房地产股的春天来了

房地产股的春天来了
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[ 张德良 ]　机构：[ 上证吉龙 ]　

　　经过１０年跌宕起伏的房地产股，近期反复出现异动，它们的中线潜力和发展空间越来越引起人们的关注，特别是２月２１日央行推出自１９９６年以来第八次调低银行存贷款利率之后，马年开盘第一天深沪房地产股表现非常积极，浦东金桥(相关,行情)、深深房(相关,行情)很快巨量封停，渝开发(相关,行情)、世纪星源(相关,行情)、辽房天等房地产股也跟随涨停，北京城建(相关,行情)、陆家嘴、光彩建设(相关,行情)、珠江控股(相关,行情)、深宝恒(相关,行情)、兴业房产(相关,行情)等也表现活跃。房地产板块受到市场青睐有着多方面因素的支持，最重要的是整个房地产行业已经开始全面复苏，再加上长期调整，比价结构开始显示优势，这是房地产板块有望发动中级行情的前提。

　　第八次减息是刺激房地产板块升温的辅助因素，此次减息贷款平均利率下降０．５个百分点，对于房地产开发商来说，直接降低了经营成本，大家都知道，房地产业是一个资金密集型行业，降低资金成本是房地产企业经营好坏的关键，另一方面，对于需求方而言，又有直接减轻按揭购房者的支付压力，刺激消费需求。与此同时，我们也注意到，上海、广东等地方纷纷推出刺激房地产市场的政策举措。因此，在行业环境上，房地产业已经具备着持续稳步高速发展的条件，在资本市场上，房地产板块理应有较好表现。

　　２０世纪９０年代初，国内房地产市场进入顶峰时期，当时深沪股市中房地产企业占绝对优势，而且均是有代表性的绩优高成长股，但１９９５年以后开始进入痛苦的调整过程，为配合国家给过热的房地产业降温，中国证监会也暂停受理房地产业类公司的上市申请，缺乏资本市场支持的房地产市场开始进入全面低潮期，很多房地产类上市公司的经营业绩也由此一落千丈。在此期间，非上市房地产公司也开始尝试通过买壳上市的方式进入资本市场，但数量非常有限，较成功的是阳光股份(相关,行情)（０００６０８）。经过近四年的调整，１９９８年底国家政策将住宅产业确定为新的经济增长点后，从１９９９年开始，住宅市场开始从谷底回升，特别是１９９９年下半年国家进一步推出各项扶持措施，极大的刺激了房地产市场，近年房地产市场供销两旺，我国房地产行业目前正处于规模扩张、价格上升的景气阶段。２０００年底证券市场再次向房地产企业敞开大门，广州的东华实业(相关,行情)、北京天鸿宝业(相关,行情)、深圳金地集团(相关,行情)、天津天房股份等房地产公司纷纷发行新股上市，行业的全面复苏，再加上资本市场的支持，沉寂多年的房地产股已经具备重新崛起的条件。

　　对于房地产板块的品种选择，应该从两方面着手：一是从行业地位上选择。房地产业同样是一个竞争激烈的行业，经过１０年的发展，房地产市场逐步趋于成熟，市场运作也越来越规范，真正具有竞争能力的必将是那些实力雄厚、土地储备充裕的大型房地产公司。近两年，我们也看到，一批房地产公司纷纷实施大规模资产重组，比如深万科(相关,行情)（０００００２）就引入中国华润总公司作为新的控股股东，实现强强联合，中华企业(相关,行情)（６００６７５）的第一大股东为上海房地产（集团）公司等。面对新一轮成长期，保证充裕的土地储备是房地产公司发展的关键，是否有优质地块作为土地储备对房地产上市公司来说是决定其是否有发展潜力的基础。特别要注意，这些土地储备是否具备着潜在的升值潜力。从目前看，北京、上海、广州、深圳等城市的房地产市场最为活跃，升值潜力也较大，特别是著名的浦东板块更应该引起重视。去年陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中华企业等上市公司不约而同大规模增持浦东地区的土地储备，这并不是一次简单的扩张行为，而是看到了房地产业的发展潜力。二是从股本规模角度去选择。每一个个股的股价弹性较大程度上与股本规模大小直接相关，一般来说，股本规模小、市值低的弹性较好，股价拓展空间较大，换句话说，小盘股往往有较好投机机会，当然，这类小盘股往往在行业地位上不具优势，因此，这类个股通常会在整个板块真正形成市场热点的时候，才会有较出色表现，深沪股市中，这类小盘房地产股主要是一些重组型房地产股，如海鸟发展(相关,行情)(相关,行情)、深华源(相关,行情)（将更名为沙河实业）、天创置业(相关,行情)、琼海德(相关,行情)、琼金盘(相关,行情)等。

　　对于上述两类房地产股，在现阶段很显然应该重点关注第一类品种，这类品种具有财务状况透明、行业地位突出、主营优势明显的特点，在一定程度上是属于蓝筹型房地产股，符合现阶段的政策导向，这也是主力机构重点青睐的品种，走势上，在春节前一段时间，它们均表现出良好的抗跌性，并且持续出现逆市上扬，中长线资金进驻明显，典型品种包括中华企业、世茂股份(相关,行情)、深万科、陆家嘴、浦东金桥、深长城(相关,行情)等。只要这批流通市值较大的品种能够反复活跃，那么一大批中低市值的房地产股将会有出色表现，市场活跃度和投机度也随之大大增加。

　　潜力股点评：

　　１、中华企业（６００６７５）：总股本５．８亿，流通盘２．６亿。在控股股东上海房地产集团公司的支持下不断实施大规模资产重组，使公司成为一家具有突出房地产品牌、综合实力雄厚的大型房地产企业，公司通过控股古北和上房经营公司后，土地储备量达１５０万平方米。近期该股表现异常出色，开始切入前期重要阻力平台区，具有领涨龙头素质，值得关注。

　　２、世茂股份（６００８２３）：总股本２．３亿，流通盘１．１亿。上海世茂投资发展公司成为控股股东后，公司迅速实现产业转型，全力盘活万象国际广场，组建上海世茂建设有限公司，公司持股６０％，在浦东金桥区建造１４万平方米的世茂金洋花园，进军北京房地产，与北京首创航宇经济发展有限公司、北京朝阳城市建设综合开发公司共同组建首创朝阳房地产发展有限公司，公司持股４０％，全力开发用地面积达３１．５公顷的北京呼家楼商务居住综合区。去年１０月份以来股价走势一直较稳定，围绕１０元附近拉锯震荡，走势扎实平稳，中线潜力较大。

　　３、天创置业（６００７９１）：总股本９９００万，流通盘３３００万。北京天创房地产开发公司成为该股控股股东，使公司成为一家北京房地产公司，公司将６５７７万元的１３项长期股权投资与北京天创所持有的天创世缘８５％股权进行置换，已形成以房地产开发为主、高科技发展为辅，具备持续发展能力的上市公司。近期该股在１４元附近横盘震荡整理，走势稳定，目前该股是流通市值最低的房地产股之一，值得中线关注。

　　４、深华源（００００１４）：总股本８９６４万，流通盘４５２２万。深圳沙河实业集团有限公司成为该股控股股东后，进行大规模资产置换，将公司原有的大量不良资产与沙河集团及其全资附属企业进行全面资产置换，资产总额达３．３２亿元，并承担大部分公司的历史债务压力负担，公司已经重组成一家拥有大量优质资产的房地产公司，２００１年每股收益０．３５元。近期Ｖ形上攻，股价已经重新回到中期均线上方，中线有望再次转强。

2002年2月26日15:57

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