房价直追北上深的厦门重启限购 一大波城市或将跟进

　　近年来二线城市房价上涨最迅猛、房价最高的厦门终于重启限购了。

　　厦门房价直追北上深

　　8月31日早间，厦门国土局在其官网上发布公告称，厦门市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：

　　一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

　　二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

　　三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。该政策有效期至2017年12月31日。

　　这也是厦门时隔2年之后重启限购举措，而且该举措与上一轮限购基本一致。2014年8月，厦门岛外四区解除限购政策，岛内两区高端新建商品住房不再执行限购措施。至2015年1月，厦门商品房限购政策全面取消。

　　在取消限购的这2年来，厦门房价持续向上，尤其是去年下半年以来，厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。

　　相比2014年中，厦门的房价普遍上涨六七成。来自安溪的陈先生2014年中在厦门杏林湾入手了一套80多平的二手房，当时均价是1.8万，如今已经涨到了3.1万左右;位于厦门远郊的翔安中澳城项目，在2014年底开盘的时候价格仅为7000多，现如今该楼盘单价已经超过2万了，不到两年时间就上涨了200%。

　　根据国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数，上涨最高的厦门7月份上涨了4.6%。从最近多月数据看，厦门涨幅连续排名在前两名，厦门与合肥持续领先全国涨幅。

　　表1 今年3月以来房价上涨前三名情况

　　根据中国房价行情平台的数据显示，7月厦门房价均价为32537元/平方米，超过一线城市广州1万多元，高居全国第四，直追北上深。

　　表2： 7月中国房价最贵前10名城市

　　(数据来源：中国房价行情平台)

　　上海易居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》显示，以居民家庭购置100平方米/套的住房为例，按首付25%、按揭30年计算，5月份，厦门购房者需要付首付款71万，月供达10792元，仅次于深圳、上海、北京，高居全国第四。

　　外贸出口是厦门的重点行业。“厦门这边从事外贸工作的很多人月薪也就五六千左右，比深圳广州等地都有不小的距离，很多人现在就是不吃不喝也无法供起房子。”在厦门一家外贸出口公司工作的周红说。

　　“在厦门房价已经涨到这么一个高点的时候再来出限购政策，有点晚了”，中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，早在2014年二线城市纷纷取消限购政策的时候，他就认为不光是四大一城市，至少包括厦门、南京在内的十个左右的二线城市不应该取消限购，因为这些城市的库存本来就很小，土地供应严重不足。

　　张大伟说，这些城市的政策本来应该“一直高压”，而不是去库存的问题，但当时就是一刀切，把他们限购政策都放开了。“其实当时就可以预料到，他们放开后，再加上信贷这么松，这些城市房价必然会爆发的。”

　　在不少业内人士看来，此次厦门的限购力度并不算大，效果也会比较有限，因为即便是在上一轮限购期间，厦门的房价也经历了快速上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，厦门此类政策出台后，离婚潮现象在厦门也可能会出现。

　　此外，由于144平方米以上的住宅不限购，业内人士分析，也有可能导致改善性需求挤压到144平米以上的大户型。后续的供给、土地出让的时候对大户型的比例不加限制的话，那么就会导致大户型供应增加，反过头来中小户型的刚需供给更加紧缺。

　　一大波城市或跟进

　　实际上，在厦门之前，已有个别房价高涨的二三线城市出台了一些限购举措。比如，此前7月，河北省廊坊辖下的三河市相关部门(三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组)发布通知，自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。

　　8月苏州出台的限购政策提出，非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。不过，这样的政策力度实在太小。“严格意义上来说，这都算不上是限购政策。”张大伟说。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪象也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

　　在这种情况下，政策加码到限购也就成为必然。严跃进分析，从后续市场走向看，包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等城市的限购可能性比较大。此类城市炒房现象比较严重，而且房价增幅过快，都有可能出台各类版本的限购做法。

　　不过，即便热点二线城市和环一线城市地区陆续跟进，后续市场的矛盾焦点仍没有得到根本解决。“对这些城市来说，最根本的还是库存和供应的问题。”严跃进说，像二线四小龙，由于库存量太小，如果仅仅是限贷收紧，供应没有跟上，那么到了“金九银十”的成交旺季，房价仍存在继续上涨的可能。

　　中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉本报，从目前经验来看，凡是房地产市场比较平稳，都是土地供应比较宽松的，土地供应节奏比较好。如果政府不是想把土地价格推高，而是想让经济健康平稳的话，政府应该是有操作的办法。土地供应充足十分重要。

　　张大伟说，此轮一二线城市快速上涨的根源是资金潮下的资产荒。现在的市场基础与上一轮的市场基础都不同的，当时的限购可以把资金挤到实体经济等其他领域去，现在的问题是，实体制造和以及其他产业产能过剩很厉害，可投资的领域有限，而房地产的“地王”还在一直出，因此限购政策效果会十分有限。

　　他认为，对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。“如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。”