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房改财富效应消失 吹破中国房地产泡沫
2003年1月20日16:21   [ 易宪容 ] 来源:[ 中国经营报 ]

  “要警惕中国房地产泡沫”已经引起社会各界的广泛关注。国内房地产市场是否存在泡沫,本来是没有多少争论的事儿,只要看几件浅显的事情就可以一目了然了。一是从《福布斯》杂志公布的“2002年中国国内首富排行榜”来看,在100名内地首富排行中,有50位首富是以房地产为主业或部分涉足房地产的,足见其产业利润之高;二是在国内百强企业中,1/3以上涉足房地产,而且即使那些没有进入房地产的企业仍然在蠢蠢欲动,也想从中分得一杯羹;三是2002年上半年住房增长为33%,远远高于销售率,使得国内住房空置达到1.2亿多平方米,而且50%的空置在一年以上,且这些住房多属高档品。还有,目前各地“圈地”已经失去理智。原来圈一块地不过几百平方米,后来划到几千、几万甚至数十万平方米。众多开发商高价吸储大量土地,房地产投资开始变成了圈地投机。这些现象表明,中国房地产是一个暴利行业,既然是暴利,市场就会吸引商人趋之若鹜,让大量的资金蜂拥而入(目前房地产企业有3万多家)。进入的企业多了,泡沫自然就形成了,这仅是感性上的认识。

  如果作为一点分析,情况就更令人担忧了。首先,什么是泡沫?一般来说,当资产的价格异常膨胀,严重背离其真实价值时,泡沫就产生了。那么,什么是房地产真实价格呢?市场的价格与真实价格又有多少背离呢?有人曾用房价的实际价格与理论价格之比来确定房地产业是否存在泡沫。如果其比等于1,表示价格与价值一致,即“物有所值”;如果小于1,价格小于实际价值,就意味着“物超所值”。有人认为,日本出现房地产泡沫就在于其实际价格和理论价格的比例达到2。如果以此来测算,目前北京房价的实际价格与理论价格大于1但小于2,因此,北京房地产泡沫还没有形成。不管该理论的合理性如何,但以发达国家市场条件下的理论价格来参照国内房地产形成的价格是没有多少意义的。因为无论是土地的所有权性质、土地的出售程序及方式、住房建设配套收费标准等我们大都是政府审批。一个基本上为政府管制的市场能够形成合理的理论价格吗?

  无论是面对过去还是展望未来,国内房地产业确实是进入一个高速发展时期。但近几年来国内房地产业的迅速发展根本原因在于1998年住房制度改革带来的政策效应,个人以较低价格获得原有住宅产权,上市后形成的财富效应使其购买力提高。一旦这部分消费潜力被完全释放,住房市场的持续消费能力能否跟上将面临的考验,届时有可能形成经济泡沫。也就是说,国内房地产业泡沫的产生完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性。就目前的情况来看,经过5年高速发展,除了几个特大城市之外,由房改政策效应所带来的消费潜力基本上释放完。几个特大城市的房改政策效应释放出的消费能力也可能不会持续太久。

  事实上,从目前中国不少大城市来看,房地产早已炒得十分热了。在北京,你无论走到哪里都会看到一大片一大片新开工的住房项目。可以说,这是世界上绝无仅有的“城市景观”。还有,如果按照一般的收入与房价这个指标来看,在世界生活费用最高的东京才1:5左右,但在中国有些地方为1:10以上,有些地方还达到1:15以上,北京就是如此。北京如此高的房价有多少民众能够买得起。

  总之,目前中国房地产业的泡沫早已吹得不小,特别是如北京、广州、杭州等这样的大城市更是如此。无论政府、业界还是购房者民众如果对此不能够保持足够的警觉,如果要等其泡沫戳穿才觉醒,那肯定为时已晚。1997年亚洲金融危机爆发,日本经济为何会10年来一蹶不振,这在很大程度上与房地产泡沫戳穿有关。同样,中国的房地产泡沫一旦戳穿,整个国家的经济是难以承受其重击的!最后受到最大伤害的仍然是广大的老百姓。正是这意义上说,国内房地产泡沫到该整顿的时候了!

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