陈思进：增收转让税加拿大房价终将着陆

　　管窥天下

　　北美的房价起伏是有周期的，一旦过高多年，影响百姓生活，政府就一定会出台措施，将房价降到相对合理的价位。

　　7月25日，加拿大卑诗省议会推出了新的房屋修正案Bill 28，法案中称，外国购房者在大温哥华地区买房，省政府将多收15%的财产转让税，新税率将在8月2日生效。也就是说，8月2日以后，一套200万加元的房子，外国买家将多付高达30万加元（合200万人民币）的转让税。

　　2007年之后，加拿大房价没有跟随美国房价下跌，反而不断上升。特别在温哥华和多伦多等移民大城市，多个国际权威金融机构不断预警泡沫。但无论怎样预警，却丝毫阻挡不了外国购买者。

　　特别在今年初，一位留学加拿大的周姓学生，以3110万加元（约为1.55亿人民币）买下温哥华西区的一幢豪宅，几乎创下了温哥华豪宅成交纪录。并且，将每年征税超过8万加元（约40万人民币），深深震惊了整个加拿大。

　　香港《明报》加西版引述不久前发布的一份研究报告显示，在过去10年中，加拿大豪宅涉及的外国买家显著增加。卑诗省有95%的房产中介，把中国列为前三大国之一的买家来源地，大温哥华地区的豪宅也因此升值125%，为全国之冠。

　　面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场，巴黎的经合组织（OECD）今年6月1日发出最严厉警告：加拿大楼市即将崩盘！呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策，否则将威胁国家金融体系的稳定。

　　近年来，由于房价不断上涨，越来越多的家庭为房贷而负债。截至2015年9月底，加拿大家庭总债务达到1.892万亿，其中抵押贷款债务高达1.234万亿，而人均负债约为5.5万加元，债务与收入比达到164.6%。这意味着加拿大人每赚1加元，却消费了1.65加元，远超之前美国次贷危机破灭前的147%，再破历史纪录。

　　从家庭收入来看，房屋价格与家庭负债有相当高的相关性。加拿大第四大银行丰业银行（Scotiabank）首席执行官波特（Brain Poter），为楼市降温提出三个方案：提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。

　　其中，贷款期的长短对借贷者非常重要。假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息23.1万，如果分30年还清，多出的5年中将要支付利息5.3万。2006年，加拿大房贷公司把房贷年限由30年，延长至35年、甚至40年。

　　这样的政策帮助了像欧布莱这样一些人，她在26岁时以5%的首付买下一套公寓，因房贷为35年期，每两星期只需支付700加元。低利率与低门槛贷款吸引了更多人进入楼市，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。

　　可是与此同时，随着各国央行维持宽松的货币政策，长期低利率构成的威胁不可能很快消散，其危害已然显现出来。欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出，造成入不敷出的局面，令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损，纷纷调整自己的投资策略。

　　经济学就是选择的策略，两害相权取其轻。当欧美日央行普遍选择超低利率来拯救经济危机时，对存钱储蓄的民众造成了极大伤害，也对养老金制度即社会信用体系的崩溃构成了威胁。

　　事实上，北美的房价起伏是有周期的，一旦过高多年，影响百姓生活，政府就一定会出台措施，将房价降到相对合理的价位。就在温哥华确认征收15%的财产转让税的同时，房屋空置税也箭在弦上了。

　　而一旦加拿大房价开始调整，房价最终腰斩将是大概率事件。楼市和股市、金市不一样，一旦泡沫破灭，预期变了，流动性立刻凝固；如果没人接盘，房价就会断崖下跌，首先受到冲击的就是之前提及的豪宅。

　　而内地的中国人，可能因为之前国内房价的持续上涨，坚信房价永涨不跌。但有史可鉴，迄今为止所有的房市泡沫，就像天上的飞机，虽然着陆方式不可预知，但终将降落地面。

　　陈思进（资深金融风险投资顾问）