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国家计委有异议 建行住房贷款证券化方案遭否
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[ 胡海岩 ] 来源:[ 财经时报 ]
  被国务院“发还重审”的主要原因是,国家计委认为国内的个人住房贷款证券化应采取美国的证券化模式,而建行却选择了德国模式。由于建行的方案需要进一步修改,上述市场试点似乎还遥遥无期

  《财经时报》近日获悉:国务院已经将中国人民银行提交的中国建设银行个人住房贷款证券化方案打回,并要求中国人民银行重新审批方案;原因主要是国家计委对证券化方案的模式选择持有异议。

  中国建设银行住房金融部有关负责人本周向《财经时报》表示,“发还重审”的主要原因是,国家计委认为,中国国内的个人住房贷款证券化应采取美国的证券化模式,而建行方案中选择的是“具有中国特色的模式”。

  基本框架出了问题据房地产金融方面的专家介绍,在美国,“住房贷款证券化”是采取由银行将债权资产出售给专业公司的模式进行的,而中国建设银行则希望将住房贷款证券化由银行内部的一个部门来承办。因此,这意味着目前出现的分歧在于方案“最基本的框架”出了问题。“住房贷款证券化的方案不得不继续已经进行了两年多的公文之旅,推出证券化试点似乎还遥遥无期。”有专家做出这样的评价。

  尽管建行以“方案仍在审批过程中”为由,拒绝透露进一步的细节,但种种迹象表明,建行目前所进行的证券化准备工作都在朝着“非美国模式”的方向进行着。建行认为,这样的方案适合中国目前市场发展现状。

  据记者了解,早在2000年3月,建设银行就向中国人民银行递交了《关于中国建设银行实施住房抵押贷款证券化的请示》及其操作方案。随后,建行又根据国务院有关领导的批示,补充上报了住房抵押贷款证券化研究进程的相关材料,并多次赴有关部委进行解释。在征求过国家有关部门的意见后,央行形成了最终实施意见,并在今年3月将试点方案呈报到国务院。

  该方案呈报后,各方人士都表示很乐观。5月央行货币政策司官员曾表示,“如果顺利的话,国务院的批文一个月后就会下来”。此时,建行行长张恩照也对外确切地宣布:建行将在年内实行住房贷款证券化试点。谁知,7月风云突变,建行的试点方案被发还央行重审。

  对证券化模式存有分歧据专家介绍,所谓资产证券化,是指资产的所有者通过让渡一部分未来权益而提前兑现资产现金流的行为。

  具体到住房贷款证券化,就是指商业银行将住房贷款的债权转让给第三方,通过提前兑现现金,转嫁银行的贷款风险,降低不良资产比重,保证银行的资产充足,满足后续贷款的顺利实施。当然,银行在通过发行债券等形式将债权证券化并发售(转让)给第三方即投资人的同时,也必须将其发放贷款的收益的一部分转让给投资人,这是住房贷款证券化得以实现的经济动因。

  举例来说,将某家银行在五个住宅小区内发放的利息为5.58%的30年期住房抵押贷款打包,请资产评估师对贷款的住房总值进行评估,然后对外发放一定期限的债券,使长期贷款变成短期债券在市场上流通,这样就把30年的贷款变成了随时可兑现的资金。

  除了个人住房贷款证券化,住房贷款证券化还包括房地产开发抵押贷款证券化。即前者是银行把向个人发放贷款的债权转让给投资者;后者是将向房地产开发商的贷款债权转让给投资者。

  目前,国内正在研究并将率先推出的是个人住房贷款的证券化。按建设银行人士的解释,目前证券化试点停滞的原因,在于对证券化的实施模式存有分歧。

  当今国际上主要有两种证券化的模式。一种是银行把证券化的资产出售给另外一个独立的法人公司,由这个独立的法人公司进行证券化,并拥有该信贷资产的所有权,这就是美国普遍采取的证券化模式。在美国,包括住房贷款在内的按揭贷款证券化,通常由专业的公司来承办。

  另外一种模式是由银行内部的某个部门来进行证券化,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。德国和澳大利亚的证券化业务很多就是通过商业银行来完成的。

  建行的意图尽管建设银行不愿意透露其方案的具体细节,不过,仍然可以从这家银行进行的种种准备动作看出些端倪来。

  进入2002年以来,建行开始频繁与德国和澳大利亚精通证券化业务的商业银行接触。3月,建行与澳大利亚麦格理银行集团在上海合资成立麦格理咨询公司,开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。而麦格理银行集团在澳大利亚有着近30年的住房按揭贷款证券化方面的运作经验,几乎垄断了澳大利亚房屋抵押贷款证券化的业务。

  随后,建设银行又与德国施豪银行签署了合资合同等文件,筹建合资住房储蓄银行。

  同样是在今年3月,建行在其房地产金融部下成立了住房贷款证券化处,负责证券化的一切相关事务。

  联合证券研究所的夏志强向记者大致描绘出建行的证券化方案的意图:建行希望在银行内部设立一个独立的部门,将个人住房贷款资产注入其中;然后将个人住房贷款资产组合打包,委托给多家投资银行;再由投行将这些债券卖到投资者手上。也就是说,这些个人住房贷款资产并不脱离银行,所有权仍属于银行。而现在建行的住房贷款证券化处,就是今后运作证券化独立部门的前身。

  建行房地产金融部住房贷款证券化处的应洪处长认为,美国银行的市场成熟度比较高,承办按揭贷款证券化的公司也已经有成熟的业务和风险管理模式,但目前中国并不具备这些条件。相反,由商业银行来做该项业务,不但对社会配套设施的要求比较低,操作的技术难度也小,因此应洪还是坚持“银行运作证券化”的模式。

  考验银行风险评估抵御能力不过夏志强认为,德国和澳大利亚的证券化业务之所以能很好地通过商业银行来完成,重要的原因是他们的银行自身具有很强的风险评估和控制能力,而这恰恰是中国国内银行欠缺的。实际上,个人住房贷款目前是国内商业银行质量最好的一块资产,谁都不愿意将其“拱手送人”,有这块资产留在银行可以降低不良资产的比率。

  市场分析人士指出,由银行来操作资产证券化业务,并不能达到分散风险的根本目的,而分散风险正是实施资产证券化的初衷。如果这些资产还留在银行内部,并没有减少银行的风险,反而增加了不稳定因素。对于银行来说,这不过是增加了一个融资渠道而已。而从中央政府的角度来说,可能最终还是希望将这些可能的风险因素从银行剥离出来,以保持金融稳定。

  不过,在分散风险的问题上,也有专家指出:“资产证券化的根本目的在于降低银行资产的流动性风险,而不是减少一般的坏账风险。因此,只要房地产市场不出现大的泡沫,那么通过美、德两种模式都可以达到降低银行资产的流动性风险的目的。”

  至于接下来建行的证券化方案是需要“推倒重来”还是“小修小补加以变通”,建行住房贷款证券化处负责人表示“只能等待”。看来中国的资产证券化距离现实还有点远。

2002年7月26日14:02

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