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根基尚可抵挡泡沫楼市不会轻易崩盘
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[ 谢红玲 ] 来源:[ 中国经营报 ]

  近来,舆论焦点将房地产业推到了风口浪尖上。先是由境外金融机构就国内商品房空置率不断增高问题提醒内地防止房地产过热,引发出一轮关于当今房地产市场是否有泡沫的大讨论;接着是今年福布斯中国内地首富排行榜上房地产商比例大增(100人中有47位涉足房地产),引起公众对这个行业的广泛关注;之后,央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现,房地产行业再成焦点;影响最大的是日前朱总理在外访期间指出国内房地产市场确有局部过热现象,自此,业内外都开始高度重视这个问题。

  地价攀升带动房价上扬市场发烧“地”是根源———开发商如是说

  房地产市场的过热现象其实年初就已露出端倪,大量业外资本浩浩荡荡地进入(各地的土地拍卖会上房地产商都会遭遇资金实力雄厚的业外竞拍者)、楼盘销售落差加大、少量项目滞销。国家权威机构调查报告则显示,今年一到三季度商品房空置面积增速加快。房地产投资风险凸显,只是因为房地产项目运作周期长(一个比较大的房地产项目从取得土地、楼盘规划、施工建设、到最后开卖,一般需要18个月到24个月的时间),市场销售反应相对较慢往往不容易引起新进入者注意。

  在泡沫之说初现的时候,本报记者曾采访万科董事长王石,王石的看法是土地买卖有泡沫成分,根据是近年来土地价格涨得太快了。对这一点,很多做了几年地产开发的企业都有同感。SOHO中国总裁潘石屹近日就发表言论称:北京地价的迅速上升值得关注。他说,北京的土地成本(包括地价款和拆迁费)在迅速攀升,以其开发的两个项目为例:SOHO现代城住宅地价款在1999年时850元/平方米,这在当时已经比周边地价高出5%~10%;而到2002年,相距不远的建外SOHO住宅地价已经上涨到1330元/平方米、写字楼达到2250元/平方米。同时,工厂拆迁费用也在大幅攀升,1998年CBD工厂拆迁费约为5500~6000元/平方米(占地面积),2000年同一地区上升到了7000~8500元/平方米,今天拆迁价格已超过10000元/平方米。以中关村西区为例,从1999年开始建设以来地价起点就非常高,所以房价也下不来。

  值得庆幸的是,政府此前已经着手规范开发用地交易行为,随着政府工作的推进,地价涨速有望得到合理控制。

  业外资本盲目进入非专业化操盘埋下隐患———应防蝼蚁之穴毁了大堤

  毋庸置疑的是,房地产的投资风险如今确实在加大。

  2000年到2001年,中国不少城市房地产形势大好,基本上没有卖不出去的房子,而且多数是在期房阶段就顺利地把资金收回了。于是,发展商开始增大土地储备,投资速度加快。但到了今年,市场销售增长的速度明显放缓,投资速度却依然加快,形成了投资与销售增速的背离。由此推断,明年的商品房空置率极有可能再度增加。

  最令人不安的是,在过热投资中,一些做运输、家电、电力、石油、农业、电信、IT等行业的大量业外投资者纷纷介入。而人力资源缺乏原本就困扰着房地产行业,缺少专业人才,这些新入行的企业操作多环节的地产项目的专业化程度就必然难以保证,加上时下市场竞争加剧房子难卖,项目出问题也就在所难免了。

  调查表明,新增的空置房有一大部分确实是操盘不当造成的。要么没玩好财务杠杆,要么因为缺乏专业操盘技能没掌握好开发节奏及各环节的有效控制。从当初的市场定位、建筑规划到后期的销

  售,总有一个关键环节出问题。像北京的中国第一商城及玫瑰园就一度因为财务链条断裂出现烂尾险情,幸运的是它们后来都遇到了救星。但也有一些非专业人士操作的项目没这么幸运,比如秦皇岛曾经在北京热卖的维多利亚海湾酒店式公寓,业主拿不到房也退不回钱。加上今年以北京为代表的大城市供应量大增、市场竞争加剧、购买力前两年提前被释放,空置率上升就成为定势了。

  开发资金七成来自民间资本产业根基浇筑10年今非昔比———楼市不会轻易“崩盘”

  中国人民银行在近期发表的第三季度货币政策执行报告中指出,去年下半年以来,全国土地交易价格指数明显上涨,主要是“商业、旅游、娱乐用地”和“普通住宅用地”价格涨幅较大。今年1月至8月,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点。央行就此提醒各商业银行,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。

  房地产是对资金要求比较高的行业,所以银行的表态事关重要。一旦银行真的严控房贷(开发贷款和个人贷款),有些实力不够雄厚、现金流不好的房地产企业会难以为继,但不大可能会对全行业形成毁灭性打击。

  有数据表明,中国当前房地产开发资金来源中,国内贷款比重在下降,包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升,已达到七成比例。据国家经贸委经济信息中心的数字,今年一至三季度,全国完成房地产开发投资额4862.7亿元人民币,同比增长29.4%,增速分别比上年同期和今年上半年回落1个与3.5个百分点。在开发资金来源中,国内贷款1372.8亿元,占资金来源的22.7%;自筹资金1827.3亿元,占30.3%;其他资金2731.6亿元,占到45.2%,其中定金及预收款近2295亿元,占资金来源的38%。这说明什么?说明如今的情况与1993年海南房地产出现泡沫时的情境已大不相同。正如昔日曾经在海南折戟的企业人士所感叹的:今天的房地产业不再是无本之木,10年积累已经打下较为牢靠的根基。

2002年11月18日12:55

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