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酝酿3年 住房抵押贷款证券化年内有望诞生
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[ 郑晓舟 ] 来源:[ 上海证券报 ]
  酝酿了近3年的时间,住房抵押贷款证券化即将揭开面纱。据悉,建设银行、工商银行的住房抵押贷款证券化业务已完成向中国人民银行和国务院的上报工作。中国人民银行方面的消息说,商业银行住房抵押贷款证券化有望在年内实现。建设银行还专门为此成立了住房贷款证券化处。

  以金融债券形式进行

  住房抵押贷款证券化,是银行把住房的债权转让给第三方,带来手续费的受益和持续的资金支持,以满足后续按揭贷款的需求。同时,银行也可以选择一部分非常优良的资产掌握在手里。

  据悉,建设银行和工商银行各上报了一部分资产,用于住房抵押贷款的证券化试点。在两家银行上报的试点方案中,是以这部分资产来作为统一的"抵押库",再以银行的名义向社会公众发行住房金融债券。住房金融债券的认购人第一步可能是机构投资者,以后会逐步向社会公众开放。

  但是,进入"抵押库"的资产规模究竟有多大,单位债券的额度是多少,建设银行表示还有待于进一步研究。一方面,要考虑到市场的容纳量;另一方面,也取决于人民银行的审批。但从国际情况看,住房金融债券通常以较大的标的进行,因此对象基本上是实力较强的投资者,即使对社会公众开放后,也不会成为针对"散户"的投资品种。

  至于个人住房抵押贷款证券化首先在哪个城市展开试点,工商银行和建设银行方面的回答是,要从一级分行中选取符合条件的试点开展这项业务。但具体为哪几家,就要等到中国人民银行的批复下来之后才能确定。不过,业内人士普遍认为,京、沪两地率先推出此项业务更有可能。上月在上海成立的由建行与澳大利亚麦格理银行集团合资的麦格理咨询公司,便被看成是建设银行要在上海率先试点的先兆。因为麦格理银行集团在澳大利亚有着近30年的在住房按揭贷款证券化方面的运作经验。

  目的在于加强住房贷款

  毫无疑问,住房抵押贷款证券化的最大得利者是银行,其次是大投资者。

  目前,工行的个人住房抵押贷款占整个信贷消费的4.5%,建行则占到7%至8%。随着我国住房商品化的加快,个人住房抵押贷款的增长也将迅速加快。而当住房抵押贷款发展到一定规模时,商业银行不但会面临较大的资金缺口,在发放抵押贷款时会"心有余而力不足",同时也将出现商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性的矛盾。因此,通过住房抵押贷款证券化,可以源源不断地从资本市场上获得资金,用于发放住房抵押贷款,以支持更多的人买房。

  建设银行市场研究和产品开发部总经理孙涤博士指出,尽管目前住房按揭贷款的呆坏帐比例相当低,但按揭贷款的期限从10年到30年不等,风险是长期的。从国际上的经验看,一旦经济不景气,呆坏帐率就容易变高,目前住房按揭贷款呆坏帐比例低是因为该项业务开展时间比较短,绝对数字也比较小,经济周期对居民还贷能力的影响还没有显现出来。所以,银行积极探索住房信贷的证券化,以分散风险,回笼资金,从长远来讲,是非常有利的。

  对大投资者来讲,一方面住房金融债券可以实现他们大资金投资的愿望,另一方面,不动产投资的风险相对比较小,可以取得比较稳定的收益。

  德澳模式值得借鉴

  孙涤博士告诉记者,建设银行在对住房抵押贷款证券化的业务已经进行了多年的积极探索,包括借鉴外资银行的一些经验。大约3年前,建设银行就开始了该项业务的可行性研究和分析。从去年下半年开始,建设银行更加快了这项新业务的准备。建设银行已与德国施豪银行签署了合资合同等文件,筹建合资住房储蓄银行;与澳大利亚麦格理银行签订合作协议,准备合作引进住房抵押贷款引荐业务,并在上海成立了麦格理咨询公司开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。

  据介绍,在美国,按揭贷款的证券化由一些专业的公司来承办。德国和澳大利亚这方面的业务很多则通过商业银行来完成,比如麦格理银行在澳大利亚几乎垄断了房屋抵押贷款证券化的业务。

  有专家认为,美国银行的市场成熟度比较高,承办按揭贷款证券化的公司也已经有成熟的业务和风险管理模式。而由商业银行来做该项业务,对社会配套设施的要求比较低,操作的技术难度小一点,因此我国银行更多的会借鉴德国和澳大利亚的模式。

  广而推之还有难度

  有关人士认为,住房抵押贷款的证券化要广而推之,可能还有一些难度。

  首先,我国缺乏独立的评估体系。业内人士指出,由于住房抵押贷款的证券化会以打包的形式进行,标的比较大,也有可能把不同地域的房屋组合在一起。因此,在缺乏有影响力的独立资产评估公司的情况下,对地价、地面建筑质地的评估,显然会有一定的技术难度。同时,我国目前并没有完整的资信体系,也缺乏对个人的偿债能力的评估。这些都加大了推广住房抵押贷款证券化的难度。

  其次,信用担保中间人的缺位也加大了住房抵押贷款证券化的风险。在美国,20世纪30年代就设立了联邦地产贷款银行委员会,由其与政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦房屋贷款抵押公司和商业银行共同组成一套完整的抵押贷款体系,对住房抵押信贷业务采取了一些优惠措施。而我国目前除了建立住房公积金制度以外,还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系。现在,住房信贷不仅是银行质量最好的资产,而且增长速度也很快,如果没有完整的信用担保体系,大面积推行住房信贷资产证券化,将是银行潜在的风险。

  再次,住房贷款证券化即便要推出,从目前情况看,中小城市显然还不具备条件,其重心将停留在大城市。因为对于投资者来讲,更多的人倾向于购买以大城市住房为基础的房屋债券,相对而言,这些住房的质地比较好,升值潜力也大,更重要的是,发生呆坏帐机率也会小一些。

  另外,作为实施证券化的重要组成部分,全国性的银行交易网络还有待于形成。众所周知,由于我国的银行其内部的资源和网络还未形成有效共享系统,即使在同一银行内部,异地交易的结算时间也比较长。因此,证券化以后如何交易,是否能够形成异地交易的及时结算,加上证券化试点很可能在两家银行间同时进行,而两家银行间的交易网络能否形成互通,这些都让专家对此项业务的推广感到担忧。

  不过不少业内人士表示,只有经过尝试以后,才知道如何在实际操作和市场监管方面进行改进和调整,毕竟这个市场的开发和成熟对多方都是有利的。

2002年4月26日08:57

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