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警惕个人房贷风险
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[ 张炜 ] 来源:[ 中国经济时报 ]
  中国人民银行上海分行近日表示,个人购房按揭还贷风险加大,商业银行在开展个人房贷业务时,需要多留一份清醒。央行主动发出这样的提醒,让不少购房者感到意外。在人们一般看来,目前的房地产市场运行仍较为健康,银行应该最先从老百姓积极贷款买房中受益。

  事实上,如果继续缺乏风险意识,个人房贷风险的到来将造成极大的负面影响。央行此次依据上海房地产市场状况作出提醒的主要原因,是当前个人购房贷款按揭成数较高。今年前6个月,上海商品房销售额为246.29亿元,而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元,两者虽不能简单对比,但从中不难看出目前上海商品房销售的银行贷款按揭成数是相当高的。过高的贷款按揭成数,一旦遭遇房价波动或利率回升,个人贷款者就将面临较重的还款压力,进而影响到偿贷能力,。

  从上海统计局城调队公布的最新数据中,也可发现上海居民的信贷还款压力不小。今年上半年,上海城市居民家庭人均总支出为7591元,而同期上海市民家庭人均可支配收入为6870元。收支相抵,上海市民的“财务缺口”达721元。据分析,“财务缺口”的产生与市民购房建房支出快速增加有关。另一组数据显示,上半年上海户均购房支出较上年同期增长2.2倍,城市居民家庭人均居住类支出同比增长31.5%。

  购房支出增加,贷款按揭成数提高,表明上海居民的购房胃口越来越大。这种现象的出现还不能称其为非理性,与上海人信用消费观念的初步形成有关。适度“财务缺口”的存在,并不等于“入不敷出”,相反是建立在家底殷实的基础上。但需要指出,刺激当前住房消费红火的几大因素就似“双刃剑”,若市场有变化,就可能成为风险来源。

  概括而言,有三大刺激住房消费的因素,可能对个人购房者“反咬一口”。一是房价。节节攀升的房价,产生明显的“买涨不买跌”效应,刺激市场消费随之增长。据统计,相比年初,上海单位面积房价平均上涨500元,部分区域半年内房价涨幅甚至超过了一成。但如果房价出现下跌,就将产生一连串负面影响,“套牢”大批贷款购房者被迫为银行“打工”。二是利率。连续多次降息,使贷款成本下降,购房者的贷款“胆量”越来越大。年初央行再度降息后,有人算过一笔账,降息后向银行申请15年期的30万元商业性住房贷款,按调整前的利率需支付利息14.3万元,按新的利率只需支付12.8万元利息,两者相比可节省利息支出共1.5万元。但从现有迹象看,利率已连续8次下降,再度下降的空间相当狭小,相反利率上升的可能性却在逐渐增大。花旗银行的经济学家不久前预测,依目前的经济发展态势,明年升息的可能性极大。个人住房贷款利率不是“一次定终身”,升息势必使贷款者增加还款压力。三是投资。投资需求占相当比重,是此轮房地产增长非常重要的一个因素。房屋二、三级市场价格、市场供给及购房退税政策调整等变化,都将直接影响到投资收益。例如,“以租养房”收益下降,将使租房收入难以支付购房贷款利息,使银行的放贷风险增加。

  个人房贷风险的潜在,还与国内金融服务落后有关。国外通常向借款人提供利率互换、利率期权等利率风险防范工具,而国内在这方面一片空白。如利率期权,允许借款人给贷款期内所支付的利率确定一个最高水平,利率下跌时借款人按照较低的利率水平支付利息;利率上涨不超过事先确定的封顶水平时,借款人按照上涨后的利率支付利息;一旦利率超过封顶水平,借款人则按照封顶利率支付利息。再说购房中的投资行为,国内只有少数银行刚推出“转按揭”服务,而且跨行“转按揭”还在设想中。没有“转按揭”服务,就意味着贷款买下的商品房缺乏流动性,在贷款未偿还前无法转手卖出。上述金融服务配套问题的存在,使贷款购房者很难主动规避风险,只能被动地把风险“扛着”。

2002年8月1日09:53

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