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香港地产巨头250亿会战上海
2003年1月14日16:58   [ 童桦 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  新年伊始,香港四大地产发展商之一的新世界集团就宣布,计划在今年投资30亿港元并在未来三年投资70亿在上海发展房地产。受上海申博成功等多项利好因素影响,包括新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞安在内的多家地产商年初争相宣布增资上海,涉及金额高达250亿元人民币。

  地产商大举扩军上海势必对本土开发商产生影响,据分析者估计,上海本地企业重组合并将进一步加速。

  上海成第二总部

  戴德梁行房地产咨询上海有限公司总经理张国正在递给记者的名片上有一行小字——原梁振英测量师行,该行在香港地产界鼎鼎大名。张在办公室里对记者说:“从2001年上海召开APCE会议以后,香港地产商已把上海看成是他们的第二总部。”

  据悉,迄今为止较知名的香港房地产商大都已来投资上海,“90年代初香港地产商进入上海时仅把此地看作全球投资的一个点,主要集中在商务楼方面,而且多为短期。”张国正说,“但从2001年上海召开APCE会议以后,香港地产商改变了对上海的投资策略,一是开始多元化投资,不单单是商务楼,住宅领域也开始进入;二是投资周期变长。”

  作为内地经济发展的龙头,上海经济每年以双位数字增长,房地产行业也处在需求旺盛的高速增长中。近年来,地方政府为促进房地产市场发展,出台了内外销房并轨、土地转让市场化等一系列政策,使上海市居民房屋按揭增长连创新高。另外,由于中国已获得2010年世博会的举办权,由此将带动上海的产业结构调整,交通、商业、旧区改造等一系列的发展计划都促使各地投资者加快进驻步伐。

  2003年,规模宏大的黄浦江两岸综合开发正式启动。据上海市政府的统一规划,浦江两岸综合开发规划从吴淞口到闵行,规划面积达2260公顷。有行家估计,浦江一期动迁、开发就要耗资上千亿元人民币,带动浦江沿江地价上涨。

  张国正透露,前几年,开发商不敢贸然踏入上海高档商品房市场。但港资对高端市场有丰富经验,在不断的利好消息下,决心长期在内地发展。同1995年时相比,香港房地产商目前在上海的策略发生了很大变化。原来发展商买地盖楼都比较盲目,中途撤资的情况时有发生。现在,发展商愿意花更多的精力做前期的市场调研,关注城市发展的有关政策,以及政府关于交通、环境等方面的规划,投资更加理性。

  港资五虎上海竞赛

  作为香港地产界龙头企业,李嘉诚的长实及和黄此前以3.9亿元人民币参与了上海古北新区的土地开发。和黄发展的“汇贤居”于日前发售,该公司中国事务部总经历谭健旭表示,和黄地产要成为上海新一代豪华商业地标。和黄一改以往给人的低调印象,这标志着香港地产商争夺上海高端产品市场的格局已经形成。和黄地产上海公司有关人士表示,单以纯回报率计,目前上海楼市的水准在亚洲属偏高,去除各项成本,写字楼年纯回报率有5%~7%,住宅的纯回报率8%以上。据悉,和黄将继续投资12亿元人民币发展古北新区地皮。

  和记黄埔地产集团有关人士透露,和黄去年上半年465亿港元的总营业额中,地产收入占到10%左右,其中有1%的份额来自内地房地产市场。“长和系”在内地经常联手发展地产物业,据悉已持有430多万平方米的土地储备,项目数量超过20个。

  另一家港资巨头——新世界集团上海地区首席代表梁慧娴女士向记者透露,集团计划今年初在上海投资30亿港元发展房地产,其中15亿元发展卢湾区一个零售及酒店项目,余下15亿元则会在长宁区发展一个纯住宅项目,两个项目将在三年内完成。

  新世界自1997年以来,已投资86.9亿港元在上海发展7个基建项目,包括作为旗舰的香港新世界大厦,而新世界在中国内地拥有的土地储备也已经达到1900多万平方米。

  新鸿基地产亦明显加快进军内地房产步伐。当上海夺得2010年世博会主办权后,新鸿基随后即宣布落实投资80亿港元,发展浦东陆家嘴金融区商住地产项目,这是新鸿基在内地最大单项投资之一。与以往新鸿基订下内地投资比重占集团资产不逾一成比较,增加投资反映出其在内地的投资变得更加进取。

  据了解,恒基在中国的战略目标历来瞄准主要城市的黄金地段。去年在上海,他们投资超过10亿元人民币发展静安区南京西路的地产项目。内地房地产投资已不只是恒基新的利润增长点,恒基的目标是打造中国的“地产王”。虽然起步慢了半拍,但恒基集团在内地投资总额已达到150亿元人民币。目前,仅北京、上海、广州三地就拥有22个地盘的土地储备。

  三年后,从上空俯瞰上海港汇广场时,展现在你面前的将是一幅“蜡烛+蛋糕”的景致:高高的双塔就像两支蜡烛,而底楼的港汇Shoping Mall则像一块蛋糕。那就是香港恒隆集团准备在徐家汇建造的双塔。

  10年前,当香港恒隆集团决策人来到徐家汇时,看见周围正在建造的东方商厦、大千美食林等一大批工程,敏锐地感觉到徐家汇将是一块上海商家必争之地。于是香港恒隆集团、恒基(中国)投资公司、希慎兴业有限公司和上海徐家汇(集团)股份有限公司决定投资40亿元在此建造港汇广场。当时港汇广场的设计,就有双塔的造型。但由于1997 年的亚洲金融危机,恒隆集团双塔计划只能搁置。目前上海地产形势又使恒隆双塔计划重新启动。

  上海房地产业必将重新整合

  据有关机构统计,香港十大房地产集团在香港市场中的供应量为80%,其中前三强的市场销售额就占据半壁江山。而上海房地产一级资质企业有100来家,投资额和商品房销售量还不及全市总量的20%;瓜分剩余的市场份额的近4000家企业中,不少注册资本仅500万元;资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家。在如此强劲的发展势头下,上海本土房地产企业资质不高、产业集中度偏低的现状,与未来发展极不相称。据本地人士估计,上海地产行业将面临重新洗牌的格局。

  张国正告诉记者,香港地产商大规模进军上海,将对上海的同行形成压力。由于上海在去年将土地批租改为投标,这样对资本雄厚的外资极为有利,而多数上海房地产公司目前只擅长于住宅开发,综合性商务开发能力根本不及香港地产商。

  据称,目前已有上海房地产企业意识到自身的“软肋”,希望通过收购重组实现“聚合效应”。中华企业股份有限公司继2001年年底成功收购上海古北(集团)有限公司后,在2002年又通过决议出资收购上海房地产经营(集团)有限公司90%的股权,从而使拥有的土地储备增至180万平方米。

  有本地专家认为,单靠内部滚动发展,本地地产商不单需要一个较长的发展阶段,而且会造成企业不适应迅速变化的市场竞争面临淘汰。地产企业要做大、做强,借助于资本市场,通过战略性购并、重组,采取外部扩展的方式,不失为一个可行的办法。

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