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谁取得土地开发权 谁就赢得第一桶金
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[ 邢林池 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  由于地价在房地产开发中独特的双重性格,使得房地产开发商把“拿地”看作最重要的一个业务环节。谁能拿到相对便宜的地价,谁就取得了开发成功的一半

  从15人到25人再到50人,虽然《福布斯》编制的中国大陆富豪榜年年受到非议,但胡润和他的团队依然逐渐靠近了中国最赚钱的行业——房地产开发。今年的百名富豪中,有47位投资房地产,8位从事基础设施建设。需要注意的是,余下的45位,他们的企业并不是建立在气球上,在计算企业的资产总值时,土地和物业也应包含其中。

  房地产是暴利行业,这一点已为业内公认。但为什么房地产能够取得暴利,能够制造数量庞大的富豪甚至超过所谓正蓬勃发展的中国制造业,却少有人继续追问。如果卖100万台冰箱仅能获得2亿元左右利润,而投建一个300万平米的小区在某些城市可获得50亿元以上的利润,为什么企业家还要去建工厂而不是盖房子呢?除了房屋这个产品之外,地产商们还在销售什么?他们的价值是否被高估了?

  带着这些疑问,我曾调查去年及今年均排在前20位的石家庄房地产商杨卓舒及其卓达集团。在过去的9年间,曾身为一名国家干部的杨卓舒,用3万元起家打造了一家房地产公司。这家公司一共在石家庄开发销售了180万平米的住宅,按照平均2000元/平米的销售价格计算,杨最多销售了36亿元的住宅,其赚取的利润应当在10亿元左右。

  胡润的排行榜中说,杨拥有2.6亿美元即23亿元人民币的个人财富,数字相差一半多。

  杨卓舒不同意10亿元这个数字,而且他不同意胡润的数字。杨本人认为,卓达的总资产为35亿元,资产负债率只有4%,净资产规模应该在30亿元左右。他指出了卓达集团旗下9类与房地产开发有关的项目——虽然这些项目并未赚钱,但土地一直在升值。

  请注意,我们说到了土地——在石家庄,一些媒体人士在计算杨的总资产时同样忽视了土地。石家庄在城市面积扩张中同国内其他地方一样,地价一直在上涨。杨在石家庄市开发区两年前以每亩不足万元拿到的商业用地,如今已经上涨到每亩几十万元;而其在北京圈定的项目,每亩地价已飙升至130万元。如今归在卓达名下的商用土地,总面积已超过数万亩。

  这是一个有趣的问题:土地的价值该如何计算?或者说,是否应计入私人财富之中?

  在奉行土地私有制的社会,这个问题不难回答。美国在19世纪后期的快速发展中,随着人口的增长、商业的兴起和铁路建设,国内地价飞涨。那些有眼光早先购买了土地的人发了大财,他们仅仅通过转让土地就成为亿万富翁。但在中国,问题并不相同。

  中国实行土地公有制,政府仅仅出让土地使用权,而且这项权利受到限制——一个房地产公司如果拿到土地后三年未予开发,政府可以收回使用权。

  但很少有房地产商被收回土地使用权,尤其是那些升值潜力巨大的地段。跻身富豪榜的房地产商人,多数在中国的核心城市开发了升值潜力巨大的住宅小区。

  实际上,土地批租业务也给许多公司带来了丰厚的盈利。比如上海的陆家嘴集团一直致力于浦东的房地产开发,2001年该公司商品房销售收入仅占总收入的20.49%,来自土地批租的收入占去大头——仅今年9月转让给平安保险的两块土地,就为公司带来4.4亿元的收入。

  深圳上市公司泰达股份今年与天津经济技术开发区的一笔土地交易同样引人注目——该公司出资5.85亿元购买了后者拥有的一片绿地。这说明,土地使用权在国内可以自由交易。

  中国推行土地所有制不变,由政府规划审批、公司取得70%左右使用权的商业开发模式来发展房地产业。这就使土地开发具有了双重性格——政府指导、规划土地的限量供应和土地转让、住宅销售的市场供应;地价也因此出现了“剪刀差”。价差主要体现在:初次取得的商业用地价格较低,而一旦被允许进行商业开发,由于总体上的限量供应使得该土地的价格立即上涨。

  如果政府无限量供应土地,则地价可能会因为市场需求不足而下跌,这就是“泡沫”破裂的时刻——但这种风险由政府控制,对单个企业并不真正存在。

  这些公司最早取得土地时的价格是多少?数字往往不得而知。政府在确定最初地价时,可能因为用途不同,价格存在巨大差异——比如,住宅用地、教育用地或工厂园区用地,地价差异很大。但房地产公司一旦取得开发权,则可能混淆了开发的概念——在教育或产业园区内兴建住宅,而且,可以依据市场价格进行转让。

  这就足以解释,为什么很多地产公司取得了大片城郊土地后并不急于开发,他们等待土地升值,无疑比卖房子还要容易获利。

  一些以教育、科技名目出现的园区为什么开发成功?同样可以获得解释。比如北京昌平、河北廊坊的“大学城”项目,基本已开始滚动发展。四川托普集团在国内很多城市兴建“软件园”,虽然软件业务备受怀疑但依然保持着持久生命力。欧亚农亚在沈阳获准兴建的“荷兰村”,固然最早以优质农业为理由进行开发,但实际上却演变成了一个规模庞大的别墅群。建设在这些土地上的项目未必赢利,但不断上涨的地价却造成了企业资产规模的扩大。

  由于地价在房地产开发中独特的双重性格,使得房地产开发商把“拿地”看作最重要的一个业务环节。谁能拿到相对便宜的地价,谁就取得了开发成功的一半。

  反过头来回答最初的一个问题,除了房子本身,开发商们还在销售什么?——当然是土地的使用权。在北京、上海等核心城市,为什么开发商在扣除建筑成本、土地出让金、税收等成本之外,能有40%以上的毛利率?其原因就在于——他们将升值后的地价摊薄到每平米的建筑面积里,而这些成本最初并没有支付。

  房地产界有一句至理名言:谁取得土地开发权,谁就赢得了第一桶金。

  协议转让曾给土地审批制造了难以辨析的“黑洞”,也使众多贪官因此落马。今年,建设部规定今后要以公开招标的方式来确定商用土地的价格。但公开招标无法回避的一个事实是:很多房地产公司已拥有了未来10年的土地储备;在很多核心城市,具有升值潜力的地皮几年来已基本落入各个开发商的囊中。

  如果把这些“圈地”成功的开发商全部算在内,《福布斯》大陆富豪榜可以变成“地产商排行榜”。当然,泡沫还没有挤掉。

  (作者为本报主任编辑,电子邮件:xinglinchi@eobserver.com.cn)

2002年11月4日08:25

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