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房地产高温99℃
2003年2月27日17:13   [ 马克 ] 来源:[ 南方周末 ]

  房地产高温99℃

  在一个市场化程度大大提高了的经济环境之中,10年前那种急刹车式的行政调控手段,已经不大可能再度使用,“软着陆”会成为政府部门为房地产降温的首要选择

  虽然各界对房地产是否有泡沫存在着激烈的争论,但种种迹象表明,中央政府已经下决心给快要沸腾的房地产行业降温。

  最早敲响警钟的是中国人民银行货币政策委员会。去年年中,有关房地产泡沫的争论尚未开始,2002年2季度的货币政策执行报告已经提醒防范房地产过热引发金融风险。

  时隔半年,从中央政府、地方政府、房地产商到学界、媒体在内的各方利益主体都已卷入泡沫之争,中央政府的态度是越来越严厉,而主张房地产不存在泡沫的声音则日渐稀少。

  2002年8月,国务院六部委联合下发加强房地产宏观调控的文件,但是房地产的投资热潮并未得到控制,建设部副部长刘志峰说:“究其原因,关键是认识问题和调控能力问题。”

  据了解,去年12月的中央经济工作会议上,针对房地产泡沫,多位中央领导态度严厉。胡锦涛提出“尤其要防止房地产等行业出现过热,避免经济出现大的起伏”,朱镕基使用了“殷鉴不远,高度警惕”的措辞,要求“严格贷款条件和土地供应,从严控制房地产,特别是高档房地产建设规模”,温家宝则要求“建设、土地、金融部门及时引导和调控,特别要加强对土地和贷款的管理”。

  进入2003年,国务院主管部委接连出招,从对房地产走势影响最大的三个因素———资金、土地和项目审批入手,三管齐下,迫使被认为是“过热”的房地产业实现“软着陆”。

  2月20日,货币政策委员会发布2002年货币政策执行报告,报告表示:要密切关注局部地区房地产过热带来的信贷风险,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。报告要求进一步扩大个人住房贷款的覆盖面,满足中低收入家庭的购房贷款需求,但是要严禁发放“零首付”个人住房贷款。

  据悉,中央银行的态度已经开始影响到商业银行,对房地产商和购房者而言,贷款的门槛正在提高。

  2月18日,国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,这份旨在“规范土地市场秩序,防止楼市动荡造成风险”的紧急通知要点如下:清理违规设立的各类园区;严禁违法下放土地审批权;严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发,严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地;严格控制土地供应总量,特别是住宅和写字楼用地的供应量,停止别墅类用地的土地供应;密切关注土地市场走势,及时引导和调控土地市场;加大监管力度,防止少数开发商圈占大量土地浪费资源和冲击市场。

  1月中旬,在武汉召开的建设部全国住宅与房地产工作会议传出消息:建设部门将修订政策并出台调控措施给房地产热降温。建设部表示:将在全国范围内提高商品房预售条件、加强房地产开发项目管理,并尽快建成房地产市场预警体系和信息披露制度。

  据了解,建设部已会同国土资源部、财政部、中国人民银行、国家经贸委、国家税务总局、国家统计局建立了全国房地产市场宏观调控部际联席会议制度,定期分析全国房地产市场形势,加强对重点地区市场运行状况的监测和调控。

  很明显,国务院已经下决心不让10年前的房地产泡沫再度泛起,这注定了围绕房地产业的利益各方将出现“几家欢乐几家愁”的不同风景。

  此间观察家认为,收紧信贷和土地供应、加强项目审批,无疑会影响到所有的房地产企业,但受影响最大的是那些资质差、规模小的企业。以北京为例,这个1000多万人口的城市居然有2000多家房地产开发商,平均不到5000人就能摊上一家。只要有本事搞到土地和贷款,随便找几个人支个摊就能开练房地产。如果调控政策严格执行,他们中的一大半将被淘汰出局。

  按照常理,如此多的公司集中在一个市场,竞争应当十分激烈,价格应当不断走低。可是恰恰相反,北京房价不仅居高不下,许多地段楼价还节节攀升。一边是成片的楼花卖不出去,一边是老百姓牢骚满腹买不起房,与此同时,新公司不断开张、新项目不断开盘。个中原由,不能不令人深思。

  因此,对本轮房地产调控前景的展望得建立在若干“如果”之上:如果政府一方面限制高档商住项目开工,一方面给予面向工薪阶层的中低档住宅实质性政策支持,那么房地产业的结构调整就有可能同步进行,房地产商将被迫修正暴利预期,更多推出价格适中的楼盘,这样普通老百姓将成为最大的受益者,房地产业也有望实现“软着陆”。

  如果仅限于控制新增投资,那么对普通购房者而言就祸福难料。还是以北京为例,在这个移民城市,数量庞大的购房者的住房需求是刚性的,不管他们心里有多不乐意,可买房还是迫在眉睫。他们最大的愿望是降低房价,然而控制投资意味着上市新楼减少,如果其他条件没有变化,那么存量楼盘将更多地吸引他们的目光,但是供给减少而需求依旧,他们有什么理由指望老楼盘就一定会降价呢?

  这就是说,同为房地产市场的利益主体,土地供应者政府和房屋供应者房地产商必须同时让利,老百姓潜在的购房需求才能顺利转化为现实需求,从而为整个经济的持续增长提供动力。

  经济世界里没有活雷锋,做到这一点是不容易的。正如货币政策委员会在2002年货币政策执行报告中指出的那样,地方政府的短期政绩和形象工程、开发商的暴利、房改政策的需要,这些因素都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。

  这些干扰商业银行的因素同样会干扰中央政府对房地产市场的调控。与10年前不同,中央政府处在一个市场化程度大大提高了的经济环境之中,10年前那种急刹车式的行政调控手段,现在已经不大可能再度使用。

  2002年1-11月各地区房地产开发资金来源情况单位:%
        (一) (二)(三) (四)(五)
  全国      29.53 22.08 46.62 68.70 23.85
  一、东部地区 26.72 23.10 48.24 71.34 30.78
  北京           20.86 27.18 50.94 78.12 60.89
  天津               42.40 20.67 36.30 56.97 23.64
  河北           35.51 17.48 45.69 63.17 14.82
  辽宁           37.11 19.98 40.98 60.96 31.19
  上海           25.02 23.38 48.27 71.65 39.50
  江苏           31.13 23.08 44.48 67.56 23.72
  浙江           17.31 27.91 54.41 82.32 30.90
  福建           20.65 20.37 54.23 74.60 28.08
  山东           35.49 20.92 42.68 63.60 16.57
  广东           29.56 19.81 47.94 67.75 38.38
  广西           25.98 24.67 48.34 63.01 13.87
  海南           50.23 6.44   36.95 43.39 10.15

  二、中部地区 42.71 17.58 37.97 55.55 14.73
  山西            42.83 20.82 35.98 56.80 10.21
  内蒙古           54.81 12.20 32.78 44.98 11.31
  吉林           51.19 15.77 32.38 48.15 17.31
  黑龙江           50.67 15.02 33.28 48.30 15.20
  安徽            34.78 16.32 47.71 64.03 18.97
  江西           35.92 19.31 37.93 57.24 16.15
  河南           31.39 23.79 44.43 68.22 12.78
  湖北           47.41 14.25 36.20 50.45 14.67
  湖南           40.40 20.26    36.76 57.02 15.47
  三、西部地区 34.47 20.06 44.90 64.96 17.76
  重庆           34.08 21.98 42.44 64.42 33.00
  四川           34.14 20.05 45.77 65.82 23.55
  贵州           34.98 18.89 45.35 64.24 5.96
  云南           23.27 18.23 58.31 76.54 14.17
  陕西           36.99 19.22 43.50 62.72 15.3
  甘肃           37.12 19.86 42.39 62.25 7.33
  青海           52.18 14.55 30.24 44.79 8.76
  宁夏           23.83 32.68 43.48 76.16 17.86
  新疆           41.82 15.88 42.25 58.13 13.09

  (一):自筹资金比重
  (二):国内贷款比重重
  (三):其他资金比重(注1)
  (四):国内贷款+其他资金的比重
  (五):房地产投资占全部投资的比重比较单位:%

  注1:主要来自于消费者的预付款和银行消费信贷款
  资料来源:中国宏观经济与行业景气预测课题组数据库
 
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