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房地产业 在繁荣的背后
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[ 张宇 ] 机构:[ 国泰君安证券研究所 ]
  

    一枝独秀,业绩增长形势喜人

    2002年房地产行业受到机构投资者的普遍关注,最主要的原因就是,在目前经济增长缺乏强有力需求动力的情况下,房地产行业与其他行业比具有更加明显的业绩增长优势:以个人消费为主的购房给地产商造就了更好的市场环境,住宅需求数量持续增长;政企关系协调,政府通过土地供应控制市场,而开发商获得土地之后拥有自主开发权,完全承担开发的收益和风险;市场竞争有效,介入门槛适当,优势企业市场份额稳定增长,中小企业逐步退出房地产开发;市场销售额上升,经营业绩稳步增长。

    在国泰君安证券研究所对1041家上市公司2002年中期和全年业绩预测的情况分析,51家房地产上市公司2001年中期平均每家净利润为2980.4万元,而预计2002年中期将达到3596.5万元,增幅为20.67%;2001年全年平均每家净利润为6804万元,预计2002年全年将达到8074.9万元,增长率为18.68%,在全部行业排名中仅次于金融服务、石油加工及炼焦的业绩增长而位具第三。

    今年以来,尽管各地房地产发展不太均衡,但是从房屋开发投资额和销售额考察,整体都呈上升趋势。根据国家统计局发布的一季度形势报告,今年一季度中国房地产开发投资九百二十二亿元人民币,同比去年保持30%的增长,行业景气水平继续保持在景气空间,三月国房景气指数值为103.87点,比二月份增加0.34点,在小幅波动中保持上扬势头。根据统计结果,中国前三个月土地购置与开发面积的增长明显高于去年同期。

    继北京、上海、广州等国内经济中心城市楼市持续火暴之后,沈阳、成都、武汉、南京等区域中心城市承接有力,房地产投资(以住宅建设为主)和销售都有20%左右的增长,国内房地产行业整体增长水平将会达到18%以上,这对国内经济的增长起到了重要的拉动作用,同时对其它相关行业的调整和发展意义深远。仅以对银行而言,根据中国的城市现代化水平预测,按照现在中国城市化水平大约为37%,正常发展计算,5年后城市化水平将达到45%,届时将会产生大概两万亿人民币的个人住房信贷市场,同时随着人均住房水平的提高,预计还有两万多亿的住房信贷市场,两者相加市场规模超过4万亿人民币。这使得个人住房按揭已经成为中国各大商业银行优质资产的重要组成,优质楼盘的按揭已经成为各银行竞相争夺的对象。



    此起彼伏,需求萎缩初现端倪

    在这种喜人的发展势头下,也开始出现一些令开发商和投资者不可忽视的苗头。构成三月份国房景气指数的八个分类指数呈现四升四降格局,其中土地开发面积和投资分类指数增幅最大,成为综合指数(相关,行情)上扬的主要因素;而销售价格下降及商品房空置面积的增长,制约了综合指数的进一步上扬。考虑到一季度有央行降息和国家主管部门要求降低开发成本费用等多项政策扶持等,而恰在此时却开始出现销售价格的下降和空置面积的上升:一季度平均销售价格每平方米2388元,低于去年同期水平;销售面积增速回落;空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。从中分析,国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。

    北京在申奥成功之后,依然是房地产投资的热点地区,销售面积虽然仍然高于同期竣工面积,在2002年的春季房展会上,4天销售了5500套,金额达30亿元人民币。但是房地产价格有所回落,特别是商品住宅销售同比下降了6.8%。市场消化压力加大。另外写字楼市场上升值得关注。

    上海房地产开发投资位于全国各大城市首位,在前两年的高速发展之后。进入一个相对稳定发展的时期,2002年前2个月,商品房竣工90.56万平米,销售138.96万平米,同比分别增长4.7%、5.5%。由于购房退还20%个人所得税的效应,导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升,也推动房地产价格在短期内上涨过快,特别是别墅、外销公寓等高档物业的价格直线上升,比去年上涨12%。随着确定的购房退税时限日益临近,预计住宅价格在年内就有回调的可能。另外4年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近1/3。未来2-3年内,供应量将达到940万平方米,价格的调整已经是势在必行了。

    在深圳,由于土地拍卖带热土地一级市场,继南山区成为市场升温地区外,龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点,大型住宅小区开发此起彼伏,吸引了大量普通住宅的消费者。一季度有10余个新盘推出,新增住宅供应量超过82万平方米,特别是有9个商用物业推向市场,总体供应量加大,市场竞争加剧,尽管价格尚没有明显下降,但许多开发商通过提高装修标准的方式进行销售也预示着目前价格面临考验。



    未雨绸缪,政府加强环境建设

    在国内房地产行业一枝独秀的情况下,政府如何在市场环境建设上下工夫,已经成为今年房地产业能否保持持续增长的重要因素。今年七月一日起,国土资源部将出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,这一规定包括了三方面的制度,即经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度;公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度;以及对应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的行为规定了严格的法律责任。这个制度体系体现了公开、公平、公正的市场原则,有利于充分发挥市场优化配置土地资源的作用,从源头上防止土地批租领域中的不正之风和腐败行为。

    这必然导致企业集约化进程继续加快,使规模开发带动规模效应,有助于具有良好市场品牌的优秀企业降低开发成本,实现开发价格的下降,重新拉动市场需求的增长。

    尽管房地产价格面临下调,但是随着各地经济发展,特别是中国加入WTO后相关效应开始显现,由此出现的潜在购买能力依然是不可忽视。例如国内已经持续多年未见起色的写字楼市场,由于经济增长的恢复和外资企业持续进入,国内写字楼租赁和销售市场普遍回升,开始出现8年来少有的交投活跃的局面,特别是深圳和上海写字楼市场价格上升,预计从今年开始对写字楼市场的需求将保持上升,这也将带动写字楼物业的开发,使市场的供应量有所提高,国内以写字楼开发为主的上市公司在经历了自1993年以来的低迷之后,有可能迎来一个高速发展的时期。

    对于今年的房地产市场如何变化,有些观点认为房地产销售价格下降就预示着行业将回落,进入一个盘跌的发展势头,这尽管也不无道理。但是随着继续执行积极财政政策、通过拉动内需带动经济增长,房地产支柱产业地位将在一定时期内得以保持,特别是国内以个人为主对于房地产消费的巨大需求空间是客观真实的,因此只要房地产价格调整到一个合理水平,还将出现巨大的“购房潮”,只要房地产整体销售额保持持续的增长,我们就认为房地产的发展前景是光明的。

2002年6月6日16:30

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