新闻发言人 赵辰昕：

　　对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。去库存是当前房地产市场调控的主基调。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。同时注意发展住房租赁市场。加快培育和发展住房租赁市场。鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度。

　　国内房价涨得到底有多凶？近日出炉的“房价涨幅排行榜”显示，深圳房价涨幅全球第一，京沪均闯进前十名：

　　房价涨幅最大的5个城市，4个来自中国

　　据7月14日报道，全球知名房地产咨询公司莱坊近日公布了去年一季度至今年一季度全球150大城市房价变动状况。综合统计，这些城市今年第一季房价平均上涨4.5%，全球前5名中，竟有4个中国城市。

　　根据全球最新150大城市房价涨幅排名，深圳以62.5%勇夺第一，上海紧随其后，涨幅为30.5%。深圳和上海也成为这份榜单上仅有的涨幅超20%的城市。

　　南京、北京分别以17.8%的涨幅和17.6%的涨幅排在第4位、第5位。特别是南京房地产开发商的抢地举牌速度，连“电脑都赶不上”，拍卖员甚至喊停降温。

　　另外，广州房价涨幅也以15.3%名列第13名，超越英国伦敦，排在全球第13位；杭州房价以11.9%的涨幅位列第19位。

　　至此，一季度房价涨幅达两位数的上榜中国城市总计有6个，榜单上的其余中国城市还包括武汉（7.7%）、天津（7.2%）、宁波（7.2%）、郑州（5.3%）、济南（3.1%）、成都（2.4%）、无锡（2.3%）、长沙（1.7%）、青岛（1.2%）、沈阳（0.2%）、烟台（0.1%）、大连（-0.8%）、唐山（-1.9%）、香港（-5.0%）、台北（-8.2%）。

　　专家：深圳为何成了房价涨幅“状元”？

　　中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明认为，深圳房价涨幅大主要是受资金的推动。

　　首先是与杠杆有关。张明指出，过去这一年，房地产投资杠杆率从过去的两倍多迅速上升到9倍以上，一些平台提供的首付贷放大了杠杆，这和场外配资非常相似。国内过多的流动性追逐过少的安全资产，很多大的金融机构把资金配置到一线城市的住宅地产和商业地产，“这自然会推高房价”。

　　其次是因为去年股市经历了暴涨暴跌，很多资金配置转移到房地产，“本轮房价上涨比较猛的城市都是金融市场较发达的城市”。

　　而香港资金流入炒作深圳房地产是另一个原因。张明分析，香港的房价到达了史上的高点，很多人高位出售了在香港的楼盘，把资金挪到了内地来进行投资，“深圳是一个重点投资地点”。

　　中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，另一个被大家忽略的原因是城市的更新改造。

　　他指出，深圳有一个很大的特点是在所有的存量住房当中，非商品化住房超过了50%：“深圳是一个特殊城市，它的城市中间分布着很多的农村，有很多农村集体所有制的小产权房，深圳以前的房价涨幅从来没有领先，是因为分布在城市各个角落的非常均匀的小产权房对市场形成了一种补充供给，它的价格比同样位置的、同样类型的住房价格便宜一半。这一点在所有的观察分析当中大多数人没有关注到。”

　　他进一步指出，从2014年开始，深圳加大力度进行城市更新改造，把以前分布在城市各个角落的小产权房拆掉，变成商品住房。

　　“在这个过程当中完全实行货币化补贴，那些廉价的住房供给一下子减少了。但是通过货币化的补贴，就使得这些原住的老百姓获得了巨额的财富增值，他们反过来成为商品住房的强大购买力，这是深圳房价之所以在最近这一两年出现房价涨幅大的一个非常重要原因。”尹中立强调。

　　6月31城最新房价排行出炉 26城上涨5城下跌

　　近日，中国房价行情平台公布了6月31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行情况，合肥、北京、上海、南京等地的房价涨势依然可观，将大部分省会城市甩在后头。其中，合肥6月住宅均价11854元，同比涨幅49.88%位列省会城市之首。

　　26城上涨5城下跌市场整体涨势趋缓

　　数据显示，6月份31个省会城市中26城同比房价上涨，5城下跌，整体涨势趋于平稳。其中，涨幅超过10%的省会城市有9个，分别是合肥、上海、北京、南京、武汉、天津、济南、石家庄、福州，其余大部分城市涨跌幅均保持在个位数。

　　20年后，谁来为你的房子接盘？

　　对一个普通的中国家庭来讲，大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢？首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。

　　对一个成人来讲，他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了，有了一到两个孩子，原来第一次置业的房子已经不够大了，需要改善住房，所以我们发现在42岁的时候，又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁，当孩子已经大学毕业，已经离开这个家的时候，就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了，换一个小的。所以在一个国家，它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候，它对房地产的需求越大。

　　以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房地产指数的价格在上升，反之在下降。

　　在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。

　　当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。

　　第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。

　　当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少？如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。

　　所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走，中国会出现房地产的多余。

　　（本文仅代表作者个人观点）

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