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寻找上海富人区
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[ 秦倍钧 ]

  在上海法国梧桐掩映的花园洋房中,大宅门里的故事外人不得而知,但房子本身就是一个符号,一个标签,昭示着财富和主人的地位。这些历史故事,今天正在重新上演,有钱置屋也正是豪宅文脉的延续。

  尽管在如今中国,大众对阶层的分化仍显得态度暧昧,但在上海,如果要问有没有如香港浅水湾、美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾这样的“富人区”,回答其实是并不怎么暧昧的。

  事实上,在上海法国梧桐掩映的花园洋房中,大宅门里的故事外人不得而知,但房子本身就是一个符号,一个标签,昭示着财富和主人的地位。这些历史故事,今天正在重新上演,有钱置屋也正是豪宅文脉的延续。


  有评论家甚至认为,正是“既有中国人本土的城市品格,也有西方文明的特性”构成了上海城市发展的原动力。

  至于上海“富人住在哪里”的问题现在倒确实一下子难以回答。因为自上个世纪三四十年代起,沪上谈的大多是“上只角”、“下只角”:即以现在的淮海路为中心形成的豪华的西区,以闸北、南市区为中心形成贫穷的东区。这种不同地区之间区位分离现象至今还能看到。不过,随着上海市区土地的深度开发及动迁改造,所谓传统“上下只角”的界限在如今反而模糊起来。

  尽管“富人区”的话题仍然谨慎而敏感,但商业是赤裸裸的,愈来愈多的地产商正以此为卖点,极大地刺激着城市人的神经,而每一次“阶层定位”的提高,都意味着户型的增大和单价的上升。
  
  创新的弹性

  时光倒退十年甚至三五年前,今天的所谓富人的生活模式与其他人并无二致。世联地产主席陈劲松回忆道:“一直到八十年代初,绝大多数人是在一个平等的、无差异的环境中生活的,城市居住生活完全可以用大院和宿舍来统一概括。记得九三年,深圳海丽大厦公开发售,曾排队七天七夜,队伍中除香港人外都是当时的成功人士——商人、明星、华侨和投机家,他们都购买二房和三房,几乎没有人提出额外的要求。因为‘成套’就是当时商品房的唯一卖点,也是消费者的唯一要求。”

  九十年代后期,一部分人确实富裕了,而市场供给的增多,使得短缺变成了过剩,过剩经济实实在在地造就了消费者的差异。这对中国富人的另一代名词——成功人士而言,换房的过程,就是他们逐步建立自己的一套所谓生活模式的过程。花园、景观、复式、山水,种种供给唤醒了消费的欲望,而这些与普通人的差异的形成其实是在极短时间分化出来的。

  从这个意义上说,“中国所谓成功人士的生活模式具有明显的‘供给拉动性’、‘创新弹性’模仿性。由于中国的富人目前还远未达到稳定的生活模式阶段,加之‘模式’的模仿性,故发展商的供给中,着急表现‘概念’特别有助于‘标签效应’。这是为什么越贵的房子,概念越多越新的道理。”陈劲松认为。

  因此,至少在形成上,中国开发商们宣称的“富人区”都带有主动的炒作痕迹。而在上海,从衡山路、华山路的花园洋房,到散布在市区中的一些零星的高级公寓,都不存在一个“社区”的概念。

  上海的古北应该算是本地第一个成片开发的高档住宅区域。由于邻近虹桥国际机场,对“外”交通方便,港台的一些地产商在90年代初有关土地批租政策出台后建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。

  但业内人士看来,如果以富人区的标准来衡量,古北在规划上存在先天的劣势。一方面,大多数的高楼地层都开设了店铺,街面的繁荣掩饰不了类同于市中心的嘈杂,而楼与楼之间的道路正演化为城市的主干道,加速了各色的人流,使得人们越来越缺乏距离感。从这个意义上说,古北是变得方便了,却大大缺少了私密性。而后者恰恰是构成“富人区”中关键因素之一。

  于是上海古北的一些欧美人士首先开始自发性的东移。为什么是欧美人士,而不是港台的富商们想要东移呢。这显然有着其现实基础,在近几年进驻上海张江和金桥地区的世界500强企业中,欧美企业占了绝大多数。随着通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在中国特别是上海业务的拓展,企业的中高层特别是高层渴望对企业有地理上的贴近性。对外籍人士而言,"地段"这个公认的房地产首要元素对其影响不大,选择住宅时,居住环境的认同、社区的认同是首要因素。于是,在金桥地区,一个名为"GREENCITY"占地面积达37平方公里的"碧云国际社区"开始形成。

  碧云社区的核心为金桥股份开发的碧云别墅。碧云别墅在上海的口碑在于一期33套别墅和二期37套别墅,1999年初、2000年中建成投入市场后,年平均出租率高达95%。同时,建筑面积在250平方米左右的碧云别墅以每月约10万人民币/套的租金创造本地别墅租赁市场的天价。

  事实上,碧云社区以租赁物业闻名,碧云别墅、百富利山庄等大名鼎鼎,但恰恰暴露了目前其作为公认“富人区”的不足。

  一位在香港半山腰“富人区”居住过的业内人士坚持认为,区域内的住宅只有以租赁型逐渐演化为置业居住型,才能具备“富人区”的实质。毕竟,住在一个租的房子里,哪怕再豪华也不易从心底里产生家的感觉。
  在香港,真正富人区内的豪宅每一户都要上亿的总价,能够购买的人士绝对能够登上当地富豪名人录,买主心态一般是要将这座豪宅当作传家之宝,一代一代传下去。

  不过,值得关注的是,随着近一年来碧云社区人气集聚,原有的项目如碧云花园、凤凰大厦开始租售并重,同时如世茂、爱建及印尼一些地产商纷纷开建新的居住型项目,住宅样式以豪宅、别墅、公寓并重。以其现有的文化教育社交配套,碧云是否能够成为上海“富人区”仍待观察,但目前称之为“高尚国际社区”是极为恰当的。

  真正吸引上海人注意力的是某地产商近期力捧的位于上海西佘山脚下的“世界级富豪区项目——上海紫园”。

  这家公司销售部一位姓潘的经理一再强调,因为有山有水,且装修豪华,上海紫园就是富人区的代名词。这里不去证实其每栋最高1亿多元售价是否属实(实际上只要是商品住宅,都可以去房产交易中心查实数据),就该项目销售方式本身而言,其实不无尴尬之处:首先,根据有关条文,开发商正式销售商品住宅,都须具备预售证,而根据报载,某神秘人士预订一栋一点多亿的豪宅只花了8万元人民币,从其售楼小姐处了解到,这8万元是所谓"意向金",在这之后,买主再要支付开发商总价10%的购房款。总之,付款方式的决定权在于开发商。

  同时,不可回避的是,香港浅水湾、太平山顶的富人区豪宅之所以内外装饰不惜工本,很大程度上因为这些土地都是富豪们私有的,甚至像“石沃道”的富人区,连马路也是私有财产,而国内开发商资质再怎么雄厚,改变不了豪宅土地的最终所有权。

  更关键的是,综观全球,几乎没有一个富人区是规划的结果,恐怕也没有一个政府或开发商有本事将这些富豪聚扰在一个硬性规定的区域。真正的“富人区”都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的,其背后可能有市政、环境、人文等多种综合因素。

  像香港的浅水湾,其实是一座远离市区的小山,因为李嘉诚们纷纷把自己的住处修在僻静的绿树环绕的山坡上,此地便成了香港的富人区,也成了香港的一个旅游景点。

  而好莱坞明星们聚集的比弗利山庄虽然偏离城市中心,但由于拥有完善的生活配套及包括私人飞机在内豪华、便捷的交通工具,也成为闻名的景点。

  “某种程度上说,当今建筑业的发展,可以使得某一种建筑风格风靡全球,使得全世界主要城市的新建筑无甚差别,比如香港中环、纽约曼哈顿和上海浦东,但历史人文和自然则完全不能即时克隆。”陈劲松这样评价。
  
  世俗的心态

  在世界各地,富人都是当代社会的顶尖人物,无论是世袭承传的贵族或在时代风云中神话般崛起的新派精英,都具有不可轻视的影响力。他们喜欢被追捧,喜欢排场,又喜欢神秘、不被打扰。有人形容富人的社交:“一张大屏幕再加上一场30分钟的小型记者招待会,恰到好处地满足了富人们的心理,也适当照顾了媒体们的情绪。"

  对于大众而言,正是富人们极为讲究的私密性构成了极大的吸引,这或许带有窥视的成份,但恰恰是城市中富人区独特的人文魅力所在。

  事实上,在上海,如果你运气好的话,可以在上海虹桥的某个私人会所,听到李宗盛的unplugged(不插电)演出。

  作为华人演艺界明星,李宗盛和妻子林忆莲在上海的第一处房产古北新区的美丽华公寓,只是后来那里造了延安路高架,他们嫌那里吵,2001年春天悄悄来到了古北另一豪宅名都城。这样的明星已越来越多地入住上海,对此,时常与之接触的娱记们是更有发言权的。“赵薇和胡慧中也在名都城置业,江珊住在紫藤花园,吕良伟的前妻住在罗马花园,上海著名的电视主持人袁鸣也住在古北。著名的画家陈逸飞,住在古北世贸商城对面的一个花园中。”总是有人熟悉内情。这些台前闪耀的名流们构成了富人区中的中坚力量。

  事实上,在上海这个市民气息浓郁的都市,向来不缺大众传播的渠道。而坊间的故事一旦流传开来,多少会引来旁人羡慕窥探的目光,这才是富人区的最大魅力。

  在上海坊间流传着一个上海豪宅的极端故事:

  某台湾当红明星预订了上海浦东的一栋豪宅,由于事务繁忙,等到半年之后来取钥匙时发现,整栋别墅竟然堆满“黄金”。原来这个区位从建成起便被豪宅的装饰队伍以为是空宅,由于地处偏僻,明星的豪宅竟被沦为民工的方便场所。

  坊间的故事是分不清真伪的,但“富人区”绝不是有一幢两幢超级豪宅就能称得起的,也不是昂贵的房子和地段都能自封为富人区,每个富人区都有自己的标准和气质。它绝非简单的地域分隔,还有许多社会的文化内涵值得细推敲。

  有到过香港浅水湾富人区的游客感叹,“车绕山而上,过一座豪宅,导游便津津有味地讲述富人们的发家史,情史,甚至仇杀、情杀等秩闻秘事,而我们好像穿行于梁凤仪或是琼瑶的小说之中。几分感伤,几分凄美。故事的主人公或已随风而逝,或已老境不堪,偶有子孙昌盛的,如昔日船王之子董建华今日之显赫,但大多已寂然无声,徒然成为香港人炫耀的谈资。偶有一辆行色神秘的轿车飞快地掠过身旁,导游会不失时机地指着已不见车迹的路口说:通常有追星族在这守候,只要有耐心守上十天半月,总会等到他们心中的星星,幸运的还可以得到一张签名呢!”
  
  
  感性的标签

  在陈劲松看来,从市场经济开始,中国人都在努力为自己定位。这是一场永无止境的赛跑,目前只是头几圈。社会地位参照系的变化,使得金钱外化的居所、交通工具、衣着、运动方式和饮食场所等成为体现身份的标签。而在这所有的标签中,房子则是最有积极意义的。由于“富人区”天生占有着更多的自然资源和人文资源,也就远非地价和建筑成本所构成的单一价格因素来代表,也就是说富人住宅的市场是一个更富感性的个别形成的市场。

  在国内和国外都有大批有钱人想住进豪宅里,主要原因还是面子和身份的需要,即住在豪宅里就是有钱的人,因此借此可以提高身价,而这批人也是市场所推出豪宅产品的主要客户。

  有一个故事:当年尼克松总统有钱了,曾想在亿万身家才能入住的纽约第五大道上买房。结果,因不受同楼住户的欢迎而未能如愿。理由就是这些豪门住客不愿让总统身边前呼后拥的保镖破坏了他们的雅兴。

  事实上,在美国纽约城内,市中心就有大片大片的富人区。巨富们之所以能不逃离城市,主要是因为他们为数庞大,报载,美国亿万级富翁的前400名,有250多人就往在纽约,他们能够占据大片区域,形成富人聚集的城中之城。而在中国,所谓富人阶级刚刚萌芽,不可能如国外对豪宅有太大追求。

  即使脱离房地产,从社会人文的角度,沪上《文汇楼市》报总编姜丕基认为,富人区不应该都是开发商所称清一色的豪宅。不管是富人、穷人都要进行社会交际,而富人只有在与之不同地位的人交往才能体现身价。因此,无论在美国还是港台地区,富人区内既有顶尖的豪宅,亦有漂亮的别墅及公寓房。

  在香港的浅水湾一带,从山顶往下推,山顶区豪宅的最大业主,是汇丰、九仓、南丰、华润、太古等大集团公司。而位于山腰的豪宅,大多数则为艺人所拥有,像王菲、郭富城的豪宅均在3000万港币以上。而那些网络时代的新贵们,亦住在浅水湾附近豪华的公寓里,或许他们现在还置不起自己的别墅,但在游人看来,陈年别墅与色彩亮丽公寓的对比,清楚表达着富人们不同的致富方式和生活目标。而生疏和隔膜让富翁们在同一座山上不同向,也不同语。这也许正是富人区的独特魅力所在。

  从这个意义上,无论是上海衡山路、华山路的花园洋房,西郊、虹桥的别墅或者是碧云、滨江等成片开发的规模社区,深居其中的社会名流、企业主,或是资本新贵们不正在以其积累财富的轨迹滋养出“富人区”这个城市感性的标签。
  


来源:[《科学与财富·价值专刊》]
2002年7月10日10:00

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