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上海地产集团匆匆挂牌土地倒卖企业惴惴不安
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[ 肖经栋 ] 来源:[ 中国经营报 ]

  11月中旬,上海成立地产(集团)有限公司(以下简称地产集团)的消息传出,让上海不少房地产企业焦躁不已。焦躁的原因是,今后取得土地的渠道在更加透明的同时,竞争也必然会更加激烈,一些原先靠倒卖土地过活的中小房地产企业为此将淘汰出局。

  急匆匆上马地产集团意欲何为?

  11月18日,地产集团挂牌成立。这家国有全资公司的注册资本为40亿元,授权经营上海城市投资总公司下属的上海中星集团有限公司、上海闵虹集团有限公司、上海房地集团公司的国有资产。此外,上海公积金中心、上海市城投总公司、上海市住宅发展局等所属房产公司,上海房地资源局所属的土地发展中心的国有资产也将根据具体情况纳入地产集团里。

  根据上海市政府的说法,地产集团的任务主要是,经营好国有土地资产,建立政府主导、市场化运作的土地收购、储备、转让制度,把好土地市场的总龙头,起到“主渠道”和“蓄水池”的作用。

  这也就意味着,目前由各区县政府批租土地的办法将取消。今后,各区县先将土地转让给地产集团,经过开发之后,地产集团再向房地产公司进行转让。如此一来,上海市政府将牢牢控制土地一级市场。

  但是,令人感到意外的是,将对上海房地产市场产生巨大的影响的地产集团目前还是纸上公司:办公地点并没有搞好,人员没有到齐。知情人士透露,地产集团从提出设立设想到挂牌成立,时间只用了半年。

  那么,地产集团为何如此急匆匆上马?

  根据报道,上海市政府对地产集团提出了四条要求,值得回味的是两条:实现土地增值,确保土地出让中的政府收益;增强政府的土地储备能力。

  而上海房地产业内人士则分析认为,对上海市政府来说,地产集团还有两个重要的作用,一是有利于土地利用总体规划得到落实;二是扶持上海本土房地产企业的发展。

  “目前在上海,一块地皮倒卖三四次是件很常见的事,一些房地产公司就是靠倒卖土地赚钱”,上海金丰易居网有限公司资源管理部经理曾昌宇介绍说:“此外,由于多头批租土地,导致土地的产权容易造成纠纷。我们自己就碰到过这样的事,最近公司想购买淮海路上一块地皮,但后来发现这块地搞不清楚归谁,原因是这块地有两个单位说属于自己的,他们都有相应的批文。”

  去年,上海全市批租土地的收益达1000亿元。而在土地一级市场集中于地产集团之后,通过公开拍卖、招投标等方式,可以预料政府土地的收益将大大增加。

  曾昌宇介绍说,通过地产集团得到的土地有可能也会进行倒卖,但成本会很高,最多只会有两次,否则开发商承担不起土地成本。同时,对开发商有利的是,减少了土地倒卖之后,开发周期将会减少,有利于节省开发成本。

  地产泡沫说法四起上海市政府有意调控?

  最近一段时间,各方对上海的房地产市场是否存在泡沫的说法四起。而在今年9月4日,上海物价局一份报告“怀疑本地房地产市场已出现泡沫成分”,指明原因有三:外来购房者达53%,且相当部分以投资为目的;有些开发商在营销上故意制造紧张气氛;市民炒楼风气有兴起之势。权威部门站出说话,不能不引起各方关注。

  现在,上海房地产开发正处于“蜜月”阶段,各方资金纷纷涌入上海房地产市场。在今年上半年新注册的房地产外资企业中,仅注册资金超过1000万美元的就有59家,其中21家申请了房地产开发资质;注册资金超过3000万美元的有15家,其中7家具有房地产开发资质。而此前,参与上海房地产开发的外资企业就已达到700多家,投资总额超过100亿美元。

  在经历了1997年低潮之后,从1999年开始,上海通过积极推行房屋改革,颁布减少税种、降低税率、购房退税等政策,刺激房地产市场复苏。

  但是,上海财经大学房地产经济研究中心主任印华则认为,上海房地产有泡沫但不是泡沫经济。印华的理由主要有3条:一是据联合国对40多个不同类型国家的统计,当人均GDP超过8000美元时,住宅发展才趋于平缓。今年上海人均GDP约为5000美元。到2008年,上海将达到8000美元。这也就是说,上海目前的房地产仍然处于快速发展的时期,有较大的发展空间。二是上海的房产大部分是住宅楼,居民购房用于居住。三是上海城市人口将继续增加,房地产市场将继续扩大。印华强调说,“上海目前房地产市场是近几年发展最快、质量最好的一年。”

  尽管目前对上海房地产是否有泡沫还难以定论。但这已经引起了上海市政府的警觉,上海物价局“怀疑本地房地产市场已出现泡沫成分”的报告表明政府已经开始在注意这个问题。

  房地产业在上海的经济发展中位置越来越重要。1990年,房地产业增加值占上海GDP不到1%,而2001年上海房地产业的这一数字是6.23%。现在,房地产业被确立为上海“十五”期间六大支柱产业之一。这也意味着,房地产市场容不得大起大落,否则将对上海的经济增长产生不利的影响。

  正因如此,有分析认为,面对外界的质疑,以及为了控制上海房地产业的发展,上海市政府不会没有动作,地产集团匆匆上马便是一个市场信号。

  增加收益和控制

  地价地产集团处境两难

  “今后,我们这些房地产中小企业将面临巨大的市场竞争压力”,上海自来水风顺房地产公司总经理薛敬啸说:“土地统一到地产集团后,在竞购土地中,中小企业将难以与大公司抗衡。如此一来,一些企业的生存和发展会遇到障碍。”

  目前土地成本是上海房地产开发成本中的大头,一般要占总成本的六成以上。印华分析说,正是由于存在高昂的土地成本,成为上海房价难降低、开发商热衷开发高档楼盘的重要原因。

  但地产集团是否真正能够起到调控市场的作用,业内人士对此感到怀疑。在目前情况下,地产集团将能够确保政府土地收益增加。但问题是,随着土地一级市场竞争的加剧,价格将会上升。为此,能否保证降低开发商的土地成本仍然难以预料。一旦土地价格降不下来,整个房地产市场仍然解决不了问题。

  杭州便是其中一个典型的例子。3年前,杭州试行土地储备制度。每年上缴财政是以年增长56%的速度在增长,从原先的几个亿上升到去年的40多个亿。但是,杭州的房价却节节攀升,现在的房价相当于1999年的1.5倍。因此,地产集团能否控制好土地价格,从而间接控制二三级市场值得怀疑。

  而印华担心,一旦地产集团没有进行很好的监督与管理,将会形成内部人控制的局面,对上海整个房地产市场会产生消极影响。

  

2002年12月2日16:49

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