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2001房地产上市公司业绩综述
http://business.sohu.com/
[ 王学兵 ] 来源:[ 和讯网 ] 机构:[ 长城证券 ]
  一、2001年行业概况及2002年展望

  (一)2001年回顾

  2001年,随着国家继续推动房地产行业发展,特别是推动住宅建设而采取的一系列政策的不断深化,房地产开发市场持续升温。

  从需求角度看,2001年全国商品房销售面积20,779万平方米,同比增长22.3%,其中住宅18,499万平方米,同比增长22.2%;商品房销售价格为2226元/平方米,增长5.8%,增幅比上年提高3.3个百分点,其中,住宅2068元/平方米,同比增长5.9%。

  从供给角度看,2001年全年商品房竣工面积2.73亿平方米,增长16.4%,增长幅度比上年增加2.2个百分点;土地开发面积1.45亿平方米,增长40.9%,增幅比上年提高18.7个百分点。完成开发投资6245亿元,同比增长25.3%,增长幅度比上年增加5.8个百分点,也高于同期基本建设和更新改造投资增长8.5%和15.3%的水平。

  国家统计局对“国房景气指数”的测定表明:2001年“国房景气指数”总体水平明显高于2000年,但与2000年一路攀升的特点不同,全年“国房景气指数”呈“高开低走”的态势。2月份是全年最低点,4月份最高点,8月份以后逐月回落,到年底又略有反弹。

  总的说来,我国房地产行业从1998年国家开始实行房改政策以来,供求每年都保持两位数的快速增长,房地产行业进入了一个中长期繁荣阶段,行业发展前景看好。

  (二)2002年展望

  1、发展趋势

  供给继续大幅增长,而需求增速有放缓迹象,全行业增量部分供求基本平衡。根据我国房地产行业的周期性特点,行业周期7年左右,估计2003--2004年需求达到最高峰,然后逐步开始调整,但这种调整是在行业各主体相当成熟和理性的条件下进行,不会象1993-1994年那样剧烈。

  2、2002年影响行业发展的主要因素

  有利因素:

  国家继续出台推动行业发展的政策。例如,个人购房贷款利息抵扣所得税、以按揭贷款额为基数计算保险费、将物业管理费纳入工资构成、降低交易环节税费等等。

  较低的利率水平。

  热点区域经济行业快速发展的示范作用。例如上海、北京、深圳、中西部地区。

  行业不断规范。随着土地供应制度的改革,房地产市场结构将发展巨大变化,集中度不断提高,规范经营、管理水平高、资金雄厚的大企业市场份额会不断扩大。

  加入WTO后,金融创新(房地产投资基金、房地产证券化等)给行业带来的机遇。

  不利因素:

  城镇人均可支配收入增长缓慢。

  宏观经济增长形势不容乐观,积极的财政政策有可能逐渐淡出。

  经济实用房规模进一步扩容。

  税收优惠政策的取消。

  土地供应市场化推进导致的土地成本提高。

  总体评价2002年有利因素和不利因素旗鼓相当,但有利因素的效应在增加需求上,而不利因素的效应是在增加成本、减少利润上,因此,对2002年房地产板块的走势可以谨慎看好,加强成本控制和营销策划将是上市公司业绩增长的关键。

  3、行业投资热点

  2002年,重组、奥运、浦江开发、世博会概念等依然值得关注,但以下概念亦有可能形成新的热点:

  ⑴除北京、上海、深圳以外被人们忽视的、有可能形成热点的地区,因为从2000年开始,随着国家西部打开发力度的加大,中西部地区房地产新开工面积、投资额、销售价格等指标的增长大大高于全国平均水平,为这些地区房地产企业收入的增长提供了有利条件,这些地区的上市公司应该得到应有的关注。例如长春(亚泰集团(相关,行情))、成都(倍特高新(相关,行情))、重庆(ST渝开发(相关,行情))、武汉(东湖高新(相关,行情))、南京(栖霞建设(相关,行情))等。

  ⑵统一指数股。深万科(相关,行情)、中华企业(相关,行情)、陆家嘴(相关,行情)等。

  ⑶金融创新。房地产投资基金与房地产证券化。正在在这方面进行尝试的有北京城建(相关,行情)、金地集团(相关,行情),还可以关注深圳、上海两地具有一定创新动机和尝试的上市公司。

  ⑷深港自由贸易区。可以关注深圳、广州两地的上市公司。

  二、2001年上市公司业绩表现

  1、经营表现

  目前深沪两市房地产类或房地产作为主要利润来源的上市公司共64家,根据2001年年报披露情况进行统计分析如下:

  可以看出,2001年房地产上市公司整体经营情况下滑,具体表现在亏损面扩大和业绩继续保持增长的公司比例减少等,总体看来,上市公司的经营状况劣于行业的整体水平。

  2、盈利水平

  可以看出,上市公司在行业大幅增长的情况下却出现业绩大幅下滑,主要原因可能有两个:第一,房地产上市公司并非改行业内经营最好、市场占有率最高的公司,行业里真正的龙头企业并没有上市;第二,由于会计政策变更,特别是各项准备计提政策的调整,导致上市公司管理费用大幅上升,盈利水平下降。

  另外,为了反映正常经营的房地产上市公司盈利水平的变化,从以上64家公司中抽取41家连续三年盈利的公司,采用相同的方法进行统计,结果如下:

  以上结果表明,该行业正常经营的上市公司业绩亦有不同程度的下滑,但幅度较小,表现也不尽人意。

  3、业绩大幅波动公司点评

  从2001年年报中分别挑选三家业绩大幅增长和下滑的上市公司,对其业绩波动原因进行简单剖析,来具体反映房地产上市公司2001年的经营状况:

  2001年业绩大幅增长的公司:

  ⑴中华企业

  总股本58121万股,流通股本26547万股。2001年实现主营收入16亿元,同比增长141%;实现净利润1.35亿元,同比增长59%;每股收益0.23元,同比增长53%。业绩大幅增长主要得益于大规模的资产重组所引起报表合并范围扩大。

  2001年公司收购了上海古北(集团)有限公司和上海房地产经营(集团)有限公司,这两家公司是具有房地产开发一级资质的大型集团公司,本身的房地产业务发展良好,兼并后,三家公司的优势资源得到整合,奠定了公司成为上海市房地产行业龙头企业的地位。

  公司经营活动净现金流量8.5亿,兼并两大集团后,土地储备增加到了320万平方米,这些土地储备大部分地理位置较佳,盈利前景良好,为业绩继续增长打下良好基础。

  ⑵金融街(相关,行情)

  总股本12591万股,流通股本4800万股。2001年实现主营收入8.57亿元,同比增长388%;其中土地转让收入7.53亿元,占88%;实现净利润1.51亿元,同比增长376%;每股收益1.20元,同比增长375%。业绩大幅增长除主营业务的大幅增长外,3000万元的补贴收入和所得税返还同样对业绩大幅增长贡献不小。

  金融街是2000年“重庆华亚”重组后转型为房地产上市公司的,大股东北京金融街建设集团系北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的全民所有制企业,拥有北京金融街区域的独家开发权,有得天独厚的土地和政府关系资源。

  2002年公司将经营战略从以土地开发转让为主转变为以房产开发销售的自主开发为主,并力争在2008年以前全面完成近200多万平方米的开发任务,资金需求非常大,因此今后几年,公司一方面主营业务将保持持续高速增长,另一方面,再融资动机非常强烈,不会给投资者带来多少回报。

  ⑶深华源(相关,行情)

  总股本8965万股,流通股本4522万股。2001年实现主营收入4.66亿元,同比增长496%;实现净利润3176万元、每股收益0.35元,一举大幅扭亏,并摘掉了“ST”帽子。业绩大幅增长主要原因是公司2001年进行了大规模的资产重组,深圳沙河集团入驻,主营业务从电子元器件生产全面转向房地产开发。同时公司开发项目世纪村一期,曾入选2000年深圳十大明星楼盘,取得了销售接近100%的好成绩,另鹿鸣苑也销售不俗,取得良好的投资回报。

  公司近两年主要开发项目为世纪村二、三期,可售面积22万多平方米。二期工程平均建安造价1576元/平方米,在同类建筑中属水平偏低,如果能保证质量,在一期良好的市场形象基础之上,预计将会取得不错的销售成果。但是公司目前土地储备有限,主要靠大股东支持,另外世纪村二、三期收益将与大股东沙河集团和合作方博闻投资有限公司分享,所以公司今后的业绩增长和可持续发展并不令人乐观。

  2001年业绩大幅下滑的公司:

  ⑷ST兴业(相关,行情)

  总股本19464万股,流通A股19464万股,“三无”概念股,大股东持股比例仅1.95%。主营房地产开发经营、物业管理等。2001年实现主营收入7257万元,同比下降68%;净亏损3.60亿元,每股收益-1.85元,列房地产板块亏损之首。亏损的主要原因是公司运作不规范,大股东严重侵犯上市公司利益,侵占资金、恶性担保等造成公司资金匮乏,无力进行新项目的开发建设,仅靠销售清理尾盘维持,同时,由于多期担保引起的法律纠纷使公司无心正常经营,加上2001年会计政策变更的负面影响,使公司陷入巨额亏损的泥潭。

  由于公司属“三无”概念,目前又“百病缠身”,急于找到治病良药,摆脱困境,其充足过程能更简单、更迅速,有较大的想象空间。

  ⑸ST渝开发

  总股本11754万股,流通A股4324万股。主营房地产开发、环保项目、大桥建设、电话电码防伪网络、土地综合整治、工程监理、物业管理、建筑材料经销等。2001年实现主营收入3675万元,同比下降16%;净亏损1.03亿元,每股收益-0.88元,出现首次巨额亏损。主要因为公司凤天锦园项目报告期由于资金紧张,施工进度缓慢,未能达到预售条件,以前的积压商品房在各方面与市场要求相去甚远,销售不畅。另外一个主要原因是公司配股失败,资金来源更是雪上加霜。加之公司其他投资项目投资决策略盲目,多为亏损,少有盈利,遗留问题及诉讼甚多,报告期内,公司生产经营颇为艰难。

  002年公司只有加大资产债务重组力度,盘活存量资产、加大清收欠款、拓展新的融资渠道、严格控制成本、压缩开支,才能使公司度过难关。

  ⑹深南光(相关,行情)

  总股本13933万股,流通A股3820万股。主营工业品生产(自行车、热水器)、房地产开发、酒店餐饮与物业管理等。2001年实现主营收入6.60亿元,同比下降25%;净亏损1.38亿元,每股收益-0.99元,出现首次巨额亏损。

  业绩大幅下滑的主要原因是会计政策的变更。2001年公司对未纳入合并报表范围公司的内部往来计提坏帐1.29亿元、计提各种准备3,700多万元,增加了期间费用,导致大幅亏损,但公司经营并未出现大幅滑坡,每股经营活动现金流依然保持0.52元的较好水平。

  会计政策的变更,挤出了财务报表中的大部分水分,为今后的业绩改善打下了良好的基础。从最近公布的2002年首度季报中可以看出,公司一季度实现主营业务收入17,892万元,同比增长11%;净利润394万元,同比增长2.03%,实现每股盈利0.03元,主要增长点是自行车的生产、出口有了明显的增长,目前自行车生产的前5个月订单已落实,开端良好。除此以外,房地产业务预计会有较大的增长。目前公司主要的房地产开发项目南光捷佳大厦,将于2002年确认收入,同时,公司对中山、广州、北京等地的6家亏损子公司进行了关停并转,将长期投资全部减值为零,中止了投资收益亏损的继续扩大,预计2002年公司业绩将有大幅改善。

  三、2002年整体上市公司业绩预测

  2002年对房地产上市公司业绩增长有利的因素主要是:第一,市场需求旺盛,行业会继续保持较快的增长;第二,在2001年会计政策变更的基础上,大多数公司对历史问题有了比较彻底的解决,为今后的业绩增长提供了条件。

  而对房地产上市公司业绩产生负面影响的主要原因有:第一,所得税优惠政策的取消;第二,行业竞争进一步加剧,成本不断提高,业绩增长主要依赖于管理水平的提高,难度逐渐加大。

  另外,如果对所有64家公司进行统计,因个别巨额亏损公司的影响,净资产收益率和净利润率的计算结果为负,失去了趋势预测意义。

  基于以上原因,我们在总股本规模不变的假设下,依然对前述41家连续三年盈利的房地产公司进行2002年盈利状况进行预测,来代表性地说明整个房地产板块的发展趋势,结果如下:

  每股收益未扣除价格因素时同比增长10%左右,主要依赖于主营业务收入的增长。根据全国范围内的行业发展预测,2002年预计商品房销售面积会增长20%左右,销售价格基本保持不变,由于上市公司受税收政策调整影响,业绩增幅会低于行业整体水平。

  净利润率继续下滑,随着成本(特别是土地成本)的大幅上升、市场竞争导致的各项费用(特别是销售费用)的上涨、新进入者增多等原因,行业即将走过成长期而步入成熟期,行业利润率继续向平均水平趋近。

  净资产收益率比较稳定,虽然房地产上市公司因资金紧张会导致资本结构发生变化,有的净资产增加、有的则是资产负债率提高、净资产减少,加上每股收益有增长趋势,所以净资产收益率下滑可能性不大,会基本保持不变,或有微幅上涨。

  四、重点公司点评。

  1、中华企业(600675)

  主要理由:

  2001年完成对上海古北(集团)有限公司、上海房地经营(集团)有限公司两个具有一级资质的房地产企业的收购,使公司成为上海唯一拥有三个一级资质房地产企业的上市公司,而上海市全行业2001年具一级资质的房地产企业只有35家,从而奠定了区域性行业龙头的地位。

  目前土地储备320万平方米。收购上海古北集团和上海房地经营集团后,公司在古北新区等区域新增土地储备246多万平方米,同时还购买了在浦东新区泾南新村地块,上述区域均是上海外销楼盘较为集中的高尚住宅区,入世后,随着外资机构的不断进驻,外销楼盘需求进一步增长,象上海、北京这样的国际大都市增长将更加明显,公司在上述区域的开发项目盈利前景十分看好。此外,子公司中企实业又参与浦东机场附近4000亩土地的开发,子公司古北集团还与香港和记黄埔、长江实业组建蒙托亚(香港)有限公司共同开发古北新区1区14号地块,为公司可持续发展打下坚实基础。

  公司主营业务发展势头良好,2002年开工118万平方米,是2001年的3倍,2002年业绩有望继续增长。

  另外,据调研了解,和从公司2001年与2000年公司利润总额中投资收益比例的变化趋势判断,公司管理层经营理念正在发生重大变化,专心经营、做大做强主业已经成为公司长期发展战略的核心,同时,公司队伍非常年轻,并提供了在同行业中极具竞争力的薪筹待遇,都为公司业绩的持续增长提供了组织保障。

  上海市2001年商品房销售面积1800万平方米左右,约占全国市场分额9%,列各大城市之首,总量保持3%左右的增长,其中外销房增长率约15%,有巨大市场容量和一定的增长潜力。同时,2001年随着APEC会议召开和准亚洲金融中心地位的逐步确立,外资进入速度明显加快,区域经济前景十分看好,最近实施的浦江开发计划和申办世博会为房地产业的进一步发展提供了良好契机。

  风险提示:

  担保额较大。2001年报披露各种尚在有效期内的担保12.6亿元左右,被担保方大(相关,行情)多为上海本地的上市公司。

  负债率较高。公司负债率71.76%,流动负债占89%,有资金压力。

  应收帐款、其它应收款、管理费用增加较快。其它应收款中与大股东往来款较多。

  资源整合。收购古北集团和经营集团后,整合方面还有大量工作要做。

  2、北京城建(600266)

  主要理由:

  北京城建曾是“中国500强”和“全球最大225家国际承包公司”之一,属建筑施工行业,承担了如北京西四环工程等一批国家重点工程,有良好的市场形象和社会关系资源。

  2001年4月--7月,与北京城建集团公司进行了全面的资产置换,由原劳动密集型、收益较低的建筑施工业转为资本密集型、收益较高的房地产业,除房地产业务外,还参与其它领域投资,形成了以房地产为主,以金融和高科技为两翼的产业结构。

  目前主要的房地产项目:

  北苑家园位于亚运村北6公里,占地104公顷,规划面积217万平方米,总投资约64亿元,已完成21亿元,是奥运商圈中最大的住宅小区,1997年开工,预计2005年全部建成。近期北京市国土资源和房屋管理局冻结了奥林匹克公园附近的土地转让,对该项目是重大利好。

  东华广场商务区项目,位于北京市东直门综合交通枢纽,由控股子公司东华公司与康实投资公司合建,由康实公司出资,公司负责建设、管理,建成后,公司获得综合交通枢纽的管理和收益权,其余归康实公司,2001年中期康实公司已支付前期及三通一平费用13.3亿元,该项目已被北京市计委列为2001年北京市60个重大项目之一,目前已完成拆迁。

  大柳树项目,地处中关村(相关,行情)核心区,占地面积31,800平方米,前期工作已基本完成,2002年开工。化石营项目地处北京CBD商务区,占地面积71,400平方米,正在进行方案招标。

  风险提示:

  资产负债率较高67.12%,且负债总额中流动负债占84%,结构不尽合理。

  应收帐款周转率较低,其它应收款中大股东承诺2001年12月31日前归还的7700万并没有如期归还。资产置换后,表面上公司与控股股东完成“三分开”,但由于传统原因和密切的经营联系,真正做到“三分开”有待时日。

  每股现金净流量-0.55元,有一定的流动性风险。

  2002年有增发计划,具体不详。

2002年11月4日14:54

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