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房地产企业上市之思考
  时间:2001年04月03日13:12      我来说两句我来说两句(0)
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在沉寂了六年之后,房地产企业又重登中国证券市场这个舞台。随着北京天鸿宝业(相关,行情)公司和深圳金地集团(相关,行情)在上海证券交易所上市,标志着国家再度放开了对房地产企业的上市限制,新一代有实力的房地产开发商将有可能得到一个难得的机遇,那就是在资本市场的推动下,促使企业形成质的飞跃。

房地产作为一个以投资管理为主的行业,对资金,开发商们永远都是无止境的渴求。特别是经过一个周期的发展,整个房地产行业已经上升到一个更高的水平,表现为政府对开发用地的供给更加市场化,开发商更加致力于追求规模化和专业化经营,更加重视企业保持适当的土地储备,同时在产品同质化以后,发展商的品牌也日益显示出其价值,这些都要求开发商们必须具备更强的资金实力,才能应对随之而来的同业竞争和市场考验,才能不断地扩大经营地域,提高市场占有率。那么,谁能助企业梦想成真呢?毫无疑问,进入中国的资本市场至关重要。

只有借助资本市场的筹资功能,开发商将获得巨额的低成本资金,使企业的资产规模迅速扩张,其速度将是企业上市以前难以想象的。像成立于1988年的金地公司,主要在深圳的福田区进行住宅和工业厂房的建设,经过多年的积累,到公开发行股票之前,公司总资产为73816万元,净资产为36222万元,2000年的主营业务收入为55550万元,净利润为8162万元。尽管金地地产在深圳具有一定的市场知名度,但是由于缺乏跨区域业务的支撑,因此金地只能算一个有区域性品牌的房地产开发企业。而准备上市后,仅仅是第一次公开募集股本,募集资金额就高达82930万元,比历年所产生的净资产迅速增加256.56%,此时公司规划的房地产作为主营业务迅速扩大经营规模,开发规模和开发地域的同步扩张,将在五年之内,实现年施工面积80万平方米,竣工面积3万平方米,销售面积40万平方米等经营目标。并且金地借助上市带来的巨大市场影响,很快进入北京市场,将成功实现对深圳以外区域的跨越发展。预计金地公司2001年净利润将可能达到11917万元,而这无不归功于资本市场的力量。但是任何事情都要一分为二地分析。尽管上市对于房地产企业发展意义重大,但是如果企业不能把握机会、科学决策和严格管理,其结果可能适得其反,对企业将会产生颠覆性的打击。应当以国内最早的一批深圳本地房地产上市公司的兴衰引以为鉴。如深房是当时国内最有影响的房地产上市公司之一。1990年前后,其开发的规模及利润水平、形象与市场号召力、市场占有率等都远非当时的万科公司可以望尘。但是由于盲目在惠州等地大量储备没有开发价值的土地,放弃市场前景好但利润水平较低的住宅项目开发,转而盲目追风于所谓“高利润水平”的写字楼等商业物业,结果因无法销售使宝贵的资源形成大量的不良沉淀,同时无规划方向的多元化发展也造成了企业投资管理的严重失控,导致了财务状况的迅速恶化,最终拱手让位于万科集团、深振业(相关,行情)、深长城(相关,行情)等坚持以住宅专业化开发为主的上市公司,丧失了在房地产市场的主导地位。这样的例子可谓举不胜举,如深物业、深金田、深宝安(相关,行情)、商业网点等一大批房地产公司就是在上市之后犯了“不会花钱”的错误,从而毫无例外地出现巨额亏损,相信这也是这些企业上市之初所始料不及的。正是由于这种现象不是孤立地存在于一个两个公司,于是才有了国家1996年暂停审批金融房地产行业上市的政策出台。

事过境迁,今日的国内房地产企业已经与过去不可同日而语。市场空间更加开阔,政府管理更加科学,开发环节更加完善和专业,开发商们也充分汲取了上一轮房地产周期中的诸多经验和教训,这都预示着那些通过励精图治,已经充分积累了市场意识、专业管理和市场品牌的大型房地产公司即将呼之欲出。此时政府有关部门适时推出优秀房地产企业恢复上市的政策,无疑将如东风般能更有效地帮助这些企业脱颖而出,使他们成为中国房地产企业迎对进入WTO后国外房地产巨头挑战的主力。

因此,国内的房地产企业在这新的发展机遇面前,既要积极主动,同时也要审身自度,以企业的前途和自身条件为前提,以理性的态度介入到中国证券市场这个大舞台之中。(钟房)


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