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西安房地产虚火上升
http://business.sohu.com/
[ 傅航 ] 来源:[ 中国经营报 ]

  “西安有两个现象不可思议,一个是餐饮业火爆,一个是房地产火爆,餐饮业发达是实实在在的,而房地产就存在过度投机的隐忧。”西安市政府一位官员告诉记者。

  近两年西安房地产价格一路上扬,以西安最有名的楼盘“西安锦园”为例,2000年开盘时价格仅为3000元/平方米,今年已达3700/平方米元,升幅为20%。在“西安锦园”、“紫薇地产”、“高科房产”等品牌地产商的拉动下,西安房地产几年内骤然升温。

  投资者爆炒西安房产

  去年西安商品房平均价格在2000元/平方米左右,而今年,许多楼盘的价格涨到4000元/平方米。从调查情况看,近期西安市普通住宅3200元/平方米,其中城南最高达3314元/平方米,西安高新开发区的房价3285元/平方米。公寓别墅和写字楼均价分别为3725元/平方米和4364元/平方米,有的别墅最高每平方米已达到4500元。连长安区(原长安县)房价也从去年的每平方米800元猛涨到现在的1500元以上。

  与此形成鲜明对比的是西安人的低收入,一个刚到机关工作的年轻人月收入不过几百元。是什么力量促使西安房价不断攀升?记者对一家刚盖好的楼宇进行了暗访,标有“香港名师设计”、“房屋全装修”,均价在3600元/平方米,尽管房屋并没有完全竣工,但大部分价格较便宜的房屋已基本告罄,剩下的仅仅是少数比较昂贵的楼层。

  据记者了解,原来该楼是座商用楼,前期销售情况不好,后来开发商把它改造变成民用住宅楼,居然柳暗花明。一位业内人士告诉记者,购房者中许多都是投资者。一位人投资者告诉记者:“一些白领家在外地,居住条件当然要好。以30万元的房屋价格计算,每月出租价位最少是3000元。”一位售楼小姐甚至这样告诉记者:“你只要按揭把房子买下来,我们来帮你找租赁者。”

  然而,到手的房子要租出去谈何容易。一位细心的人士这样告诉记者:“半年以后,我每天晚上散步发现那些楼房经常一大半房间黑着灯,头几次我觉得可能是住户工作辛苦回来晚,后来仔细一打听,结果根本没有人住!”

  西安房地产泡沫已露端倪

  受投资者的追捧,开发商蜂拥而上,大肆圈地。据有关部门统计,西安市商品房开发项目由2000年的100多家发展到2001年的200余家,今年初以来,西安市场就涌现出大大小小50多个新盘,其中最大的楼盘占地达2200亩,总投资30亿元。目前西安市共有房地产开发、物业管理、中介服务机构等各类企业1200多家,从业人数达20000余人,仅2001年西安市完成房地产开发投资就达66.92亿元。

  而据有关部门统计,今年8月份,西安150多个在售项目共销售出1200多套,平均每个项目成交只有8套左右,目前西安写字楼的空置率已超过26%。另据统计,近期西安市出租率和求租比例已经超过20∶1,出售和求购信息超过5∶1,供求比例严重失调。

  就在如此情况下,近期西安某房地产开发公司又以2.3亿元的天价竞拍到西安高新区80多亩的土地。据说,他们准备用最新的房产概念,打造西安中产阶级的豪宅。有业内人士为其估算,平均每亩地价应该在290多万元,共计用地11万平方米,如此地价分摊到楼面每平方米仅地价成本就要2600元,还不算建筑成本和物业等费用。而在2001年,西安某地产商以2亿元的市场拍卖价得到土地,当时也号称请国外著名设计师,用生态住宅概念打动西安人,然而两年多过去,至今闲置。

  目前西安是西北地区房价最高的城市。据了解,去年全国35个大中城市大部分套房销售价格(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率全国平均为7.8,而西安的比率都超过了10。针对西安房地产现状,一位专门从事房产研究的专家指出,警惕西安房产泡沫!他认为,目前全国大部分城市都存在不同程度的房地产泡沫,泡沫最大的地区不是经济发达地区,而是经济相对落后的地区,虽然西安很少出现集团化投资房产的现象,但是经济总量的限制和人均消费的能力,决定了西安不应该出现目前高档楼盘火爆的局面。与此相呼应,媒体也预言今明两年西安房价将会大幅度回落,对消费者不啻为一件喜事,甚至有购房者已经持币观望,等待明年房价下调。

  房产商认为,房价不可能回落

  而西安本地房地产公司并不承认泡沫说。以开发“西安锦园”闻名古城的龙安房地产公司办公室主任常云认为,西安房地产处在正常偏热的状态,而部分写字楼和大盘住宅楼的确出现供过于求的过热现象,但今后几年,西安房价不会出现大幅度回落现象,而是保持相对平稳的价格,当然也不会再现近两年20%的增幅。

  “自从实行土地市场拍卖制度后,西安土地价格在不断上涨,而房地产商最大的成本就是土地成本,能节约的只有建设安装成本,如

  果真正要做品质楼房,那么建设安装成本也很难降下来,还不包括园区的配套设施。”常云告诉记者。

  有业内人士指出,虽然现在房地产出现过热现象,但是国民经济目前正以7%~8%的速度增长,仅房地产项目就占2%,还不包括相关的建材等行业,而此前央行出台的关于谨慎对待房地产贷款的政策,从另一方面也说明国家旨在调控房产泡沫的苗头,而不是准备将整个房地产打入冰河,西安是西部的龙头,从政策、经济各种层面,房地产是拉动本地区经济重要的动力,“房地产不景气对当地经济发展有什么好处?”这位人士反问记者。

  

2002年12月6日10:09

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