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金地集团跟踪调研报告
http://business.sohu.com/
[ 杨兵兵 ] 机构:[ 大鹏证券 ]
Stock Code:600383

摘要:

1、金地集团预期3-5年内以平均每年50%的速度增长,公司在土地储备、资金调配、组织结构方面正在进行积极准备,上述事项实施的成功与否关乎公司未来5年计划和业绩表现,2002年将是公司发展进程中极为关键的一年。
2、由于2001、2002年公司主要利润来源分别是深圳的金海湾和翠堤湾,受开发规模局限,公司业绩将小幅增长。2003年随着公司北京、深圳三大新项目的启动和推出销售,预计业绩将有50%左右的提升。
3、2003年公司将有再融资计划,具体方案待定。
4、目前价位基本反映公司价值,鉴于大市走向处于敏感期,建议持有或观望。

一、业务进展

  1、 公司主要建成、在建和待建项目基本情况如下:
表一
项 目 规 划 工程进度 销售价格
金海湾花园 高层住宅,12万平米 2001年全部竣工 均价9200元
翠堤湾 住宅,其中小高层2.5万平米,高层11.3万平米,商场3000平米,总计14.1万平米 2002年下半年全部竣工 小高层9000元,高层7500元,平均7800元
金地国际花园 综合性楼宇,其中写字楼3万平米,商场2万平米,公寓19万平米,总计24万平米,公司占60%的权益 2002年年中开工,分两期开发,预计2004年全部竣工,结算时间主要视乎工期进展 写字楼:15000元商场:待定公寓9000元
北京经济技术开发区项目格林小镇 多层、小高层住宅和联排别墅,总计29万平米,公司占80%的权益 预计2002年底推出销售,结算时间为2003、2004年 4000—5000元
深圳龙华镇宝华工业区项目 多层、小高层住宅和联排别墅,总计33万平米 预计2002年底动工,结算时间为2003、2004年 3500—5000元

金海湾花园
已全部竣工交付,项目销售率达95%,为公司2000、2001年利润的主要来源。预计2001年结算面积为7万平米,产生营业收入61600万元,按毛利率40%(2001年中期金海湾花园的结算面积毛利率为43%,考虑尾盘因素,此处略为下调)计,预计产生毛利24640万元。

翠堤湾
2001年12月29日正式推出销售,实际为公司招股说明书中募集资金主要投向的金地海景花园D、E区。主要卖点为:
A、金地海景花园的成熟社区环境。连同翠堤湾在内,金地海景花园将成为33万平米的大型海景社区,交通便利,配套齐备。
B、红树林独特海景资源。翠堤湾紧临国家级自然保护区红树林,碧海蓝天,构成独一无二的生态海景。
C、金地集团的品牌优势。
根据金地集团的计划,2002年实现销售10万平米,销售收入8亿元,即项目年内的销售率约为70%。截止2002年1月22日,在正式推出不到一个月时间,翠堤湾实现合同销售收入1亿元,销售面积约1。3万平米,销售率接近10%。目前周边地区的同质竞争楼盘基本没有,判断公司的估算应为可行。
2001年公司利润的主要来源为翠堤湾,项目的销售进度将直接影响年度业绩。
敏感性分析:
前提设定:
★商场面积仅3000平米,出租的可能性更大,在此不作考虑,住宅的可售面积13.8万平米
★销售价格7800元/平米保持不变
★金地海景A、B、C区的项目毛利率为49%,D、E区因补交过地价,兼高层建安费用高,设定翠堤湾项目毛利率为35%,期间费用按往年的平均水平,占收入比例13%计,所得税按15%计,项目净销售利润率为17%,这一估算与公司招股说明书披露的翠堤湾项目销售净利润率基本一致。
★其它影响利润表的因素不变

表二
项目销售率 销售面积(万平米) 销售收入(亿元)净利润(亿元)贡献每股收益
60% 8.28 64584 10979 0.39
70% 9.66 75348 12809 0.457
80% 11.04 86112 14639 0.52
85% 11.73 91942 15630 0.558

金地国际花园

2001年3月,公司宣布与北京鸿运置业股份有限公司、深圳市福田投资发展公司合作开发“金地国际花园”项目,公司占60%的股权。由于北京市重新论证CBD地区的总体规划,导致项目进展迟缓,2001年12月20日北京市CBD规划协调小组原则通过金地国际花园的规划要点,包括项目总体布局、面积指标、日照和间距等,是CBD地区最早通过审查的报批项目。金地国际花园是包括写字楼、商场和高级公寓的综合性楼宇,具体分布比例如表一。预计金地国际花园的开工时间将延迟到2002年中期,推出销售时间在2003年,根据工程进度推算,项目较为稳妥的竣工结算时间应该为2004年。

项目优势:

(1)区位优势:入世之后北京CBD地区将成为跨国公司和国内顶尖企业展示实力的首选之一,具有独一无二的区位优势。据一项统计表明,世界500强企业中已有92家将北京的办公地点选在CBD区域,近期新浪网已搬离中关村,进驻CBD地区的SOHO现代城。
(2)政策优势:根据北京市政府的最新规划,CBD地区总建筑规模为1000万平米,其中25%为住宅,意味着CBD地区的住宅供应总量控制在250万平米。政府对于供给的有效控制将避免恶性竞争,降低风险,而对于楼盘规划设计的高要求客观上有助于提升整个区域的楼盘品质和价值。
(3)时间优势:CBD地区目前待建新楼盘中除总面积接近70万平米的的超高层标志性建筑财富中心刚刚破土动工外,仅有金地国际花园已通过规划要点审查,而从推出时间和项目定位上将与金地国际花园形成直接竞争的万达花园、现代城二期等周边项目受CBD重新规划的影响较大,进程推迟,客观上使金地国际花园占有市场先机。

北京格林小镇

项目地处北京经济技术开发区中部18号街区,该开发区是北京市唯一的国家级经济技术开发区,位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧,五环路南侧,距南四环3.5公里,天安门广场16.5公里,交通较为便利。园区内落户的世界500强企业33家,拥有占地136公顷的18洞高尔夫球场,环境优美,是来京的外籍人士购房的首选之一。近两年开发区所处的北京南城地区的交通状况和基础设施配套得到明显改善,区域的地产升值潜力巨大。
开发区内的住宅区以长新花园别墅、大雄城市花园公寓楼及鹿鸣苑等为代表,近期又增加了一栋洋房、星岛家园等高档住宅。金地格林小镇占地24万平米,将规划成为具有欧洲小镇特色的29万平米大型社区,在项目规划和市场定位上与大雄城市花园和一栋洋房具有类比性。
表三
项目 总面积 规 划 售 价 销售情况
大雄城市花园 26万平米 容积率1.5,由五个组团组成,包括多层、小高层、高层和别墅,分期开发。目前仅有高层尚未交付使用。 多层3500元/平米,小高层、高层4000元/平米,联排别墅7000元/平米 现楼销售率85%,主要为外销,住户素质较高,是开发区内最成熟、规模最大的小区
由于开发区内的住宅已成片开发,逐渐带旺人气,整个片区的升值潜力大,对于新项目的推出较为有利。另据了解,一个几万平米的大型购物中心将于2003年底在开发区内住宅片区投入使用,因此,计划2002年底推出的金地格林小镇应有较好的市场预期,预计售价为4000——5000元/平米,毛利率35%,销售净利润率为18%(根据公司公告中的测算)。格林花园是金地集团与西安愿景公司合作开发,公司占80%的股权,预计项目总体可产生销售收入13.05亿元,净利润2。35亿元,金地集团可分得10.44亿元,净利润1。88亿元。公司计划在1.5——2年之内开发完毕,是公司2003、2004年的主要利润来源。

金地龙华项目

2001年11月,金地公司通过受让宝安区龙华镇宝华公司股权,拥有“宝华工业城”18万平米项目用地的开发权和收益权,拟开发深圳金地龙华项目(暂定名),初步规划为多层、小高层和联排别墅构成的33万平米住宅小区。龙华地处梅林关外,为深圳市中心区的二线居住圈层,号称深圳市后花园,近年来随着关外超大型住宅区,如万科四季花城、中海怡翠山庄、中城康桥花园等的热销,郊居化日益成为一种发展趋势,也使上述地区的物业不断升值。金地集团初旨亦是想在龙华片区大规模拿地,但由于种种原因,最后确定的仅有18万平米,从项目规模和可能的市场影响看,并不是最佳选择。
但综合权衡各种因素,金地龙华项目的风险不大:
(1)地价较为便宜,占压资金量较小。
(2)市政府决定将特区管理线适当外移,增设龙华管理站,据闻地铁经梅林延伸至龙华镇的方案已敲定,沿线物业尤其是龙华镇中心物业价值将得到实质性提升。
(3)龙华镇现有规模最大、档次最高的社区为深物业开发的36万平方米的大社区——风和日丽,该项目已得到市场认同。以金地集团的品牌和开发水平,龙华项目有望成为龙华片区的新亮点。
风和日丽推出两期均为多层住宅,现有销售价格3300元/平米,从金地龙华项目的现有规划定位看,楼盘品质和档次应远远在风和日丽之上,估算销售价格为3500——4500元,预计整个项目销售收入13。2亿元,按公司估算的销售净利率17%计,可贡献净利润22440 万元。如进展顺利,项目2002年底可动工,为公司2003年、2003年的主要利润来源。

二、风险因素分析

金地集团的地产开发水平、管理水平、品牌效应在国内地产商中无疑处于一流,公司上市之初曾提出3-5年实现年开发面积150万平米,销售面积70万平米,销售收入32亿元的目标,以2000年主营收入5.79亿元的基础计,意味着未来五年每年将以接近50%的速度增长,是否能实现这一目标?目前看,公司发展中存在几方面潜在风险:

1、土地储备的质量。虽然公司在上市不到一年的时间内已经在北京新增两个项目,深圳新增一个项目,规划总建筑面积为86万平米,实际上除金地国际花园处于城市主流圈层之外,北京格林小镇和深圳龙华项目均处城市郊县,和金地以往项目开发档次和拥有的景观、成本优势无法比拟,不仅面临产品档次延伸的风险,而且利润空间压缩。

2、跨地域风险。企业跨地域地产开发面临各地不同的政策和人文环境,加上跨地域管理和监控难度大,通常会出现项目无法按期进展、成本超出预算等不利后果,影响公司业务计划。以金地国际花园为例,该项目受北京市重新规划CBD地区的影响,原有的规划总面积降低几万平米,且工期推迟近一年,迫使公司重新调整2003年的利润计划安排,将其它项目工期提前。

3、组织监控风险。以往金地集团实际为一个项目公司,直接参与和控制各项目的开发进程,当业务扩张后,原有的组织结构已不适应新的发展,今后公司将实行集团化运作,权力和利润中心下放,主要以组建项目合资公司和子公司的形式来开展业务。组织结构的变更和增设必然带来管理成本的上升和管理风险的增大,金地集团是否能避免类似深万科北京公司因管理层更替造成整个项目受影响的教训?尽管金地集团以稳健和理性著称,且配合集团化进程,公司的信息平台和计划管理体系已正式启动,但实施效力还有待时间检验。

可以说,2002年是金地集团发展进程中极为关键的一年,从高档产品领域向中低档延伸、跨地域项目推出销售,集团化管理模式的推行、在上海、深圳继续增加土地储备等,上述事项实施的成功与否关乎公司未来5年计划和业绩表现,尚需密切跟踪。

三、业绩预测

1、设定前提
★2001年中期,房地产业务占金地集团主营收入的80。4%,毛利的89。4%。鉴于商业贸易、物业管理及其它业务短期内盈利能力不会有大的变化,设定上述业务保持既定收入和毛利水平。
★考虑公司业务处于高速扩张期,公司宣传和跨地区机构设置支出大,三项期间费用仍按照2000年水平(占主营收入13%的比例)计,其中营业费用占5.5%、管理费用占7 %、财务费用占0.5 % 。
★各年度结算项目、结算面积及销售收入如下所示:
表四
年度 结算项目 结算面积 均 价 毛利率 销售收入和毛利
2001年 金海湾花园 按项目销售率98%计,2000年已结算4。7万平米,年内结算7万平米 8800元/平米 40% 收入61600万元,毛利24640万元
2002年 翠堤湾 按项目销售率70%计,结算面积为9.66万平米 7800元/平米 35% 收入75348万元,毛利26371。8万元
2003年 翠堤湾、金地格林小镇、金地龙华项目 按翠堤湾整个项目销售率为90%计,当年结算后续销售面积2.76万平米;金地格林小镇整个项目销售率为50%,当年结算面积14.5万平米,金地分得11.6万平米;金地龙华项目整个项目销售率为30%,当年结算面积9。9万平米 翠堤湾均价7800元/平米,格林小镇均价4500元/平米,龙华项目均价4000元/平米 翠堤湾为35%、格林小镇36%、龙华项目35% 翠堤湾收入21528万元、毛利7534.8万元;格林小镇收入52200万元、毛利18792万元;龙华项目收入39600万元,毛利13860万元,总计收入113328万元,毛利40186.8万元
(注:以上的销售进度和结算面积估算是参照类比楼盘情况,并考虑金地集团的开发水平来设定,虽有相当的合理性,但实际完成情况往往受制于较多未知突发因素的影响,在上述预测的基础上还须紧密跟踪,并随时修正)
★营业税按4。5%、所得税按15%计

2、业绩预测
(单位:万元)
表五
2000 2001 2002 2003

总收入(主营业务收入净额) 57899 74600 87348 125328
销货成本(主营业务成本+税金及附加38397 46960 56776 81463
主营业务税金 2489 3357 3931 5639
其它业务利润 304 168 168 168
营业费用 3307 4103 4804 6893
管理费用 3293 5222 ★5678 ★7519
财务费用 710 373 ★873 ★1253
投资收益 2.8 -2。9
补贴收入 15 10 10 10
营业外收支净额 -115 155
EBT 9909 14915 15464 22739
所得税 1483 2237 2320 3411
少数股东损益 9.9 -132
税后净利润 8416 12810 13144 19328
总股本(万股) 18000 27000 27000 ★35100
每股收益(元) 0.47 0.47 0.49 0.55

★考虑2002、2003年公司结构调整逐步完成,管理费用有所降低,2002年按主营收入6。5%计,2003年按6%计;财务费用因项目融资逐渐增加,两年均按主营收入的1%计。
★公司2003年有融资计划,配股、增发或可转换债券选其一,由于还未最后确定,在此设定按配股方案,总股本增加30%。

四、估价分析及投资建议

金地集团上市(2001年4月12日)正值深沪股市欲创历史新高之际,已有上市公司中的价值个股基本已被挖掘,市场资金转向追逐新股,导致新股上市后普遍被追捧,平均市盈率高达7、80倍,而金地集团作为开禁后第一批上市地产股中的佼佼者,更是引人瞩目,开盘即选择上行,在短短的一周时间内最高股价上摸29.3元,如果以2000年全面摊薄的每股收益0。31元计(总股本按新股发行后的27000万股),市盈率高达95倍,远远高于地产类上市公司30倍市盈率的平均水平,显然已经透支了其未来的成长性。

2001年下半年的市场理性回归将次新股板块因资金追捧形成的泡沫逐渐挤出,金地集团因有基本面的支撑,股价下行的幅度远远小于同期上市的天鸿宝业、东华实业,截止2002年1月25日收市,各主要地产股的市价和市盈率水平如下:

表六
代码 公司 收市价 市盈率
0002 深万科 12 25
0006 深振业 9.61 21
0042 深长城 10.82 23
0090 深天健 13.27 31
600675 中华企业 9.97 54
600641 中远发展 10.85 14
600663 陆家嘴 11.90 64
600383 金地集团 18.88 60
600393 东华实业 9.98 38
600376 天鸿宝业 20.13 30

上表显示,金地集团的市盈率在地产股处于较高水平,如果考虑公司质地优良、次新股股本扩张潜力大,以及公司具有较好成长性等因素,目前的价位基本合理。结合上述业绩预测结果,公司2002年的利润处于小幅增长,在大市走向处于敏感期,预计股价的上升空间并不大,建议持有或观望。
2002年2月20日10:23

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