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浙江广厦调研报告
http://business.sohu.com/
[ 戴立洪 ] 机构:[ 联合证券研究所 ]
Stock Code:600052

  业务概览
  浙江广厦的前身是浙江省东阳市第三建筑工程公司,成立于1973年。1985年,经东阳市建设局批准,正式组建浙江省东阳市第三建筑工程公司。1992年以浙江东阳第三建筑公司为核心企业组建了浙江广厦建筑企业集团公司。1992年底,浙江广厦建筑企业集团公司作为主要发起人,在对其全资附属的核心企业──浙江省东阳市第三建筑工程公司进行整体改组的基础上,中国人民建设银行、浙江省信托投资公司、浙江省东阳市农村信用合作社联合社作为其他发起人,以定向募集方式,向其它社会法人和内部职工募集股份,设立了浙江广厦建筑集团股份有限公司,后更名为浙江广厦建筑集团公司。1997年,公司公开发行3500万股人民币普通股,并于上海证券交易所上市,是建设部推荐的首家上市建筑企业。
  公司具有一级总承包资质,通过了ISO9002质量体系认证,连续三年获国家工程最高奖“鲁班奖”。据98年末全国工商联调研,公司施工产值位居民营建筑企业首位。
 99年公司成功购并了重庆第一建筑(集团)有限公司和北京中地建设开发有限责任公司,打破区域壁垒,进入北京和重庆建筑市场,实现了跨地区、跨所有制的联合与扩张。
  公司在发展建筑业的同时,积极介入房地产行业,收购了天都实业、上海福楼置业等公司,开发了东阳城南住宅区、杭州的万安西苑等住宅项目。2001年11月,公司进行了大规模的资产置换,将建筑类资产与母公司的房地产类资产进行置换,并将电信类资产置换出去,全面进入房地产业。目前公司房地产开发项目为杭州最大的住宅开发项目天都城、西湖时代广场、上海的福楼望邸、重庆的广厦经典、南京的四季经典等。
  ■ 价值评估
浙江是我国民营经济最为发达的地区,在浙江的上市公司中,浙江广厦、浙江阳光、宁波韵升、天通股份等都是著名的民营企业,成为浙江民营经济蓬勃发展的优秀代表。浙江广厦从中国“建筑之乡”东阳县成长起来,是浙江首家经过规范的股份制改造而上市的民营企业;在全国10多万家建筑企业中,浙江广厦是建设部推荐的全国首家上市建筑企业;在北京、上海、重庆等建筑业对外封锁严重市场,浙江广厦通过收购当地具有较高等级建筑资质的国有建筑企业,进入当地市场,成为当年建筑业的十大新闻之一;最近,公司又抓住杭州市行政区划大调整带来房地产业快速发展的有利时机,果断退出利润相对微薄的建筑企业,全面进入房地产业,成为继北京城建之后,第二家全面进入房地产业的建筑类上市公司。
  从公司上述发展轨迹可以看出,公司作为民营企业,经营机制灵活,发展战略十分清晰,在公司具备优势的建筑和房地产行业寻求最优发展路径;作为上市公司,公司管理规范,并拥有高效率、高质量的决策体制,迅速捕捉市场机会。
  公司董事长楼中福是浙江民营企业家的代表,也是中国改革开放后成长起来的民营经济的代表人物,其领导下的东阳县建筑公司从东阳县发展到杭州市,并迅速发展到全国二十多个省、市、自治区及海外市场,显示了非凡的个人才能和管理能力。
  公司进入以杭州为主房地产开发市场,具备一系列优势:
  首先,通过资产置换入公司的房地产项目如西湖时代广场、南京四季经典等从2002年起开始进入收获期,其前期开发费用已经产生,赢利水平将较高;
  其次,公司传统业务为建筑业,在进行房地产开发时,对建筑施工质量、造价、时间控制等方面有丰富的经验,可以有效控制建筑质量和成本,大大降低了房地产项目的开发风险;同时,公司通过开拓当地建筑市场的方式开拓房地产市场,节约了大量的前期成本,而且对当地市场较为熟悉,公司建筑品牌对房地产项目有很大的关联效应,从而保证每一个项目的成功。
  其三,公司开发的重点项目天都城规模庞大、配套完善、价格低廉,适应了杭州住宅价格翻番后普通杭州市民的需求,具有广阔的市场前景。从目前建筑企业进入房地产市场的开发模式看,开发郊区大规模住宅是其建立品牌的较好途径,如北京城建开发100万平方米的北苑家园、中国武夷开发的武夷花园等。
  公司目前存在的问题主要是房地产开发项目较多,存在一定跨地域管理的风险。另外,作为民营企业,虽然具备经营机制、管理等方面的优势,但公司治理结构方面是否比其他类型企业更具优势尚待观察。

  ■赢利预测
  浙江广厦2001年业绩预测表
单位:万元项目数额主营业务收入222,000主营业务利润20,000减:三项费用11,245营业利润8755加:投资收益2000
补贴收入1377
利润总额12,132减:所得税1835净利润10,297
  预测的假设基础:
  1、预计建筑业收入为18亿元,同比增长18%。
  2、房地产业务收入主要来源于上海的福楼望邸和重庆的广厦经典,预计为3.7亿元,同比增长368%
  3、信息产业收入为5000万元;各项业务利润率维持今年上半年水平。
  4、投资收益上半年为1307万元,预计全年为2000万元,主要来源于联营公司分来的利润。
  5、补贴收入1377万元来自国通电信。
  6、所得税率为33%。
  浙江广厦2002年业绩预测表
  单位:万元年度项目2002年主营业务收入净利润扣除少数股东损益后净利润主营业务收入天都城51,70010,3409306西湖时代广场40,00012,0006000广厦经典10,4001000950南京置业8820900845合计110,00028,20017,101水电站50001000730合计115,00029,20017,831投资收益-500
  预计2002年公司主营业务收入为11.5亿元,净利润为1.73亿元,每股收益为0.36元。
  赢利预测的假设:
  1、天都城(公司占90%股权)香榭花园三期项目总建筑面积为27万平方米,预测销售面积22万平方米。
  2、西湖时代广场(公司占50%股权)商场部分2002年将提前竣工入住,该部分面积为1.9万平方米,销售均价为21000元/平方米,预计2002年将销售完毕。
  3、广厦经典(公司占95%股权)总面积为13万平方米,2002年底估计将全部竣工。预计2002年实际销售率为40%,销售均价为2000元/平方米。
  4、南京置业(公司占95%股权)总面积为4.5万平方米,预计销售率为70%,销售均价为2800元/平方米。
  5、英川水电站(公司占73%股权)2002年封孔发电,预计收入为5000万元,净利润为1000万元。
  6、公司投资收益主要考虑因素:2001年底股权置换产生的股权投资差额(借方)为18112万元,分10年摊销,2002年摊销的为1811万元。
  另外,公司向东阳房地产公司投资4000万元,每年固定利息收入为288万元(7.2%利息率);公司将北海广厦建筑和浙江华新影视委托集团经营,获得的固定回报为每年423万元;公司投资金信投资公司,占9.82%的股权,预计2001年分红为600万元(2000年为840万元)。综合上述因素考虑,预计2002年投资收益为-500万元。
  6、公司所得税率为33%。
  7、华侨饭店收入较少,公司对其未来的定位是为西湖时代广场的写字楼客户和住户提供配套服务,因此业绩预测未考虑该该项目。
  8、公司投资东阳过境南路获得政府补偿的平价土地480亩,2000年和2001年上半年公司分别转让了80亩、70亩,转让价格为25万元/亩。2002年该土地是否转让不能确定。如果按照2000年和2001年的数量转让,2002年公司每股收益将有所提高。
  ■风险因素
  1、房地产开发风险:公司目前开发的最大的项目为天都城,将是未来公司重要的利润来源。该项目开发时间达到8年,开发规模近400万平方米。由于房地产开发的周期性,以及大规模开发带来的项目控制、资金筹集、配套建设方面的复杂性,项目存在一定的经营风险;另外公司目前异地开发较多,开发城市包括上海、南京、重庆等地,存在开发战线长带来的管理风险。
  2、管理风险:作为民营企业,公司能否建立良好的公司治理结构,摆脱传统的民营企业容易发生的家族控制、一股独大的问题尚待观察。
  3、联交易风险:公司与大股东的关联交易比较多,资产收购和出售多数是与大股东之间进行,存在一定调控利润的可能性。
  4、利润摊薄风险:公司股本规模在同类企业中较大,而为了继续扩大房地产投资,公司有可能进一步从市场融资,利润存在摊薄的风险。
  ■竞争优势
  1、经营机制优势:作为一家民营企业,公司经营机制十分灵活,使其从一家地方性的建筑企业发展成为全国第一家建筑业上市公司,并率先通过收购兼并其他城市建筑企业进入异地市场。在房地产开发方面,公司市场反应十分灵敏,抓住撤消余杭和萧山市并入杭州市的机会,以较低的价格储备大规模的郊区土地,开发与杭州市区价格落差极大的郊区房产。
  2、府扶持优势:天都城项目规模庞大,价格低廉,对平抑杭州过高的房价、打响“住在杭州”的品牌具有重要意义,得到了杭州市政府的大力扶持,主要表现在:土地价格十分优惠,具备升值潜力;为配合天都城的建设,拟建设的轻轨从天都城经过,以改善该地区的交通;明年连接天都城和环城公路的道路将通车。
  3、土地储备优势:公司目前储备土地比较充裕,天都城未开发土地达300余万平方米,可供开发8年左右;公司还拥有杭州黄金地段西湖之滨的2.8公顷土地;重庆九龙坡区土地储备达80多万平方米土地;南京雨花新区的储备土地也正在洽谈之中。大量大规模的土地储备为公司后续发展储备了重要的资源,也为公司培育“广厦地产”的品牌打下了良好基础。
  附录一:公司资产置换情况
  1、股权置换基准日:2001年12月31日。即本次资产置换对今年会计报表不产生影响。
  2、资产置换对公司财务状况的影响:原来主要属于建筑企业的应收帐款和其他应收帐款、诉讼等将置换出去,该项置换将大大改善公司资产质量。电信类资产的置去,有助于公司将资源集中在重点发展的房地产业,提高资产赢利能力。
  房地产资产的置入,将大大改善公司的赢利能力。置换入公司的杭州国商地产、南京置业两公司虽然2000年因处于开发阶段出现亏损,但2002年两公司开发的房地产项目将进入销售,实现赢利。
  3、收购华侨饭店:公司收购华侨饭店的目的是参与华侨饭店旁2.8公顷土地整治,以及将该饭店作为西湖时代广场的配套。另外,从战略上考虑,公司开发的西湖时代广场、华侨饭店以及未来计划开发的2.8公顷土地位于杭州市的黄金地段西湖之滨,并且连为一体。杭州市政府计划投资60亿元建设西湖湖滨商贸步行街,上述三大项目位于商贸步行街区,未来发展前景较好,而且能形成品牌和销售上的联动效应。
  附录二:房地产开发项目概况
  1、天都城
  天都城占地面积为6500亩,总建筑面积为390万平方米,是公司目前开发的最大楼盘,也是房地产上市公司目前开发的最大规模商品房项目。2002年底,一条连接天都城和杭州环城公路的公路将实现通车,从天都城到杭州市区的时间将从目前的45分钟缩短到20分钟,大大方便该地区居民的生活和工作。
  一期开发的为香榭花园,总建筑面积为84万平方米,规划分为6个住宅小区和一个公建区,其中配套设施10.7万平方米。项目开发周期为2000年10月到2004年12月。香榭花园目前推出的是三个组团,合计建筑面积27万平方米:天风华苑600多套、天河华苑400多套在9月和10月推出时获3倍认购;最近推出的天星华苑500多套已经预订了300多套。销售均价为2350元/平方米。上述三个组团将于2002年初开工,计划2003年3月交房。但公司内部控制的时间是2002年底。
  值得一提的是,天都城先进的开发理念将为杭州楼市带来全新的体验:旅游+地产,这是继华侨城之后第一家进行旅游地产开发的公司。公司规划建设的欢乐四季公园净占地为870多亩,入口广场150亩,并拥有100多亩水面,具有极佳的生态资源,曾是历史上陆游、苏东坡等名家的客居场所,又是“元末四大家”之一的画家王蒙隐居之地,也是古时杭州“东天竺”佛日寺的所在地,历史遗迹、人文景观资源相当丰富。
  欢乐四季公园共分为市民休闲广场区、山地休闲区、水上活动区、艺术表演区和儿童游乐场等8个区块。公园引进了国内一流的休闲健身和寓教于乐的娱乐设施,既是百姓旅游度假的好去处,又是对青少年进行素质教育的基地。
  公园建成后将独立经营,但更具特色的是,它是与房产配套的。公司认为,旅游投资的效益可以从房产效益中体现。在天都城开发主题公园,公园本身未必能赢利,但与房产商业结合后,假设良好的环境能让每平方米房价提高50元,整个天都城房产收益就将增加2亿元,而公园一期投资仅1亿多元。欢乐四季公园将对天都城的建设起到良好的促进作用。
  2、西湖时代广场
  该项目是今年底置换入公司的杭州国商开发项目,位于西湖边东坡路和庆春路之间,地理位置十分优越,与公司收购的华侨饭店相邻。项目总建筑面积为6.74万平方米,可销售面积为4.71万平方米,其中写字楼、公寓、商场各约占1/3,计划2002年5月全部竣工。目前售价为:写字楼和住宅起价12000元/平方米;商场均价为21000元/平方米,最高价可达到50000元/平方米。西湖时代广场的商场部分将于2002年5月开业,预计销售收入为4亿元左右。写字楼和公寓部分将于2003年上半年竣工入住。
  2001年10月,杭州市政府公布了湖滨商贸步行街规划方案,将提升西湖时代广场的整体价值。规划建设的杭州湖滨商贸步行街区分成三个部分:延安路以西、平海路以南以商业为主,配以餐饮、娱乐功能;延安路以西、平海路以北以旅馆服务为主,配以商业、居住和办公功能;延安路以东以商业为主,配以居住、办公功能,目前直接在它区内的环湖房产就有西湖时代广场。环湖房产原本拥有的最大资本是西湖--杭州这个不可多得的天然资源,未来的附加值变得更高。环湖住宅原本身价高昂,有限的客户群往往会在湖边房产和别墅之间进行选择,湖滨步行街中人工河、中心广场等的规划让这里居住环境的优越性得到进一步体现,让一些摇摆不定的消费者将重新选择湖滨。
湖滨规划方案的出台还意味着这里的商业氛围将得到进一步加强,湖滨将成为杭州最有特色的购物休闲中心是规划的重心所在,仁和路饮食街、娱乐街、平海路珠宝精品街等6条地方特色街的设计将使这里的商业价值得到进一步体现。对该区域商业价值的良好预期使商铺购买者来选择购买环湖商铺。
  西湖时代广场作为少有的湖滨房产之一,其住宅、商铺和写字楼销售前景极为看好,预计项目总销售收入将达到8亿元左右。
  3、上海“福楼望邸”
  2000年11月从广厦集团受让,位于上海新华路,建筑面积4.7万平方米,地理位置较好。1999年10月开工,2001年上半年完工。今年上半年已经完成1个多亿元的收入。预计2001年销售将基本完成,销售收入2亿元左右。
  4、重庆“广厦经典”
  项目总建筑面积为13万平方米,分三期开发,每期面积为4万多平方米,销售均价为2000元/平方米。项目于2000年1月开工建设,当年7月开始预售,该项目将在2001、2002年贡献利润。
  5、南京“四季经典”
  项目总建筑面积为4.5万平方米,计划2002年7月完工3栋多层,2002年9月完工3栋小高层。该项目已于今年7月开始预售。该项目销售价格约为2800元/平方米。
  6、华侨饭店旁土地整治
  公司通过收购华侨饭店,将参与西湖边2.8公顷土地的整治工作。公司对该土地的初步计划是开发写字楼,但具体开发时间未确定,估计至少要到西湖时代广场开发完毕之后进行。该幅土地属政府协议转让土地,在杭州西湖边土地拍卖到1800万元/亩价格的情况下,该土地极具升值潜力,未来开发将为公司带来丰厚的利润。
  7、东阳过境南路项目
  2000年,公司投资7380万元建设东阳过境南路,以承担过境南路征地及建设费用的方式获得政府480亩的平价补偿土地。至今为止,公司已经转让了150亩。公司表示,剩余土地将用于转让和直接进行房地产开发。
  8、与东阳房地产公司合作开发的城南住宅小区
  公司出资4000万元,列债权投资,项目按季付息,项目完成后按出资比例分红。该项目目前正在开发中,预计将于2003年竣工。最近两年公司将只获得利息收入。
  9、公司其他土地储备
  九龙坡生态园:该项目位于重庆九龙坡区,占地面约为1000亩,总建筑面积为80多万平方米。目前该项目将于2002年开发,2003、2004年将进入发售。
  附录三:杭州房地产行业背景资料
  一、房地产市场的“杭州现象”
 1999年以来,杭州房地产市场一直呈现空前畅销局面,尤其是住宅市场销售火爆,杭州楼市也出现了特有的"杭州现象":不断上涨的地价、房价,待价而沽的新盘,入市追涨的购房者,整个市场持续上升的景气度全国罕见。据杭州市统计局统计,1999年市区住宅竣工面积232万平方米,比上年增长44.5%;销售面积170万平方米,比上年增长44.1%,住宅的销售价格平均每月上涨3%。2000年全市新开工商品房面积535.4万平方米,同比增加20.3%;商品房销售收入达到80.1亿元,同比增加34.8%,商品房销售价格上涨幅度居全国第三。杭州房地产市场的快速发展,主要得益于杭州市得天独厚的自然环境和人文环境,较为发达的经济发展水平和杭州市政府的积极支持。
  自古以来“上有天堂,下有苏杭”的美称,使杭州成为诸多文人墨客、富商巨贾的流连之地,其优美的自然环境、地理、气候、丰厚的人文资源无一不是理想的居住要素。
  杭州强大的经济实力是支撑房地产行业发展的重要推动因素。杭州市的经济总量位居全国副省级城市第三,省会城市第二。根据发达国家经验,城市人均GDP达到4500美元时,房地产将进入快速发展阶段。2000年杭州市区人均GDP已超过4500美元,居全国城市前列,房地产市场将迎来新的发展机遇。
  杭州行政区划的调整,为杭州房地产市场注入新的活力。杭州市区行政区域调整前居副省级城市中列倒数第一,在省会城市中列第二十位,市区行政区域狭小的矛盾已严重制约杭州经济的进一步发展,阻碍城市化的进程。1999年,萧山、余杭撤市设区并入杭州市,杭州城市发展迈入了新的历史时代。目前杭州市区总面积已达3000平方公里,人口跃至370万,成为长江三角洲地区仅次于上海的第二个区域性大都市。区域规模的扩大,使杭州城市发展的空间极大地拓展。另外不容忽视的是,浙江省是我国民营经济最为发达的地区,有300多个年产值超亿元的“块状经济”,民间资金十分充裕。发达的民营经济使越来越多的省内富裕人士到杭州购房投资或自住,为杭州市房地产业带来新的需求。
  杭州市政府对房地产行业的积极扶持,也推动房地产市场进一步快速发展。1999年5月,杭州放开对外地人购房,在部分城区实行“购房入户”政策,外地人在杭买房的比例急剧上升;杭州市政府还决定,对1999年8月1日以后购买普通住宅的消费者契税税率减至1.5%,极大地刺激了居民购买住宅的需求。年3月,杭州市政府推出了“住在杭州”的品牌,这是全国第一个以市为单位推介地区房地产品牌的城市,在浙江省和全国产生了很大的影响,为杭州房地产市场的发展注入了新的内涵。
  由于杭州市区面积狭小,随着城市的快速发展,杭州市区土地存量锐减,可开发土地越来越少。杭州市加强了对土地的宏观调控管理,商品房用地由原有的协议、招标等转让方式一律改为拍卖,导致地价的大幅攀升,出现了每平方米10515元的天价。土地成本增加引发房价的刚性上扬,不仅没有成为杭城住宅市场发展的制约因素,反而更加刺激了富人群体追加投资的热情,一些原本持观望态度、等待跌价的普遍居民,眼见房价上涨已成定局,亦纷纷下单以致大部分楼盘纷纷告罄。整体而言,98年以来的两年时间是杭州房地产市场飞速发展的阶段,杭州的城市价值、人文价值和环境价值都得到较为充分的发掘,是近年来中国房地产发展中极具特色的一个区域市场。
  二、2001年杭州房地产市场特点
  1、土地出让:价格继续上涨
  上半年杭州商品房供应量大幅缩水。统计数字表明,今年1-6月,杭州市区商品房上市发售面积为60万平方米,比去年同期下降近一半,造成杭州房价持续高涨。
  2001年上半年,杭州市区共进行了3次土地招投标,推出8幅地块,约125亩地。其中住宅用地仅占40亩。而去年同期共进行了6次招投标会,共推出15块地,计248亩,其中住宅用地为205亩,公建43亩。可见,今年上半年杭州市区的土地出让招投标次数和面积较之去年上半年明显偏少。
  从招投标的成交价格上看,今年上半年土地价格较之去年上半年有明显上升。以城中心区域地块为例,去年上半年东河边地块成交楼面地价从2326元/平方米到3714元/平方米不等,而城中心其他地块楼面地价范围为1818元/平方米到3150元/平方米,但今年上半年除东河边一块地因面积小成交楼面地价为2062元/平方米价格不高之外,城中心其他3个地块楼面地价分别为3801元/平方米、4198元/平方米和9228元/平方米。滨江区[2001]5号地块则以楼面地价1575元/平方米成交,超出有关方面的预期。
2、住宅市场:供不应求
  杭州市区新建商品房已从去年开始表现出明显的供不应求态势,其主要原因是在需求持续扩大的同时,新盘上市量却不增反减。市场供应量连续下滑导致房价的继续上涨。
  调查显示,今年上半年市区共推出新建商品房项目17个,其中住宅项目9个,总建筑面积约60万平方米。而去年同期市区共推出新建商品房项目35个,总建筑面积约118万平方米,其中住宅面积占总量的79%,写字楼9%,其他2%。与去年同期相比,今年上半年实际在售的新建商品房比去年同期下降近一半。住宅供应量下降,主要原因是去年以来市区土地供应量的限制,另外杭州提高了预售许可条件,多层建筑已完成主体结构三分之一以上,高层建筑完成地面以下的主体工程,使部分项目销售推迟。
  今年上半年杭城楼市总体仍呈畅旺的态势,但供求矛盾突出:从价格看,目前住宅市场需求相对集中的是均价4000元/平方米以下、总价35-50万元/套的购房者,但上半年上市销售的9个住宅项目中,均价在4000元/平方米以下的只有两个;从住宅种类看,目前住宅市场超过50%的购房者想买普通多层住宅,但上半年上市销售的9个住宅项目中,此类产品仅占30%左右。
  预计下半年郊区房产供应将大增。下沙开发区周边,余杭星桥、勾庄、良渚、闲林一带,富阳银湖开发区,萧山杭州乐园边等地都有不少开发商在圈地和开发。除开余杭星桥的天都城30万平方米的均价2350的低价住宅外,在三墩浙大基础部附近,绿城、坤和、东海三家公司正在联手开发800亩左右的低层公寓项目;杭州市铭雅房产也在该地区开发200亩左右的地块。
  三、杭州房地产市场未来走势:低价房产供应增加价格涨幅趋缓
  据杭州市房产市场主管部门棗杭州市房产管理局提供的数据,杭州10月举办的人居展实际成交的普通商品房均价为4280元/平方米,与今年5月份的房交会普通商品房均价基本持平。从供给和需求等各种因素来看,杭州低价房产供应将逐步增加,价格涨幅趋缓。
  从供给市场看,从1995年到1999年的五年间,杭州房地产项目土地供应总量为4309亩,年均供应土地878亩,其中1999年只有537亩。长期累积的房产消费需求,正好遇上了建立在土地供应不足基础上的商品房供求的紧缺,直接导致了杭州房产市场价格的连续攀高。而2000年和2001年,杭州房地产项目土地供应量达到了4233亩,接近此前五年的土地供应总量;由于生产周期较长和价格显现滞后的原因,这两年土地供应量的成倍增加,决定了今后两三年内杭州房产市场上商品房投放量的大量增加,并直接影响房价的增势;今年1月至10月,全市商品房建设新开工面积410.59万平方米,比去年同期增长61.6%。
  从供给结构分析,由于前几年投放市场的大多数楼盘地处市中心和次中心位置,开发成本高,使杭州房产市场整体价格水平不断走高。随着中心地段可供开发房产的土地资源日趋减少,近年来,郊区房产开发量迅速增加,近郊或郊区低价住宅供应放大将使房价整体水平下降;另外,去年以来杭州市政府加大了经济适用房的开发力度,弥补市场上低价位房产供应紧缺的不足,使房产市场结构更趋合理。2001年杭州市开工建设的经济适用房达120万平方米,年内竣工的将达55万平方米,分别为经济适用房历年开工量的70%和历年竣工量的50%;而今后几年内,全市的经济适用房供应量仍将不断增加。大量的经济适用房,将对今后的杭州房价产生明显的平抑作用。
  从房产需求市场看,经过长期累积的房产消费需求压力在前几年已获得集中释放。由于住房消费能力的蓄积、住房消费观念的转变、城市居住环境和生活设施的改善等,均需较长时间才能完成,今后几年商品房将难以再现前几年狂飙突进的前进,而将转为平稳发展。
  再从房产消费者构成分析,前几年,杭州房产需求市场上庞大的“外地购房者”群体,在一定程度上支持了房产价格的走高。这些购房者大多是来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地,有较强的购买力,且多数以投资为目的。据杭州市房产局预测,前几年,杭州房产市场1/3的房产商品由这些“外来购房者”所购买。有迹象表明,原来以杭州为首选房产投资市场的这些“外地购买者”近年来已开始转而进入上海、苏州等地的房产市场。这些曾经是杭州房产一级市场上的需求力量,在今后几年将逐步转化化为供给力量,同样在一定程度上影响着今后的房价。
注:在作者所知情的范围内,本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐的证券没有利害关系.(以上观点,仅供参考;藉此入市,风险自担)
2002年2月20日09:01

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