上海新地王房价逼近20万：中国房价为啥越调越涨？

　　摘要：所谓的刚需，从来都是买涨不买跌的，一旦房地产进入一个相对长期的下降通道，绝大多数的刚需，估计都会消失的无影无踪，这时丈母娘更喜欢的女婿估计是全款买房，次喜欢的是无房无债，而有房重债、资产不断缩水的，估计她可能死活也不会同意女儿嫁出门的。

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　　而房价调控的动力主要来自中央政府，其调控的目的也从未统一过。

　　房地产调控始终摆不脱宏观调控的框架，总体要服从经济周期的大局，降价并不是唯一目标。

　　如果真要调控，那应该放开京沪的土地供应，让房价回落，而缩减三四线城市的土地供应，控制金融风险。

　　持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。

　　而所谓的刚需，从来都是买涨不买跌的，一旦房地产进入一个相对长期的下降通道，绝大多数的刚需，估计都会消失的无影无踪。

　　据《国际金融报》报道，位于上海新静安的中兴路地块以110.1亿元被融信拿下。据计算，可售部分实际楼板价145896元/平方米，溢价率139%。这个价格刷新了全国的单价地王记录。

　　今年以来，中国一线城市地王频出。哪怕中央政治局会议明确提出要警惕“资产泡沫”，但依旧不能改变大家对房地产的热情。从20002年政府开始宣称要调整房地产以来，中国的房地产“越调越涨”的现象突显，上海金融与法律研究院将房地产调控的历史划分为四个阶段。

　　为什么房地产市场会分化

　　事实上，自2010年开始的限购令，虽然严厉，但主要针对一二线城市，三四线城市的影响虽然有，但并不大。以万科为代表的房地产业界的共识是房地产市场开始分化，一二线市场依然活跃、相对健康，而三四线城市则存在风险。为什么房地产市场会分化？

　　事实上，即使在限购的城市，包括天津、杭州、成都在内的一系列二线城市，买房送户口的政策也一直存在，更何况三四线城市，鼓励买房从来就是地方政府的政策主流。就算是北京上海，也从来不拒绝买房人群，要不然城市里的地卖给谁？城市建设的钱从哪里来？而一二线城市与三四线城市的差别就在于，如何既把地卖出去，赚更多的钱，又能让外地人持续的买房子，保证房地产市场的繁荣。

　　而房价调控的动力主要来自中央政府，其调控的目的也从未统一过，纵观温家宝领衔的国务院，房地产调控始终摆不脱宏观调控的框架，总体要服从经济周期的大局，降价并不是唯一目标，要不然2008年底也不会对房地产进行大刺激。其次，在舆论的指责下，房地产政策越来越倾向社会政策。政府也在宏观调控与社会稳定两者不断的游离，以此构成近十年以来的调控政策框架。

　　在这里，我们应该看到两点：

　　第一，房价上行是基于城市化的大背景下展开的，中国城市化率从2001年的38%升至2012年52%，平均每年1.3%，这意味着每年1600万进城，成为新增就业人口。新增的购房需求与租房需求，势必极大的拉动住房市场。同时以上海为例，人均居住面积从2000年以前的不足10平米上升到今天的33平米，存量居民的改善性需求同样庞大。这构成了过去十年房地产市场活跃的主要动力。

　　其次，所有房价攀升较快的城市，都是人口的流入城市，梳理调控的政策，也可以发现，所有的调控主要是针对流入人口的需求，例如限购令主要是限制外来人口购房。这种思路构成了房价调控的主流，就是针对需求下药，而不是供给。

　　事实上，在房地产供给上，恰恰相反，历届调控实际是放任人口流出地区的住房供应（土地供应量基本上是过度供应），积累了那些地区的金融风险；同时减少了人口流入地区的住房供应（限制土地供应，尤其是核心市区的土地），加剧了当地住房短缺状况。

　　2013年一、二线城市的房价大涨，根本原因在于住房需求增长了18%，而住宅土地供应量同比却下跌了13%。在这一年，全国土地出让金总额超过3万亿，是2012年的150%。2013年上海的住房用地供应计划为1000公顷（包括商业用地），低于2005年以来的7年间土地平均年度实际供应量。但上海的土地出让金收入近2130亿元，超过2010年的历史峰值。

　　再来看北京，其住宅土地供应近些年的多数年份也是逐年递减。2011年时，北京市为常住人口2000万人，房地产开工面积是1639.5万平方米。而同期的鄂尔多斯，房地产开工面积达1009.4万平方米，是北京的6成，而它的人口不足200万，是北京的1成。

　　上海金融与法律研究院认为，如果真要调控，那应该放开京沪的土地供应，让房价回落，而缩减三四线城市的土地供应，控制金融风险。但事实并不是这样。再仔细看广东、江苏与浙江各主要城市的房价差别，广东与江苏主要城市以及县城的房价都不太高，而浙江的很多县的房价均居全国前列。主要原因就是广东与江苏的土地供应量一直充足，虽然买房子的人不少，但胜在供应量大。而浙江则相反，限制土地供应，使得经济发展上平平无奇的县，房价也可以与江苏的地级市相媲美，要知道浙江的县中，有一半是人口流出的。

　　为什么更看好一二线城市

　　人们为什么要买房子，为什么要在城市里买房子？首当其冲的是居住的需求，以及很多人提及的东亚国家对拥有房产的追求，但这个反而最不重要的，个人拥有房产率居高不下，只是近十几年的事情，在1998年以前，排队等福利房往往要等20多年，在国企和事业单位工作的人，往往要等到40岁的时候，才分到独立的房子。

　　对于多数外地人来说，在城市里买房子，是在城市里立足的前提。从制度层面来看，对于多数人来说，只有买了房子才能落户城市，大多数人不能以集体户口的方式在城市里落下户籍（应届毕业大学生等少数人群除外）。不能落户，就不能享受子女教育等一系列社会公共服务，一二线城市房子贵，是因为政府对其投入的资源更多，如好大学、好医院、体育场、游乐园，房产溢价在这里。

　　想一想，资源是全市、全省甚至是全国的，但投向却是集中于某一地的。房价在这一地域上涨也很就正常，要解决房价的问题，需要解决的是资源错配的问题。在北京，优质小学、著名大学、顶级三甲医院、大型娱乐休闲场所，房价怎么可能不涨？

　　对于个人来说，在城市里立足，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的最重要参照。事实上，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用（或偿付能力）的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。

　　从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反应，为何她会不安全，原因有多种：第一，基于信息不对称，对男方家庭情况不了解，商品房可以很多的将男方家中的财产显性化；第二，对结婚前景的不安全，基于婚后财产共有的考虑，男方有商品房并在所有权人上添加女方的名字，可以增强两个人的离婚成本，也可以给女方在离婚后的生活保障。

　　更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。包括万科毛大庆等人认为，反腐是房价存在下行压力的主要原因。

　　这才是一二线城市的刚需，这种刚需暂时间也是不可能消除的，也是房价高到如此程度、远远不能用房价收入比、租售比等比较的原因。除非有了完善的保障性住房（满足居住需求）、完善的信用体系（个人信用与社会地位衡量体系），或者城市化已近尾声。

　　一二线城市，为什么会比三四线城市更有吸引力？因为它们是人口流入城市，他们的购房群体不只是这个城市的居民，更是省里城乡、周边城市甚至全国人民的购房目的地。这也是算北京和上海常住人口的购买力是没有意义的，而应该扩展到全国视角下的潜在购房者。

　　按甘犁主持的“中国家庭金融调查”的统计数据，2011年，全国年收入前1%的家庭，年收入超过55万，以家庭双职工计算，人均月收入近2.3万，是北京社平工资的4.4倍，不吃不喝买60平的房子，只需要4年，是上海的4.9倍，买60平的房子只需要3年多，买房压力大大降低。而东部城市年收入前1%的家庭，年收入超过110万，财富前1%的家庭财富超过1000万，买房压力就更小了。

　　房地产后市如何？

　　在中国，对于自己声誉来说，任何一种预测房价走势的行为都是一种冒险。过去的经验表明，凡是唱衰的，最后都会被网民骂成猪头，因为网民相信了他们，没买房子，大亏特亏。而唱多的，则马上被指责为房地产开发商代言，或者被指责买了房子，屁股坐错了方向。

　　而所谓的刚需，从来都是买涨不买跌的，一旦房地产进入一个相对长期的下降通道，绝大多数的刚需，估计都会消失的无影无踪，这时丈母娘更喜欢的女婿估计是全款买房，次喜欢的是无房无债，而有房重债、资产不断缩水的，估计她可能死活也不会同意女儿嫁出门的。

　　那应该如何判断房地产后市？如何为自己的购房行为进行决策？

　　第一，如果不是专业的投资者，超过自己的支付能力、以高金融杠杆去投资房子肯定不是一个好选择。别人买房子可能全是赚的，轮到自己则未必，保证自己不被贷款拖垮是首要前提。

　　第二，对于绝大多数人来说，买房子意味着在一个城市里定居或者长期居住，因为购房首要考虑是这个城市的经济是否发达，有足够多的就业机会让自己的事业发展。其次，教育、医疗、娱乐设施等生活必需的公共服务和商业设施是否充足。

　　第三，要清醒的认识到，房地产市场活跃意味着交易活跃，但并不意味着房价不会跌。一二线城市与三四线城市的区别在于，前者虽然价格跌了，但总能出手，而后者可能价格跌得慢，总找不到买家。

　　事实上，房价调整是大概率事件，不管是日本、韩国、香港，还是美国、英国，房价调整都像经济周期一样不可避免，区别只在于周期是长还是短，来的早还是晚。要预测房价涨与跌的时间点是非常不靠谱的事情，基本上和买股票一样。如果以此为买房的参照点，无疑会让自己不断的后悔在高点买进成为拉盘侠，在低点没买错失土豪的身份。

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