房地产市场局部出现泡沫 政策面临收紧预期

　　持续上涨近一年的房地产市场，正在出现政策反转的可能迹象。

　　7月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势，部署下半年经济工作。其中提到的“抑制资产泡沫”，引发外界广泛探讨。

　　由于近几年房价快速上涨，以及极强的“吸金”能力，房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出，去年以来，由于实体经济不振、股市连续震荡，各路资本蜂拥进入房地产业，并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。

　　按照政策基调，这种现象极有可能在未来受到制约，与此同时，热点城市的楼市政策也有可能收紧。

　　房地产市场局部出现泡沫

　　尽管中央政治局会议并未明确指向房地产，但鉴于去年末以来市场的爆棚，房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。

　　根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点，今年全年，房地产销售面积和增速都将超过2013年，创历史新高。

　　今年6月，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅（不含保障房）价格，分别同比上涨22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二线城市中的南京、厦门，涨幅也均超过30%，合肥的涨幅达到29.1%。

　　这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑，但房价和地价都已达到历史高位。

　　上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，过去多年来，房地产市场总体供不应求，其价格虽有上涨过快的时段，但有一定合理性。2014年之后，供需关系逆转，行业内生动力不足，房地产价格的过快上涨，带有一定的“泡沫”成分。

　　对于“泡沫”的界定，严跃进认为，如果把价格虚高作为对泡沫的定义，那么从短期市场可承受能力角度看，无论是土地价格还是房产价格，都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看，实际上目前热点城市都有所存在。

　　上海证券也指出，中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性，过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持续大幅度超出其它价格（如消费价格、工业价格）的增长，中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长， 并显然伤害到了实业发展。

　　从“泡沫”的成因上看，大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增加14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达到4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。

　　也即，上半年全国新增的人民币贷款中，有超3成以购房的形式直接进入房地产领域。有分析就指出，在股市、债市均增长乏力的情况下，其他的资金也在寻求渠道，变相进入房地产。新增贷款总体流入房地产市场的比重接近50%。

　　在这部分资金中，国有资本是一股难以被忽视的力量。根据中原地产的数据，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中有超过半数被国企央企获得。

　　国资疯狂拿地，在推高资产泡沫方面，有着一定的推动作用。其一，抬高土地价格。在上述219宗高价地块中，溢价率超过50%的地块多达167宗，占比76.3%；而溢价率超过100%的地块也达到109宗，占比49.8%。其二，推动房价上涨预期。高价地的频繁出现，对于开发商的定价策略有着较大的刺激，而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。

　　政策调整路径渐明

　　事实上，在此次中央政治局会议前夕，官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日，新华社连续发布三篇评论，分别针对市场风险、“地王”危机和“去库存”战略，文章对信贷风险、央企国企拿地，以及加杠杆去库存等现象进行了批评。

　　这一系列文章的发布，被认为是监管层对当前市场现象的一种批评，并暗含了未来政策调整的可能。

　　在此之前，一些热点城市已经出台差异化政策，对当地市场进行调整。其中包括，上海、深圳提高限购门槛，北京在局部区域（通州）提高限购门槛，并通过打击首付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策，并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。

　　分析人士普遍认为，在此次中央政治局会议之后，未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。

　　总基调是因城施策。中原地产首席分析师张大伟指出，会议提出的“宏观政策要稳”、“微观政策要活”等表述，意味着总体政策不会有大的调整，但不同城市的房地产政策存在微调的可能，包括信贷政策、税收政策，以及限购、限价等行政性手段。具体而言，热点城市的政策可能从紧，而非热点城市政策不排除放松的可能。

　　严跃进认为，会议上提出的“风险隐患”说法，说明楼市高杠杆引发的金融风险仍然存在。下半年房地产市场领域的金融环境会呈现一个“外松内紧”的格局，换言之，从风控角度看，部分城市的信贷政策有收紧政策的可能。

　　作为今年五大重点任务之一的“去库存”，会议的表述为，“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”。而在去年年底的中央经济工作会议上，表述为“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

　　张大伟指出，此前“去库存”，实质上是以加杠杆的方式来推进。但随着政策基调从“加快”变成“有序”，意味着不会鼓励“加杠杆”。这也意味着“去库存”的力度可能会减缓，但质量会提高。

　　而在对市场影响最大的货币政策上，受访者普遍认为，鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景，未来信贷政策恐很难有所收紧，但继续放松的可能性也不大。

　　严跃进认为，由于房地产市场在国民经济中地位重要，房地产政策的取向不仅仅取决于市场本身，还要视宏观经济走势而定。加之当前市场出现的明显分化特征，这也使得楼市政策的复杂性大大增加，过去“一刀切”的手段不再适用。

　　对于未来的市场走势，受访者普遍认为，在经历过4月的市场高点后，市场本身就已进入下滑周期，下半年市场降温将不可避免。而若政策层面有较大动作，不排除会加剧波动的可能。

　　上海证券认为，房地产市场存在的资产泡沫将对经济带来考验，但在保持汇率稳定、泡沫不再扩大的前提下，通过城镇化进程，以及对农村集体资产的“确权”和可交易化处理， 仍可在中长期内消化上述泡沫。