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戚娟娟:中远三林许荣茂眼前杀出的“程咬金”?
2003年7月11日15:45   来源:[ 中国企业家 ]

  北外滩之争,一度是2003年年初上海滩的热门话题。作为黄浦江两岸开发4个重点地区中最早启动的一个,北外滩未来的定位是“中央核心商务区”,外界曾盛传许荣茂的世茂集团获得北外滩3.66平方公里土地的开发权,可事态随后急转直下,最后的开发权由上海申江公司和中远三林置业联手夺得。

  与许荣茂始终的沉默形成鲜明对比,中远三林置业总裁徐泽宪表情淡然,言辞倒不遮掩。

  借势政府

  除了身为上海中远足球俱乐部董事长,另一个令徐泽宪闻名上海的理由是“中远两湾城”。“中远两湾城”是迄今建成的上海市最大的旧城改造项目,总投资67亿元,自1998年启动以来,已多年蝉联上海房地产销售面积前几名。当初,苏州河畔的“两湾”旧址,弄堂狭窄到“人死了都抬不出来”的地步。

  “有200多家房地产企业去谈过这个项目,都没敢接。”徐泽宪不无得意,“中远两湾”的开工典礼上,上海市市委、市府、人大、政协的主要领导全部到场——据称这是房地产建设商品住宅项目前所未有的礼遇。

  军人出身的徐泽宪倒也豪爽干脆,不讳言中远与政府之间种种联系,但亦解释,比起上海政府下属的企业,中远显得更超脱。

  《中国企业家》:中远凭什么赢得北外滩改造和开发的机会?

  徐泽宪:我们和政府合作有优势,有比较丰富的旧城改造的经验(中远两湾城)和操作特大型项目(海南博鳌)的运作能力。北外滩的改造首先面临旧城改造的问题,压力大,一般企业承受不了。

  《中国企业家》:游说政府的过程是否复杂曲折?

  徐泽宪:我们非常早地就和政府接触了。我们得知上海市在做浦江两岸的规划后,首先找到浦江办,得知浦江两岸开发的4个重点,最重要的是北外滩。于是和虹口区政府进行接触,表示我们愿意和他们一起整体对浦江两岸进行开发。这样就有了中远三林北外滩开发建设有限公司,中远控股。

  《中国企业家》:很多评价中远善于借助政府的翅膀起飞,你似乎也并不否认?

  徐泽宪:是的。1995年中远置业还是个非常小的企业,注册资金1500万元,这几年,我们注意了和政府的合作,也注意了自身操作项目的能力和品牌。我不是地方政府本身的企业,是到你这个地方来投资。我们会与政府的设想结合起来操作项目,这样政府非常容易接受,关系就良好。纯外方企业可能不知道怎么和政府打交道。

  角色介于“世茂”

  和“申江”之间

  每次随中远足球队南北征战,回到上海,徐泽宪便一头扎进国际航运大厦顶部的办公室。这是一间看得见江景的大房间,混沌蜿蜒的黄浦江尽收眼底。徐泽宪指指斜对岸,“看,那边就是北外滩。”

  他也许更惯于望着墙上的上海市区交通图发呆。他拿起一支笔,在地图上对记者比划着,“喏,许荣茂他拿到的仅仅是这样一块,申江公司就是规划中控制“红线”以内这么一块,原来是港务局的土地,我们中远是长治路以东这么一大块土地。”

  《中国企业家》:都说中远三林从许荣茂的世茂手里抢得了北外滩的大片土地?你打败了许?

  徐泽宪:炒作,完全是炒作,不存在这个问题。

  但我想应该是有竞争的吧,到现在还有去和区里谈的。但我们抓住了自身的几个优势,至于人家怎么谈的,不是很清楚。可能世茂想获得一块土地,我们不是,我们和政府组成一级开发商来组织对外招标,如果愿意自己继续做的话,就把土地的一级开发和项目招标捆绑起来运作。从角色上来说,世茂就是二级开发商;申江公司是政府用来协调黄浦江两岸开发的机构,除了协调规划,也代行政府职能,拥有一级土地开发权;我们的角色介于它们两者之间。

  《中国企业家》:那么现在能否说北外滩是中远三林、申江公司和世茂集团三分天下?

  徐泽宪:不能这么说。世茂集团手里的土地比较少嘛,实际上仅仅两栋写字楼,面积不很大而我们一家占的面积超过北外滩总体面积的1/2——其实本来我是想把北外滩整块地都拿下的。现在申江公司的地块只要招标我就打算投入。

  三林“搭车”

  2002年9月印尼三林集团适时介入,中远置业易名,淡化了浦江开发的这位领先者身上的国企色彩,这当然也成为外界揣测颇多的一个口实。

  竞争对手们议论纷纷,亚洲金融风暴前的华人世界首富林绍良此番入股45%,欲借助中远置业深厚的背景和在上海地产界不可小窥的资源优势,将中远三林当成一块敲门砖;也有人说,地产是资本的游戏,这是一场中远与资本的联姻;还有人暗中一笑,合资合资,林绍良的如意算盘打得好,可中远置业身份一变,政府还能不能百分之百地依仗它?

  《中国企业家》:人们难免产生联想,在2002年1月黄浦江开发启动之后,林绍良介入了中远?

  徐泽宪:是之前!虽说在浦江两岸开发启动一年后,但在我们和虹口区政府今年1月成立合资开发公司之前。两件事没有必然联系。

  《中国企业家》:和三林合资后,中远三林不是纯粹意义上的国有企业,性质的变化是否影响中远拿到100%的土地一级开发权,比如在北外滩甚至更核心的区域?

  徐泽宪:这个问题我和市里区里沟通过,他们的思路是,只要这个地区能发展,符合市场规律,外资企业、中外合资企业和国有企业、政府控制企业都一样。

  《中国企业家》:难道你没有在核心区域,控制红线以内获得开发的土地,不说明什么问题?

  徐泽宪:不说明什么。红线以内的土地产权原是港务局,也不是说申江公司就拿到这块地了吧,只是代表政府负责规划、拆平。我觉得机会对我们来说应该比较大。

  《中国企业家》:目前工程进展情况怎么样?有没有觉得特别难的地方?

  徐泽宪:现在还是各家做各家的,北外滩的总体规划现在还没获得市政府批准,开发和建设的模式没有完全定下来。开发商也搞不清楚,现在各级都有很多部门负责、参与,非常凌乱,我觉得北外滩的开发应该有一个统一的班子,市区两级政府的政策能统一标准,能够配套,不能说今天定了一个,明天又变了。

  

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