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房地产板块:业绩稳定 股价抗跌
http://business.sohu.com/
[ 郭伟明 黄海文 ] 来源:[ 证券日报 ] 机构:[ 广州证券 ]
  行业形势总体向好但有效需求仍不足

  今年以来,国内房地产行业的形势整体上是向好的。首先,以个人消费为主的购房给地产商造就了更好的市场环境,住宅需求数量持续增长,是今年房地产行业向好的客观硬环境;其次,市场竞争初见成效,优势企业市场份额稳定增长,中小企业逐步退出房地产开发,各地基本形成一批房地产的龙头优势企业;第三,政企关系协调,政府通过土地供应控制市场,而开发商获得土地之后拥有自主开发权,完全承担开发的收益和风险。

  根据国家统计局的数据公布:今年上半年中国房地产开发投资一千八百四十二亿元人民币,同比去年保持30%的增长,行业景气水平继续保持在景气空间,六月国房景气指数值为103.87点,比五月份增加0.34点,在小幅波动中保持上扬势头。根据统计结果,中国上半年土地购置与开发面积的增长明显高于去年同期。总体上,今年以来国内房地产行业整体呈现平稳的增长态势。

  在这种喜人的发展势头下,也开始出现一些令开发商和投资者不可忽视的苗头。由于市场的有效需求不足,使得销售价格下降及商品房空置面积增长,国内房地产市场有开始出现回落的端倪。构成六月份国房景气指数的八个分类指数呈现四升四降格局,其中土地开发面积和投资分类指数增幅最大,成为综合指数(相关,行情)上扬的主要因素;而销售价格下降及商品房空置面积的增长,制约了综合指数的进一步上扬。一季度有央行降息和国家主管部门要求降低开发成本费用等多项政策扶持等,而恰在此时却开始出现销售价格的下降和空置面积的上升:一季度平均销售价格每平方米2388元,低于去年同期水平;销售面积增速回落;空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。从中可以分析出,国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。

  各地发展形势不一但后续承接有力

  继北京、上海、广州等国内经济中心城市楼市持续火爆之后,沈阳、成都、武汉、南京等区域中心城市承接有力,房地产投资(以住宅建设为主)和销售都有20%左右的增长,国内房地产行业整体增长水平将会达到18%以上,这对国内经济的增长起到了重要的拉动作用,同时对其它相关行业的调整和发展意义深远。北京

  北京在申奥成功之后,依然是房地产投资的热点地区。北京为申办2008年奥运会将投资1800亿元进行基础设施建设,这将使得城市交通、环境绿化、市场配套等得到极大改善,从而有效改善生存环境,提高房地产品质,增加相应需求。2002年的北京春季房展会上,4天销售了5500套,金额达30亿元人民币。但是房地产价格略有回落,特别是商品住宅销售同比下降了6.8%。市场消化压力加大。

  上海

  上海房地产开发投资位于全国各大城市首位,在前两年的高速发展之后,进入一个相对稳定发展的时期。2002年前2个月,商品房竣工90.56万平米,销售138.96万平米,同比分别增长4.7%、5.5%。由于购房退还20%个人所得税的效应,导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升,也推动房地产价格在短期内上涨过快,特别是别墅、外销公寓等高档物业的价格直线上升,比去年上涨12%。随着确定的购房退税时限日益临近,预计住宅价格在年内就有回调的可能。另外4年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近1/3。未来2-3年内,供应量将达到940万平方米,价格的调整已经是势在必行了。具体可以关注:浦东金桥(相关,行情)(600639)、新黄埔(600638)及中华企业(相关,行情)(600675)。另外,上海写字楼市场上升值得关注,以写字楼物业发展为主的陆家嘴(相关,行情)(600663)预计今年业绩将较去年有较大幅度的提高。

  深圳

  在深圳,由于土地拍卖带热土地一级市场,继南山区成为市场升温地区外,龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点,大型住宅小区开发此起彼伏,吸引了大量普通住宅的消费者。一季度有10余个新盘推出,新增住宅供应量超过82万平方米,特别是有9个商用物业推向市场,总体供应量加大,市场竞争加剧,尽管价格尚没有明显下降,但许多开发商通过提高装修标准的方式进行销售也预示着目前价格面临考验。

  个股业绩理想股价抗跌

  在这次股市行情的跌宕起伏中,房地产行业的股票表现出来相当好的抗跌性,引起市场众多机构投资者的青睐。房地产行业的上市公司业绩较其他行业表现良好。2002年房地产上市公司中期平均每股收益0.054元,净资产收益率2.13%,而平均市盈率指标为178.75倍,高于深沪上市公司的平均水平。在全部行业排名中仅次于金融服务、石油加工及炼焦的业绩增长而位居第三。可以毫不夸张地说,房地产股票是一个很好的避险品种。从二级市场表现看,今年以来房地产板块个股有明显的市场主力资金参与,在今年三月份和6·24行情中,房地产股表现均有上佳表现,尤其是当大盘大幅下挫时,房地产板块个股总是充当力挽狂澜的角色,引领大盘走出低迷走势。

  陆家嘴(600663):上海写字楼市场上升,据业内人士评价,写字楼市场有望恢复自1993年以来的高峰时期。以写字楼物业发展为主的陆家嘴预计今年业绩将较去年有较大幅度的提高;与此同时,陆家嘴自身的基本面也发生了巨大变化。这主要体现在以下两个方面,一是该公司继续强化主营业务,并于去年11月16日公布了公司决定受让陆家嘴金融贸易区世纪大道A块土地使用权,涉及金额高达4.2亿,这增加了公司优质土地的储备,消除了与其控股集团公司在该地区可能造成的同业竞争。二是公司在主营业务得到强化的前提下,积极实施多元化的战略方针,比如说公司作为发起人之一,以2000万元参与投资“上海复旦科技园股份有限公司”;以550万元参股“上海张江创业投资有限公司”;以23688万元参股平安证券,并占20%的股权等。可见该公司已着意调整产业发展方向,实施产业的战略性转移,最终实现以高科技产业为龙头,以房地产业为基础,以金融业为纽带的新兴产业布局,使公司转变为一家全新的、富有时代活力的高成长型的投资控股型企业。从陆家嘴的月K线图可以看出,该股虽然股价波澜不兴,但成交量却一直在持续放大。从量价配合的基础理论可知,如果股价长期在底部蛰伏时成交量持续放大的,则可视为有主流资金在主动吸筹。

  北京城建(相关,行情)(600266):从半年报数据显示,该公司2002年上半年实现每股收益为0.22元,较去年同期增长74.8%。公司发展房地产的主要区域——北京市是国内最庞大、最具活力的房地产市场之一。展望未来,北京的房地产业仍有较大的发展空间:首先,北京经济持续快速增长,20世纪90年代以来,国民生产总值始终保持11%左右的增长速度,这使得人民收入稳步提高,购买力不断提高;其次,北京作为首都,是全国的政治、文化和国际交往中心,具有着其他城市没有的特殊区域优势,加入WTO后,必将会有大批国内外机构和人员进入,由此带来巨大购房需求;再次,北京为申办2008年奥运会将投资1800亿元进行基础设施建设,这将使得城市交通、环境绿化、市场配套得到极大改善,从而有效改善生存环境,提高房地产品质,增加相应需求。从中长期看,该公司将有广阔的发展前景,目前价位12元附近,为上市以来的次低价,后市可重点关注。

  深万科(相关,行情)(000002):该公司公布的半年报显示,万科2002年上半年每股收益为0.22元,较去年同期减少16.8%,加上受到万科将发行可转债15亿元消息的影响,该股二级市场表现偏弱,目前股价在12元附近。但从万科储备项目看,该公司土地储备面积856万平方米可建筑面积706万平米在房地产上市公司中排名第一主要分布于上海、天津、成都、武汉、深圳、北京等中心城市足以支持公司未来3~5年的业务发展。随着土地供给的市场化以及行业准入门槛的提高房地产企业的竞争主要以资金优势和土地储备为主。而在新的竞争背景下万科的综合优势和风险控制能力无疑将成为公司产品竞争力的有力保障,该股投资者不妨中线关注。

  深深房A(相关,行情)000029:该股是今年证券市场上一匹最大的“黑马”。2002年中报显示公司主营业务收入为29279万元,实现净利润-4007万元每股收益为-0.04元,导致企业去年出现亏损减少的首要原因在于其会计处理方式的变化。公司在去年加大了资产减值准备计提力度预计今年公司不良资产计提压力会有所减轻对企业营业利润将有一定支持。就中长期而言由于公司所从事的除房地产经营以外的商业销售、物业管理等其他业务均处于亏损或微利状态房地产经营具有流动资金需求量大、投资回收期长等特点而公司目前资产负债率已相对较高企业去年存货周转率低于0.19次、速动比率只有0.26倍因此公司已面临较大的短期偿债风险所以经营压力并不会因会计处理而获得根本改善。经过上半年市场主力的炒作,目前该股股价高企,投资者后市宜谨慎。

2002年10月18日10:00

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