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金融街--中国华尔街
http://business.sohu.com/
机构:[ 怀新投资 ]
Stock Code:000402
  ——金融街(相关,行情)控股股份有限公司投资价值分析报告

  投资要点

  ★公司独享北京金融街区域的土地开发权,其土地储备,经政府有关部门批准的规划建筑面积(地上)超过100万平方米,全部开发完成后市场价值在100亿元以上;

  ★目前北京金融街集中了国内主要金融机构总部和重要的电信企业,是全国的金融管理中心和电信指挥中心,聚集着中国金融业60%以上的金融资产,汇总着每年15万亿居民和企业存款80%以上的数据;

  ★针对北京申奥成功和中国加入WTO,2001年北京金融街中心区的规划又作了相应调整,在基本成为国家级金融管理中心的基础上,要逐步发展成为国际化的金融中心;

  ★2000年上半年以来,北京市的写字楼出现了近几年来少有的热销、热租局面,金融街写字楼入住率、租金、售价均高于北京市平均水平;

  ★率先倡导21世纪新办公文化理念,全力打造生态人文型商务区;

  ★近三年主营业务收入与净利润逐年大幅增长,2001年每股收益、净资产收益率指标位居房地产上市公司首位;股本扩张空间大,成长性良好

  ★募股项目形成公司新的利润增长点。

  一、序言

  1993年,在国务院批复的新的《北京城市总体规划》中高屋建瓴地提出:"在西二环阜成门至复兴门一带,建设国家级金融管理中心,集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。"这就是北京金融街的由来。经过8年的建设,今天的金融街已成为金融机构云集、实力公司竞相入住的具有一定国际影响的金融商务区。2001年,针对北京申奥成功和中国加入WTO,北京金融街中心区的规划又作了相应调整,制订了金融街向国际化转变、在基本成为国家级金融管理中心的基础上,逐步发展成为国际化金融中心的宏伟目标,这就给上市公司金融街控股股份有限公司(以下简称金融街)带来了又一次大发展的机遇,金融街也受到了广大投资者的高度关注。

  二、公司沿革

  (一)资产置换、脱胎换骨

  金融街控股股份有限公司是由原重庆华亚现代纸业股份有限公司经资产重组而来的。重庆华亚于1996年6月在深圳证券交易所上市,主营业务为纸包装制品、聚乙烯制品、包装材料、辅料等;原主要产品有重型瓦楞纸箱、瓦楞纸板、彩色瓦楞纸盒、EPS发泡制品等。

  2000年5月,公司进行了重大资产重组,重庆华亚第一大股东华西包装集团公司将其持有的全部国有法人股转让给北京金融街建设集团,并且公司与北京金融街建设集团进行资产置换,公司原资产(包括负债)全部置出公司,由金融街集团收购;金融街集团将与金融街房地产开发业务相关的资产(包括负债)置入公司,随后,公司更换了全部经营管理人员,重新修订了公司章程。2000年8月,公司更为现名,股票简称也同时更改,主营业务变更为金融街区域的独家土地开发、房地产项目开发、物业管理和综合管理。2001年4月,金融街控股股份有限公司正式将公司注册地从重庆市迁往北京市。可见,现在的金融街与原来的重庆华亚,除了股票代码相同外,已没有任何关系,这次重组是中国资本市场上同时完成股权转让、资产置换、更名和迁址的成功典范。

  (二)不断整合、突出主业

  金融街在实现了借壳上市后,制定了"以金融街建设为主,积极向金融、高新技术和基础设施建设领域渗透"的发展战略,并着手进行了一系列的资产整合。公司收购了关联企业北京金融街建设开发有限责任公司位于北京金融街区域与土地开发有关的资产(含北京顺平拆迁有限责任公司51%股权),收购公司控股股东北京金融街建设集团持有的北京宏基嘉业房地产有限公司51%的股权,收购北京顺成饭店持有的北京金融街房地产经营有限公司7%的股权,最终获得了金融街区域的独家开发权,使公司可以集中精力进行北京金融街的区域开发。

  北京金融街是《北京城市总体规划》确定的跨世纪宏伟工程。它南起复兴门内大街,北至阜成门内大街,南北长约1700米;西至西二环路东侧红线,东至太平桥大街,东西宽500米至700米不等。规划区域总占地面积103公顷,其中新开发区域占地面积88公顷;规划总建筑面积超过300万平方米。规划区域内两横一竖的城市道路将整个街区划分为A、B、C、D、E、F、G七个分区。北京金融街的发展目标是形成资金密集、交易活跃、咨询发达、功能完善、环境优美、服务一流的国际金融中心区。

  三、市场前景

  在金融街此次增发《招股意向书》的"特别风险提示"中我们注意到这样一段文字:"公司的房地产业务与开发产品高度集中于北京金融街范围内,该区域内房地产开发收入占公司主营业务收入的90%以上,这使本公司高度依赖于北京房地产市场尤其是金融街区域市场的表现。"公司九成以上业务集中于单一区域,这确是一把双刃剑--在独享金融街开发权的同时,承担着单一市场的风险。而问题的关键就在于金融街作为国家级金融管理中心进而发展成为国际化金融中心的前景如何,这一前景决定了金融街未来发展的市场空间。

  (一)金融街——成长中的区域性国际金融中心

  现代市场经济条件下,金融业居于百业之首。在全球经济一体化的今天,作为中国的首都,北京已不再停留于政治中心和文化中心的层面,正日益成为世界经济与中国经济交融的舞台,在国际金融、贸易、科技中扮演着更为突出和重要的角色。基于此,北京城市发展将从一般的开发建设,向完善国际大都市发展格局,拓展增强服务功能转变。

  对于北京金融业的发展和现代金融中心的建设,北京市早在九十年代初就作出了高瞻远瞩的规划,并且将建设的重点落在了金融街。《北京城市总体规划》高屋建瓴地提出:在西二环阜成门至复兴门一带,建设国家级金融管理中心,集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。这就是北京金融街。

  仅仅八年时间,北京金融街就聚集了金融、电信等各类知名企业达500多家,其中,中国的三大金融监管机构——人总行、证监会、保监会,三大国有独资银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行,中国最大的保险公司——中保集团总部,中国最大的证券公司——银河证券,中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等金融业服务机构以及中国三大电信业巨头——中国电信、中国移动、中国网通等国内实力公司坐落于此。这里聚集着中国金融业60%以上的金融资产,汇总着每年15万亿居民和企业存款80%以上的数据,这使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心。

  (二)十五计划,将北京金融业的发展提到了一个更新的高度

  2000年,北京市全年累计实现国内生产总值2460.5亿元,增长11.0%,其中金融业发挥了重要的作用。与1995年相比,2000年服务业增加值中,金融保险业的比重由20.8%升至26.4%,取代商业餐饮业成为比重最大的行业,金融保险业占GDP的比重达到了15.4%,与上海相当,逐步逼近香港的23.4%。金融业在北京经济中扮演着日益重要的角色。

  基于未来发展的考虑,北京市又把金融业发展提到了一个更高的高度。在《北京2000年城市发展规划》中,金融服务业被确定为未来十大支柱产业之一。2001年出台的北京市"十五"发展目标更为金融中心的建设指明了方向:金融保险业年平均增长14.3%左右,到2005年,金融保险业实现增加值693亿元,占国内生产总值的20.34%;2006--2010年年增长13%左右,到2010年增加值为1277亿元,占27.23%。在进一步健全和强化北京作为全国金融中心功能的基础上,适应北京发展成为现代化国际大都市的需要,使北京的国际金融地位有实质性的提高,把北京建成完善的全国金融调控中心,高度国际化的银行业、保险业、证券业和外汇业为一体的全方位的金融管理中心,国际性的证券交易中心为主的市场发达、法制完善、高度开放、功能齐全的具有重要影响的区域性金融中心。

  (三)入世与申奥成功,为提升金融街的国际地位提供了千载难逢的历史机遇

  中国加入WTO,首先要开放的就是金融、电信这两个传统垄断行业。国内的金融企业不仅要作好应战的准备,也要走出国门,参与国际市场竞争;而国外的金融业巨头也将大量拥入中国,已经在中国设立代表处和分行的外资金融机构也会大力拓展在中国的业务范围和经营规模。具有浓郁金融氛围、资讯发达、市场活跃的的城市商务中心区必将会成为国内外金融机构的首选目标。另一方面,作为金融管理机构和金融企业的聚集地,在应对WTO的进程中,金融街还发挥着金融资讯发布中心的作用。众多金融综合数据从这里发出,成为宏观金融运行的指示器。

  奥运产业正成为北京经济增长的引擎。北京市已经决定在未来5年中,创记录地投入1800亿元人民币用于城市基础设施建设,重点建设142个项目,以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。这些资金除用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等基础设施外,还将投巨资用于环境治理和信息化建设,全力打造数字北京。随着奥运商机的日益凸现,将有更多的外国和外地资金流入北京,这些资金将极大地促进北京金融产业和金融市场的发展,而金融街正是这种发展的直接受益者。

  与北京金融市场的开放时间表及奥运举办时间同步,金融街中心区将于2005年基本建成,到2008年金融街将全部打造完毕,其客户群定位为国内外金融机构和知名企业,具有浓郁金融商务特色和坚实市场基础的金融街届时会成为国内外银行、保险、证券等实力公司争相入住的成为国际性金融中心。

  (四)公司在金融街区域的土地储备丰富,发展后劲充足

  市场对金融街区域房产的旺盛需求,能否转化为公司可持续发展的动力,关键取决于公司在该区域的土地储备是否充足。公司拥有金融街区域的独家土地开发权,公司在金融街区的土地储备,经政府有关部门批准的规划建筑面积(地上)超过100万平方米,可供公司进行5年左右的滚动开发。未来的几年,公司将集中精力开发金融街中心区,即B区与F区,总开发量约80万平方米(地上建筑面积);近期准备开发的项目包括B5、B1、B7等地块。这些宝贵的后续开发资源,至少在未来5-8年的时间内可给公司带来源源不断的利润。即使是经过5-8年的时间,金融街区域的土地储备开发完毕,公司在该区域的自有物业的租金、物业管理费等依然可使其获得稳定的收益,同时在这一期间,公司将凭借其雄厚的实力和开发经验,获得其他的土地储备。

  小结:北京成功申奥与中国加入WTO加速了北京向国际化大都市的转变,进一步刺激了北京高档房地产市场的需求,同时金融服务领域的对外开放和北京市政府建设国际化大都市的远景规划将吸引更多的外资金融机构进入北京,金融机构云集、实力公司相伴,金融街区域写字楼需求旺盛,这些不仅为金融街的发展带来难得的机遇,并展示出其美好的市场前景。

  四、竞争优势

  (一)金融街写字楼入住率、租金、售价远高于北京市平均水平

  随着宏观经济的回暖,北京房地产行业增长速度明显加快。预计北京房地产行业将进入新一轮稳步发展阶段。

  金融街及其周边地区已投放市场的甲级写字楼十余个,写字楼总面积近80万平方米。2000年底,这些楼的平均入住率为96%,高于全市甲级写字楼的平均水平。平均租金为每平方米每月24美元,比北京市平均租金高约30%。平均售价为每平方米2300美元,比北京市平均售价约高15%。

  据国外经验,商务中心区内及商务气氛浓厚的房产最具投资价值,而金融街的建设正是这一思路的体现。"金融管理中心"概念及规模效益,将吸引众多金融机构及有实力的大公司入驻,为金融街带来广阔的发展前景。受到北京投资的外资公司不断增加、中国即将加入WTO和中资公司对甲级写字楼需求大幅度上升等多方面积极因素的影响,金融街区域市场需要不断上升的趋势将持续下去。

  (二)在北京市房地产行业的竞争中金融街具有明显的自身特色和优势

  北京现有三个商务中心区:中关村(相关,行情)、CBD、金融街。它们在地理位置上呈等腰三角形关系,各具特色,有一定的互补性,CBD以"商务"为概念,以美国商务中心区为蓝本,摩天大楼鳞次栉比,且是距离机场最近的区域。中关村坐拥中国"硅谷"头衔,其科技、文化特色是其他区域无法比拟的,它几乎囊括了中国信息产业的全部精英企业。金融街以其悠久的金融文化和独有的"国家金融管理中心"概念,越来越成为实力公司争相入驻的区域。但无可否认的是它们之间也存在着相互竞争的关系,各具优势。与其它区域相比,金融街的优势体现在:

  ●区域位置十分优越

  金融街位于北京市区中心,紧邻长安街,距天安门广场3.5公里,市政配套齐全交通便捷、资讯丰富,且紧邻全国决策中枢,上传下达,得天独厚。

  ●开发概念特点突出

  金融街的发展目标是建成国际化金融中心,建成后这里将是国际一流的现代化金融商务区,明确的金融概念使金融街在市场竞争中具有鲜明的特色和明确的客户群体。随着中国入世后人民币业务对外资银行的开放,将有越来越多的外资金融机构落户金融街

  ●资金的聚集效应明显

  金融街聚集着中国金融业60%以上的金融资产,汇总着每年15万亿居民和企业存款80%以上的数据,这使得金融街成为第一无二的全国性金融管理和信息发布中心。这种资金的聚集效应对大的财团形成了巨大的吸引力。

  ●区域产品供不应求

  金融街区域开发于1994年启动,从1998年开始新建项目陆续竣工交用,至2001年12月31日,先后有近80万平方米物业投放市场,目前,这些物业全部租售一空,闲置率在三大商务中心中最低。在激烈的市场竞争中,金融街区域产品处于供不应求状况。

  ●具备调节市场供应,有效规避市场风险的优势

  面对供不应求的市场状况,公司作为金融街区域唯一的总体开发商,具备根据市场情况调控项目开发进度和节奏的优势,可在对市场科学调查准确预测的情况下及时调整对市场供应产品的功能和数量,合理有效地规避由于市场变化带来的风险。

  ●具有区域统一规划的优势

  与其他中心区土地开发权分散在不同的企业手中不同的是,金融街的开发采用了统一规划、分期实施、土地开发一家操作的独特模式,金融街作为区域总体开发商和土地独家开发商,使区域开发能做到规划统一、实施有序、环境一流。

  ●率先倡导21世纪新办公文化理念,全力打造生态人文型商务区。

  总结全球商务中心近百年的开发历程,金融街中心区的整体规划将避免目前城市建设中划地为营、各自为政而造成的建筑功能重复、公共空间匮乏、风格不协调的现象,重点突出金融文化、生态和人性化的设计理念,并努力增强金融街的活力,与国际接轨,建设成为功能分布合理、配套设施齐全的具有国际水准的现代化功能街区。金融街更生态、更人性、充满活力的建筑环境对崇尚自然、关爱生命的现代都市人来说无疑更具吸引力。

  (三)核心竞争力——锐意进取的管理队伍

  前述内容为金融街在房地产业的竞争提供了"天时"、"地利",但对于一个企业而言,其核心竞争力如何,则是其能否把握机遇、取得成功的关键。剖析金融街公司的核心竞争力,除了其高效率的管理体系、充满活力的激励机制、先进的经营理念以外,给人印象最深的是其高素质的管理团队以及这个团队锐意进取、勤奋敬业的精神。金融街拥有一批知识化、年轻化的决策和管理人才,公司高层平均年龄三十多岁,都拥有研究生或以上学历;公司现有人员51人,50人为大学以上学历,其中持有房地产专业和建筑工程专业技术人员45人,占总人数的88%。他们锐意进取、勇于创新,有着丰富的房地产领域开发经验和良好的经营管理能力。

  在金融街区域的楼盘开发中,由金融街控股股份有限公司本身开发的楼盘建设速度是最快的,这反映了金融街管理层的高效与敬业。对于房地产企业来讲,建设期与企业的利润息息相关。建设期越短,意味着财务费用越低,现金回笼越快,资金的使用效率越高,企业的再生能力(或称之为企业的可持续发展能力)越强。金融街近年取得的成就与其杰出的管理队伍和人员素质紧密相连。

  五、财务分析

  2000年5月,公司实施了资产整体置,主营业务和所在地区均发生了重大变化。鉴于此,我们在对金融街进行财务分析时,所依据的最近三个会计年度财务数据系以置入资产为对象。分析方式上,我们以2001年度的财务指标进行同行业上市公司的横向比较,以相对客观地评价其经营业绩的表现。

  近三年来,公司主营业务收入和净利润逐年上升。主营业务收入2000年较1999年度增长71.68%;2001年度较2000年度增长387%;净利润2000年较1999年增长87.5%,2001年较2000年增长280%,其中含有北京市财政根据政策返还的2000年度所得税1038万元及西城区政府的贷款贴息2000万元,剔除上述原因,2001年实现净利润比2000年增长220%。国内房地产行业自1999年开始复苏,受北京申办2008年奥运会成功,未来几年北京房地产市场将会继续保持强劲发展的势头,为公司提供了良好的经营环境,公司未来的盈利依然有保障。

  横向比较的公司,我们选择房地产上市公司中一些有代表性企业,它们是:深万科(相关,行情)(000002)、中远发展(相关,行情)(600641)、深天健(相关,行情)(000090)、深振业(相关,行情)(000006)、阳光股份(相关,行情)(000608)、金地集团(相关,行情)(600383)、深长城(相关,行情)(000042)、长春经开(相关,行情)(600215)、金丰投资(相关,行情)(600606)、世纪中天(相关,行情)(000540)、鲁润股份(相关,行情)(600157)、银基发展(相关,行情)(000511)、浦东金桥(相关,行情)(600639)。

  (一)赢利能力

  1、每股收益

  每股收益指标位列前十名的企业是:

  2、净资产收益率

  净资产收益率指标位列前十名的企业是:

  (二)偿债能力

  1、流动比率

  样本企业中,流动比率位列前十名的是:

  2、速动比率

  与样本企业比较,金融街速动比率列11位,前十一位分别是:

  3、资产负债率

  样本企业中,资产负债率由高到低排列,前十位是:

  分析:金融街的流动比率良好,但近三年速动比率偏低,主要是因为流动资产中存货所占比例较大,房地产开发周期较长,因此开发过程中形成的存货数额都较大,不过公司该指标正处于逐年改善的趋势中。资产负债率69.55%,在房地产行业中属较高比例,存在债务压力。负债较高有两方面原因:一是2001年内根据金融街区域市场供不应求的局面,为了加快开发速度满足市场需求,其在土地开发方面先期投入大量资金用于金融街区域配套设施开发和区域环境建设,完善区域配套、改善区域环境,这将进一步提高金融街的市场竞争力,对公司的长远发展有益;二是上述已经提到的富凯大厦项目投入较大,尚未开始发售,没有现金流入。此次增发将对改善金融街的负债状况有直接的帮助。需要指出的是,只要公司产品旺销,获利能力强,负债率高并不是坏事,负债率高表明公司能充分利用财务杠杆,谋求股东利益的最大化。

  (三)营运能力

  营运能力的分析经常被忽视,但我们认为,这一系列的指标往往更能揭开上市公司业绩的面纱,而清楚地看出企业本身的经营质素。

  1、应收账款周转率

  2、存货周转率

  3、总资产周转率

  样本企业中,总资产周转率列前十位的是:

  公司金融街深万科鲁润股份金丰投资深振业深天健阳光股份金地集团深长城长春经开

  总资产周转率0.99 0.74 0.6 0.51 0.48 0.48 0.41 0.39 0.37 0.32

  分析:金融街的应收账款周转率8.81,表现良好,表明应收帐款在实现的营业收入中所占比重较小,发生坏帐的可能性较小。存货周转率0.93,虽然比1999年与2000年有所改善,但依然偏低公司目前开发的富凯大厦,预计2002年将是该项目销售的高峰,将会促进存货周转率提高,根据公司的经营计划,今后每年至少在金融街区启动一个新楼盘,形成滚动开发、滚动销售的局面,此外,土地项目对外招商的力度也会加大,因此预期今后公司的存货周转率指标会逐步提高并稳定在一个合理水平。总资产周转率指标上表现良好,综合而言,企业总体营运能力较强。

  六、募集资金投资项目

  根据董事会计划并报股东大会审议批准的增发方案,公司本次增发不超过4,000万股,此次增发所募集资金全部用于公司独家从事的金融街区域开发,其中重点是金融街中心区B区的土地开发和项目建设。计划募集资金投资项目如下表所示:

  募集资金投资项目汇总表

  (单位:万元)

  拟投资项目名称股东大会批准的本次增发募集

  募集资金投入计划资金使用计划2002年

  1、金融街B区1号地项目开发15,000 15,000

  2、金融街B区5号地项目开发10,000 10,000

  3、金融街G区4号地项目开发10,000 10,000

  4、金融街B区4号地土地开发31,000 5,000

  合计66,000 40,000

  公司股东大会决议批准的投资项目预计共需资金6.6亿元,本次募集资金总额预计40,000万元(不含发行费用),本次增发所募资金对项目的投资优先顺序以上述排列顺序为准;募集资金不足部分,由公司自筹解决。

  (一)募集资金投资项目简介

  1、金融街B区1号地项目开发,运用募集资金投资1.5亿元

  项目占地12,000平方米,建筑面积66,000平方米。根据目前的市场情况,假设B1项目建成后地上面积全部售出,地下面积按建造成本用于长期经营,则预计项目内部收益率为20%,投资回收期为4.5年。

  2、金融街B区5号地项目开发,运用募集资金投资1.0亿元

  B5项目富凯大厦占地11,000平方米,建筑面积95,257平米。于2001年3月开工,目前已完成主体结构,预计2003年5月竣工。开工以来,监理月报反映出富凯大厦结构质量优良率平均达90%以上。按照B1条件假设,预计项目内部收益率为18%,投资回收期4年。

  3、金融街G区4号地项目开发,运用募集资金投资1.0亿元

  项目占地22,500平方米,建筑面积45,000平方米,用地功能为居住、商业及金融办公楼。预计项目内部收益率20%,投资回收期为5年。

  4、金融街B区4号地(现更名为"B区7号地)土地开发,运用募集资金投资0.5亿元

  项目位置东与金融大街相邻,西至金融街B区中心广场,南起金城坊南街,北至金城坊北街。占地24,000平方米,建筑面积160,000平方米,功能为酒店、会展及办公。拟开发建设项目,现处于进行前期策划和拆迁调查阶段。预计项目内部收益率为15%,投资回收期为3年。

  (二)募集资金投资项目评价

  2002年是金融街投资高峰期,公司的经营规模将不断扩大,所投资项目至少将支持公司未来五年的发展。公司将此次增发所募集的资金全部用于金融街区域内的项目开发不仅是可行的,也是必要的,这些项目符合国家产业政策,符合公司发展需要,项目盈利水平较高,投资回报有保障。通过募集资金所投资项目的建设,将进一步加快金融街的开发速度,树立金融街这一知名品牌在公司业务和产品中的支柱地位,壮大公司规模和实力,增强公司竞争力,为公司持续发展提供坚实的利润支撑。

  小结:金融街经过八年的开发建设已初具规模。本次募集资金投资项目有利于进一步将金融街建设成为中国资金最密集、资讯最畅通、交易最活跃、设施最齐全、环境最美好的金融商务区,成为象征21世纪的中国和北京最具勃勃生机与无限活力的标志性区域。

  七、市场研判

  近年来,国内证券市场发生了很大的变化,特别是在加入WTO后,市场投资理念开始逐步与国际接轨,过去几年中出现的投机炒作之风受到扼制,注重公司内在价值的理性投资思维逐渐占据上风。在投资理念的转变过程中,对股票二级市场的定价分析与走势展望就必须结合当前的实际环境,既要考虑到传统思维的影响,也要注意未来发展前景,理性客观地看待股价的波动。

  (一)内在价值分析

  1.市盈率分析

  在目前公认的评价指标体系中,市盈率仍然是评价股价高低的首要指标。参照同行业平均市盈率水平,可以大致估算出公司股票的内在价值。根据前文中所选择的可比公司,取房地产行业中每股收益位居前十名的公司计算,按2002年4月底的前三十个交易日的平均收市价计算市盈率,得行业平均市盈率约为30倍。这一数字仅大盘平均市盈率的一半,显示其价值十分真实。按这样的市盈率,那么金融街的的价值应在36元左右。如果增发4000万股新股,即使全面摊薄,每股收益也还有0.85元,其内在价值也在25元以上。

  2.EB/EBIT分析

  EB/EBIT(公司的企业价值与息税前利润的比值)也是测量公司内在价值的常用指标之一。还是用上面同行业的有代表性的公司进行计算,可算得行业的平均EB/EBIT值大约为43。(见下表)

  简称(代码)总股本(亿股)利润(万元)每股收益(元) EV/EBIT

  深万科(000002)6.3 50185 0.59 15.9

  中远发展(600641) 4.48 20490 0.61 29.6

  深天健(000090) 2.23 12042 0.42 29.9.

  深振业(000006) 2.54 15699 0.47 17.8

  阳光股份(000608) 2.08 9596 0.46 23.6

  金地集团(600383) 2.7 14114 0.45 44.1

  深长城(000042) 2.39 16112 0.45 20

  长春经开(600215) 3.06 19515 0.45 21.1

  金丰投资(600606) 2.22 9485 0.46 32.5

  银基发展(000511) 2.7 10251 0.36 22.2

  平均25.67

  金融街(000402) 1.23 21527 1.2

  如果金融街增发新股成功,那么就按增发后的总股本测算,为了EB/EBIT值达到行业平均值,其每股的价值应有31元左右。

  根据以上两种方法的估计,金融街增发新股后每股的内在价值应在25元到31元之间。目前金融街股价远低于这个价格,属于市场价格被严重低估者。如果增发新股价再按市价折扣,那么就给今后新股上市后留下很大的上升空间。

  (二)二级市场走势分析

  上市公司股票二级市场的表现直接影响投资者的收益,其未来的股价走势最受重视。然而,影响股票价格的因素错综复杂,准确预测股票走向十分困难,特别是已上市公司增发新股后表现出很大的差异性,市场定位有时不合常规。尽管如此,我们还是可以根据过去的经验及客观发展趋势,对金融街(000402)今后的走势作一粗略分析。

  1.走势形态研判

  股价走势在资产重组前后会有些区别,但由于在同一市场交易,投资主体未变,考虑走势形态时还是应该全面分析。在经过复权处理后,可以看出,该股上市后大致经历了以下几个波段:从1996年6月上市到1996年12中旬为第I浪,这一波主要是受垃圾股板块联动效应拉动。第II浪调整经过了两年时间,以窄幅波动为主。1999年2月开始进入最强有力的大III浪上升,在2000年4月中旬摸高38.97元(向下复权后为23.65元),经过整理后再创新高,于2001年7月到达25.75元后,才进入第IV浪的调整。这一调整浪主要是受大盘影响,最低探到16元以下便身向上。目前很可能已进入第V上升浪。从以上波浪形态分析,该股大波段并未完成,今后还在向上的机会。

  2.价量关系分析

  从过去的成交量变化及投资者持股状况看,该股前几波行情都属于资金推动型。第I浪成交放大明显,涨得快跌得也快;第II浪横盘时间长,上市后的最大成交密集区主要在此时间形成,大约在5元左右(复权后峰值)。而后面的大III浪涨幅最大,中途换手较充分,持股成本应当有所提高。从2001年末的股东人数看,筹码集中度很高,说明所进入的资金基本上没有退出。再从近期的形态看,2000年5月中旬经过股本扩张除权后,便一直横向波动,这一时间段的主要成交价位在20元附近,中途每次下跌时成交量都很小,说明投资者十分惜售。按经验,这样的价量关系对后市走向是有利的。

  结论:金融街是一只成长性良好,炒作题材丰富的低市盈率个股,受到广大投资者及大资金的青睐。目前主力没有减持迹象,今后再发动一波大级别行情的概率很大。目前价位极具投资价值,值得关注。

  风险提示

  ●公司2001年净利润为1.5亿元,较上期增长280%,主营业务收入较上期增长387%,收入、利润主要来源于受托土地开发业务。金融街现行受托土地开发业务的会计核算方法下,其各报告期受托土地开发收入额与公司在金融街区域内市政配套设施投入额直接相关,在当前各报告期区域内市政配套设施投入不均衡的现实情况下,金融街各报告期受托土地开发收入额的确认有较大的不确定性;同时,金融街土地开发业务具有明显的季节性特征。投资者不宜以2001年度和2002年一季度的利润来类推以后各期业绩。

  ●金融街今后的业务将从以受托土地开发业务为主转换为受托土地开发、自主土地开发、房产开发相结合的方式,受行业会计政策及行业季节性特征的影响,金融街可能存在各期收入、利润增长不均衡的风险。

  ●金融街2001年净现金流量为-5,208万元,经营活动产生的现金流量净额为-51,893万元,其可能存在短期现金偿付能力不足的风险。

  ●金融街2001年母公司报表资产负债率为69.43%,合并报表资产负债率为69.55%,其可能存在偿债能力不足的风险。

  ●金融街的房地产业务与开发产品高度集中于北京金融街范围内,该区域内房地产开发收入占其主营业务收入的90%以上。这使其高度依赖于北京房地产市场尤其是金融街区域市场的表现,金融街存在高度依赖于单一市场的风险。

  ●金融街未对2002年的盈利作出预测,存在未提供盈利预测的风险,特提请投资者注意投资风险。

2002年8月2日08:30

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