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《经济》:房贷政策惊雷虽响 震恐之效待检验
2003年7月23日11:50   来源:[ 《经济》月刊 ]

  央行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,此次房贷政策调整涉及从土地开发到建筑施工、从居民住宅到商业用房、从政府土地储备机构到个人购房者等方方面面,市场反响十分强烈。央行表示此举在于保障房地产业持续稳定发展、防范银行信贷风险、保持金融持续稳定,房地产开发商纷纷惊呼资金链危机,商业银行则表面平静、暂无动作。

  长期以来,房地产业与商业银行之间形成了非同寻常的资金往来关系:一方面,房地产业严重依赖银行贷款,房地产开发项目资金60%~70%来自于商业银行;另一方面,房地产贷款也是商业银行举足轻重的信贷业务,目前房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的17.6%。一个公开的秘密是,房地产信贷业务违规操作十分普遍,如对“四证”不齐的项目发放开发贷款、以流动资金贷款充当房地产开发贷款、对自有资金不足的开发企业发放贷款、对建筑施工企业发放为开发项目垫支的流动资金贷款、对个人住房抵押贷款擅自降低首付款比例等,结果,商业银行承担了坏帐风险,开发商获取了超额利润。

  央行此次房贷政策调整,希望既规范房地产业、又保护商业银行,然而在房地产市场游戏规则和商业银行运作逻辑并未发生根本改变的情况下,央行《通知》的效力又是有限的:房地产开发企业自有资金不足,上市、发债、信托等渠道又不畅通,只有通过各种方式“公关”融资,而无论是开发商直接贷得的资金,还是建筑施工企业垫款或个人购房者按揭,其来源无非商业银行;商业银行一方面受同业竞争压力,不会轻言收缩房地产信贷业务,一方面由于大笔贷款沉淀于房地产开发企业,唯恐客户资金链断裂而形成坏帐,自然不愿严行催贷,甚至可能继续放贷支持开发项目。央行《通知》虽然明确发出了信贷紧缩信号,但却缺乏抽紧银根的机制保障,即使以行政命令强制推行,恐怕也会因“房地产开发企业——商业银行——中央银行”逐级倒逼机制而流产。

  耐人寻味的是,央行《通知》并没有明确给出新政策生效时间,而是将操作空间留给了商业银行,由商业银行自行决定落实《通知》的具体时机与实施细则。

  央行《通知》还规定,房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业,贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制,对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。央行上述规定旨在对房地产业进行结构调整,希望重点支持优秀开发企业和中低档住宅项目,然而房地产市场目前仍是政府管制下的寻租型市场,开发商的核心竞争力与其说是“实力”不如说是“关系”,出于攫取超额利润的动机,开发商无不瞩目于价高利大的高档房地产项目,至于这类项目的市场风险,则经由银行系统而转嫁给全社会了。

  央行《通知》专门规定了对政府土地储备机构的贷款管理办法,明确限定了此类贷款的额度和期限,这对某些城市以政府为主导的“圈地运动”及地价攀升具有一定的抑制作用,而央行《通知》关于不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款和严禁开发企业跨地区使用房地产贷款的规定,也旨在遏制炒地之风、控制土地成本、调控房地产价格,力求挤出泡沫、避免坏帐,然而房地产市场的投机性质却很难因央行一纸文件而改变,无论是开发商、地方政府还是购房者,均有强烈的资本增殖预期,至于风险损失,则指望银行系统及全社会买单。

  就调控房地产业的速度、结构、价格而言,信贷政策固然重要,但最终仍无法绕过房地产市场秩序重建问题,治本之道在于解除政府不当管制、转变商业银行治理结构,当前则可以考虑为房地产开发企业开辟其他融资渠道、为商业银行引入房地产抵押贷款资产证券化业务、对中低收入者购房直接予以明补、对地方政府干预土地市场的行为进行审慎监管。

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