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场所精神暨特色写字楼论坛
http://business.sohu.com/
来源:[ 经济观察报 ]

  、

  2002年11月16日下午,经济观察报《地产观察》文化哲居系列论坛之四——场所精神暨特色写字楼论坛在中国国际科技会展中心C座三层会议室举办。

  此次讨论是在目前对房地产泡沫的关注的背景下展开。鉴于房地产和国家土地政策以及货币政策紧密相关,我们有必要从理性的角度来看待关于房地产是否过热的问题。《地产观察》认为广泛的开展多方交流是寻找答案的有效方法,通过慎重的讨论将有助于此问题的澄清。

  就北京地区而言,写字楼主要分布在三大区域:CBD、金融街、中关村。对它们的持续开发是北京连年将近10%经济增长率的保障。目前,CBD、金融街、中关村三地已呈三足鼎立。它们之间的供求关系如何?为什么有不同的取向?是什么决定了对不同区域的取向?

  从“中外CBD发展论坛”到“中关村科技园三年大变样成果展览会”,再到“金融街增发A股网上路演”,各有各的神通,各有各的定位,由此也形成各自不同的区域灵魂。本次讨论从三区节选出部分代表项目,共同探讨写字楼供需的“归宿”。

  主办:地产观察

  策划:北京易豪思市场顾问公司

  执行:北京欧博广告有限公司

  ■王丽华/文字整理

  ■本报记者 罗健/摄

  主持人《地产观察》主编张之鸿:庆祝十六大的胜利闭幕,谢谢各位嘉宾参加由《地产观察》主办的“场所精神与特色商务楼论坛”。最近一段时间,关于宏观经济与房地产行业的发展态势、关于房地产是否存在泡沫有很多的话题和争议,写字楼的开发、租售与这些问题也紧密相关,我们先请中国社会科学院的汪利娜教授来做一个高屋建瓴的分析,开始今天的话题。

  汪利娜中国社会科学院经济研究所研究员:

  近几年房地产经济增长率确实是比较快的,但是坦率地讲,它还是在可控制的范围之内。这几年我们国家对经济产业结构进行了调整,房地产业作为新型产业,在经济结构中所占的比重有所放大,我觉得这是比较合理的。如果GDP增长中有3.6%来自于固定资产投资,房地产业占到国民经济投资的17%左右的话,核算起来,房地产业对GDP的增长率贡献在0.7%左右。再加上相关产业的带动,房地产对GDP贡献率应该在1%左右。从整个的投资增长速度来看,我觉得比例合理。

  从房地产业投资结构来看,这几年政府一直强调房地产业以住房为主,住房在房地产投资结构中的比例一直保持在66%左右,普通住宅所占比重更大一点,达到了51%,还有一些比如别墅、经济实用房,分别占到6%-9%左右,房地产的投资规模还是比较合理的。

  投资规模增长率是判断房地产是热还是冷的标准。从全国来说,投资热点的区域性特征非常明显。从房地产投资来看,这几年的热点主要集中在三大块:一个是珠三角,广东和深圳那一块。另一个是长三角,包括上海、宁波,一直到南京这一块,再有就是环渤海地区,包括北京、山东、大连这一块。实际上这几个热点地区房地产投资热跟整个的宏观经济有一定联系,这三大地区也是我们国家经济增长速度最快的地方。所以它的热有其合理性。

  但是判断一个投资的增长速度是不是合理,是不是符合当前经济发展的选择,还要看它的需求情况。

  我们说现在房地产市场不存在92年与93年的泡沫或者过热,原因在于大的宏观经济环境不同。我们不否认现在有过热现象,从去年年底以来,我们一直没有摆脱通货紧缩的阴影。但是从大的宏观环境来说,房地产业最近几年的投资热是由消费带动的,而不是像92、93年没有消费需求基础。我们可以举最简单的数字来看看消费增长情况:96、97年的商务用房包括写字楼、商厦一直处于低谷,但去年销售率达到75%,住宅销售率更高,2000年达到88.4%。从这个情况来看,最近几年房地产热是由有消费需求做支撑的,所以是比较坚实和可靠的。

  现在有些人提出空置率的问题,说现在的房子空置率很高,已经达到了1.2亿平方米,我和一些主管部门和统计部门的同志探讨了一下,实际上真正的空置率只有4000万平方米。如果房地产每年开发的竣工量是2.9亿平米,这是2001年的数字,4000万平米就相当于当年竣工量的13.4%,当时的投资率还是高于投资警戒线10%。但是大家要考虑一个问题,今天很多房地产开发商的老总也在这儿,这个问题值得大家商榷,就是怎样判断空置率?房地产开发比较热,而且出现大量的房屋空置,当然不是好现象。因为房屋没有卖出去,毕竟会占压企业和银行的资金,但是任何产品在市场上都有一个合理的库存。到底多少是“合理库存”,对我们国家来说,10%的空置率到底合理不合理?盲目地引进了国外标准,又怎么去用它的标准?像美国,大家知道,三分之二都是独户住宅,不存在均好不均好的问题;我们一栋房子十几层,朝向不一样,楼层不一样,几百套房子住宅就存在均好的问题。朝向好楼层好就卖得好一点,其它均好程度差一点卖得就慢一点。不同层次的房屋空置率是否具有可比性,我想请专业人士提出来供参考。

  还有就是地区差异问题。任何地区什么样的空置率最合适,我想只有当地的开发商心里最有数。东南亚金融危机爆发以后,国家对海南地产泡沫进行处理,强制解决房地产的积压问题,当时海南房屋空置率为20多万平米。当时上海是什么情况呢?证券交易所没有移到浦东,特别是浦东大桥没有建成之前,浦东的空置抵押房屋我知道是大大高于海南的。为什么海南的泡沫使整个金融业受到非常大的冲击,而上海却没有出现这种情况呢?因为两个地区的经济承受能力是非常不一样的,这就存在怎样确定合理空置率的问题。

  我们国家与国外还有一点不同,就是很多房地产开发商卖的是期房,虽然房屋产权没有办,但实际上开发商已经拿到了房屋预付款。为什么很多开发商推迟办理产权转让手续?这里还有减免税政策等问题。所以中国的事情很复杂,不能拿国外简单的数字、标准就来套中国的现象。从空置率和销售率来看,我觉得总体上没有过热,准确地说,销售率还在不断地上升。

  但是我们国家的确地大物博,地区差异特别大,广东那边最近的销售率从原来的大约70%下降到68%,低于全国平均销售率水平,北京前几年只有40%左右的销售率,最近几年上升到76%,上海当年销售的房子已经大于当年竣工的房子了,销售率今年已经超过百分之百。地区差异是非常非常大的。

  从总体看,房地产发展是非常健康的,但是在局部可能有一些过热或积压的问题。

  增长不光看投资增长率、销售率,还要看看价格。所谓泡沫,也指整个房价增长过快,违背了基础价格。但最近几年的房地产销售价格,特别是住房这一块,全国的增长率是非常稳定的。去年全国平均价是2117块,北京最高,4700多块。业内人看房价并没有涨,但老百姓还是觉得买不到合理价位或者自己能承担价位的房子。原因在于什么呢?我想这就有一个结构问题。最近这两年经过大量旧城拆迁,政府搞了大量的经济实用房,平均价格3000多块钱,以通过低价位房屋开发投资降低北京的均价走势,但同时,这几年郊区开发的高档住宅均价高达8000多块钱每平米。所以我们看到房价总体增长不快,但是老百姓还是买不到合理价位的房屋。你不能光看均价,因为均价是加权平均数,更要看整个市场结构。所以我就觉得,在房地产总体看好的情况下,我们房地产可能在某种程度上,还存在一个结构的问题。

  你可能会问,为什么经济适用房单位价格这么低,老百姓还买不着房呢?政府控制房价,但是开发商在开发经济适用房的时候,把每套面积做大,比方150平米,一套房屋的总价就上去了,所以老百姓还是买不起。经济适用房都在四环以外,经济适用房的真正需要者是工薪阶层,靠工薪吃饭、靠公交车上班的,他总希望在四环以内,所以这也是结构不对称。我想这可能是目前我们房地产市场存在的最大的问题。

  第二,大家都说房地产泡沫的产生以房地产为载体,以金融信贷为推动器。因为在经济看好的情况下,银行认为不动产不断增值,所以盲目放贷;投资者觉得房地产有利可图,更愿意借钱增加这方面的投资。但是从我们掌握的资料来看,靠银行信贷来增加房地产投资的开发企业增长得并不是很快。从房地产企业资金来源结构上我们可以看到,银行信贷占到22%左右,增长最快的实际上是自筹资金这一块。我们都知道,房地产开发企业靠自筹资金扩大投资规模,除自有资金以外,就是提高预售款比例,这一块的增长是比较快的。

  银行信贷也好,自筹资金也好,预售款也是购房人从银行低价贷款获得的,资金的出口还是银行。这就存在一个金融风险的问题。风险并不在于房地产预售款的增长,实际上在信用经济社会靠借款扩大投资是一个非常理想也非常常用的融资模式,关键在于我们的银行体系健全不健全,是否具备抗拒金融风险的能力。

  为什么房地产结构的不合理、投资增长过快会带来潜在的金融危机呢?我们审慎地看银行体制。从我们国家来讲,银行介入房地产是在外部环境和内部体制都不太健全的情况下介入的。从外部金融基础设施,到金融体制、抵押制度,比如抵押物的产权问题,至今我们还没有一部完整的物权法,这一块也是说不清的东西。

  第三,抵押保险、抵押担保、完善的金融体制我们国家都不具备。

  从银行来看,它自身也存在很多问题,比如银行资本金不足的问题,整个银行体制不健全的问题,道德风险问题。比如国有商业银行,它自以为有政府或明或暗的担保在那儿,在房地产发展比较好的时候,就会产生过于乐观的错误判断。加上自己持有的房地产增值,它会认为只要保持一定的贷款比例,就可以控制风险。实际上问题往往出现在乐观形势的背后。大家知道,整个房地产市场发展受政治因素、宏观经济因素、社会因素影响,变化非常大。但是房地产建设周期又比较长,整个市场调节滞后。

  银行在信息不对称或者对市场判断失误的情况下,金融风险也就存在了。在东南亚危机中,为什么香港、新加坡的银行界没有受到地产泡沫的影响?像香港在整个东亚地区的房地产价值缩减了50%左右,为什么没有受到风暴冲击?实际上它的银行业自身冲突率非常好,香港和新加坡的冲突率达到10%到18%,而我们国家这一块是非常弱的,还有大量的不良资产。就是没有房地产的影响,银行也有它自身的问题。所以我觉得银行金融风险跟房地产有一定的联系,但是它自身的建设对于它整个未来风险防范是关键。

  所以从几个大的方面看,包括投资、销售,还有价格和平均情况,我个人判断,总的来看我们房地产并不存在过热的问题,但是结构上有一些问题。这些年来房地产发展热也好冷也好,都是政府政策引导的。但是政府在制定政策、干预市场的时候,也会出现一些失误。比如像我所了解的,在我们国家某些城市,一个贫困县也要学北京搞CBD,也学北京搞长安步行街,甚至于经济水平非常落后的地方,政府也忙于搞不动产投资和经营,可能就会影响资源的配置问题。所以说,房地产的问题在全国来看,是健康、正常的,但是存在局部投资失调的问题、结构失衡的问题。

  总体来看,种种因素决定了今天的房地产热跟93年的房地产热不一样,政府调控上我觉得也不能采取过激手段政策,还应该用政策正确引导房地产业的发展,才能使它带动宏观经济不断取得进步,不断启动内需,从而使房地产业真正成为促进整个国民经济增长的一个重点产业。

  主持人:谢谢,汪教授刚才的论述中谈到一个房地产开发的“结构”问题,是与我们今天“写字楼”话题密切相关的,下面我想问一下任总,您马上有一个位于CBD的写字楼项目要开发,在整个经济走势下,今年的写字楼开发势头比较热,任总是怎么看这种现象的?为什么任总要把自己的投资重点放在商务楼?

  任志强(华远集团总裁):

  北京最早做写字楼的是我。华威大厦、中国电讯、中国移动都是我们做的,报纸常说广告常有,大家可能知道我们。

  先说十六大吧(笑声),我学习了一下,第一个就是非劳动所得的问题,智力行业都是脑力劳动,租房子就不是劳动所得而是投资所得。过去党章里没有,只有按劳分配。非劳动所得被认可,这是十六大提的。

  第二个是非公经济,非公经济写入党章,说明非公经济有一个比较高的发展速度,而我们所有盖房子这样的等等都得从非公经济结构的概念来理解。

  第三个就是有两个毫不动摇,第二个毫不动摇也是针对于非公经济的。过去我们盖写字楼是什么呢?大跃进。现在仍然有这样的情况,吃喝拉撒睡全是我做,这是中国最传统的概念。过去两三万平米独门独院,一个单位统一买走。用完分各家,谁都觉得自己是老大,谁都不愿意吃亏,这是过去。现在就逐渐向集约化过程过渡,人民慢慢开始接触共同拥有一个楼的概念。中国没有物权法,所以不愿意跟别人在一块。所以物业管理条例也好,其它陆续出台的法规也好,就是逐渐做人的工作。人们越来越清楚,从产权上讲,每个人都是老大。

  向集团化过渡的另外一个重要原因,所有人都开始习惯超市,大家认为超市就是买东西,实际上超市行为就是共同到一个地方寻找公共服务。我有办公间,有办公楼,但是没有一个做售后服务的,与办公无关的所有配套服务集中在一个超市,然后你可以到那儿选择,比如银行以及其它的一些服务。现在的状况越来越趋向于办公楼产权的超市,把所有的综合系统都集中在这里。

  第四个是功能的综合问题。功能的综合就是同一个办公楼内有无数个行业或者无数的行业服务聚集在里边。功能的集中是为了解决效率和沟通需求,降低交易成本,从而提高效益。我们看到香港的中环有很多大公司都在里头,银行几乎一个挨着一个。为什么?这使他们在交通、沟通方面的交易成本大大降低。美国人当时建设超高层摩天楼就依据这样的建筑理论:最好让每个人一天的生活成本不超过15分钟的步行距离。这就要求人们向一个聚集地聚集,实际上我们也在做。

  另外十六大说的情况很快就会在国内逐渐体现。过去所有的公司总经理开始从小向大的发展过程中,最初大部分是以生产型企业为主,而现在逐渐从第一第二产业向第三产业开始过渡。产业过渡的过程也是办公需求的变化过程。今后这方面的需求可能会越来越多,现在已经明显看出。尤其是IT业,都是一个小办公间。这种变化从办公楼开始。因为非公经济很难有大的,它不得不以生活方式运行,从小空间开始。办公楼最有利于第三产业,比如金融、律师、中介、设计、策划等等。这类第三产业服务会在中国以非公经济形式为主高速发展。过去可能没有,现在可能会是一个迅速的发展过程。

  这样的需求就开始从家庭的私有独立向商住的私有和办公的私有过渡。过去我们迫切需要买一套住房,现在则开始向商住过渡,潘石屹的现代城就是这样,他的租金最高。现在是私人的商铺投资最热,再往后就开始私人写字楼了,这是一个转移的过程。

  还有就是社会分工的细化。在我们的历史过程中,从头到尾的工作恨不得全自己干。但是工业生产要求分工会越来越细,这样才能扩大规模。比如东莞,一排一百多公里的工厂,比方说压一个计算机的盒子,第一个工厂排着大卷板切一刀,送到第二个工厂,第二个工厂压一个盒,第三个工厂刷颜料。细致的分工在东莞地区就非常清楚了。比如过去地产从头到尾都是自己做,现在也分工了,有的就管策划,有的管组合投资,有的管卖房子,有的管建房子,包括工程管理公司都算上,工程细化的过程导致企业规模的小型化,这也是细化分工的需要。过去国家传统的体制造成了人员规模非常臃肿,有多少个大师傅,有多少个打扫卫生的,现在后勤分工细化成了物业公司。这样一系列的分工,对办公楼的需求会越来越多,小型的办公物业会越来越多。

  综合办公楼的特色大概分成这么三类。一类是建筑格局特色,比如全玻璃幕墙的外部结构特色;第二类是与企业信誉的结合。当某一个大厦被某一个特殊的企业进入,这个大厦就拥有了企业的信誉。比如说我们盖了一个华南大厦,在西单文化广场的边上,但是没有几个人知道华南大厦,只知道中友百货。企业特色构成了建筑物特色。我们最近要和沃尔玛签约一个项目,沃尔玛在全球都不买房,但却哪里都有沃尔玛;第三是我们现在特有的特色,因为中国的法律和政策不完整。第一个是金融政策问题,写字楼租还是卖与金融政策有两个方面关系。一方面是对建筑商,如果建筑商盖楼用于出租的话,中国现在的金融政策不允许。目前实行的政策是把建筑物按照三种方式进行评估以后形成一个价格,以此为基础打七折或者五折向银行抵押贷款。这种方式让任何一个发展商都失去贷款积极性。国外不是这样的,国外企业用现金流的方式来进行抵押贷款。比方我跟沃尔玛签约五年的租金,按照租约把十五年的资金做下来,我获得比卖楼还高的价格,如果签了一个大的银行或者不可撤销十五年租约的话,我得到的钱是1:5或者1:2,我可以留下来1.5不卖给你,继续保留资金。这样国外的基金可以循环出很多的资金、写字楼、商场。

  国外的会计方法没有折旧这么一说,而我们的账目有折旧,按二三十年折旧账上就没有利润了;西方会计是两种计算方法,投资是投资,收入是收入,收入直接上利润,投资永远在,因为这个楼在。我为什么要折没了?折没了我不是惨了?中国的财务制度也好,金融资本也好,出发点是折旧完了这个楼可以拆了重建,国外的制度基础是建筑的永久性。这就是金融体制、会计制度和其它制度不配套造成发展商无法变现出租。因为中国的办法就是你只能把你的资本搞得小小的,剩下的投资卖成银行贷款。

  第二个就是拨改贷。现在的按揭也好或者叫做个人信贷也好,国家目前鼓励个人消费贷款,而不鼓励生产投资贷款。他认为生产投资和消费投资是两种不同的概念,是两回事,认为中国目前的居住问题更大,所以以低息按揭的方式鼓励老百姓先解决住房问题,进入小康。这实际上是给富人造困难的过程,所以不鼓励投资,不鼓励做办公楼,做办公楼就只给三成、四成、五成按揭,住宅就可以八成。如果小企业买房按流动资金贷款,就不能享受按揭的优惠,这就造成了矛盾。开发商只能说我这不是办公楼,我批的是住宅,我们没办法只能起名叫商住,商住商住只商不住,为什么呢?我要批成办公楼,花了同样的钱,只能有50年的使用权。你说我花多一点的钱七十年好还是同样钱花五十年好,这就是中国的法律,所以商住一定比办公楼卖得好。其次,凡是盖商住允许“住”的,银行就给你按揭;按办公楼算的,就不给你七成按揭。所以这是特殊政策造成的。中国的金融政策也好,土地政策也好,法规政策也好,逼着你不得不想一些办法,让购买者获得最大的实惠而获得最终租金。机会办公楼也是中国特色,我们起名叫商住,消费用于投资,这是金融政策概念的变化。

  再一个风险的问题。有人认为我们的金融政策住宅不会有风险,老百姓住在那儿,没有风险。而商住老百姓可以不住在那儿,所以就有风险了。这个概念是错误的。因为不管怎么样,八成按揭也好七成按揭也好,老百姓总是掏自己的腰包做抵押贷款,最起码银行还有一个百分之多少的保险的系数。就是不还这钱,抵押的住宅也会损失掉。

  主持人:民法规定不能强制执行居民最后一个住宅?

  任志强:我觉得这个没有问题。没有这个住宅,你花两万块钱买一个平房住,哪怕买一个公共厕所的一个角也有一个住的。不能让他住在大街上,但是可以住在很破的房子里,这是两个不同的概念。

  租和买变成什么呢?如果是居住销售,不管是企业还是个人,资产完全是用来居住,就是消费状态。但是如果变成购买环节,就是投资了,哪怕别的没挣来,有了租金,你还赚了一栋房子。所以对私营企业和个人来说,这种投资方式要好得多。所以金融政策发生变化,很多条件决定了,可能会有更多的小企业不愿意租愿意买。但是这个企业不会长期或者永久在这里生存,或者财务制度允许租但是不能买,在很多国家是有限制的。比如说保险公司规定固定资产投资不能超过50%,而国内没有这样的问题,所以小公司更多的用22%的按揭买房,节省更多租金来正常经营。所有付的按揭都等于是租金,内部运营过程中没有租金,而最后得到了固定资产。

  最后说一个区位的概念。首先我觉得商住楼一定不能盖在贫民窟(笑声),贫民窟一定没有人去。因为办公楼常常是西装革履,打扮很漂亮的人出入,贫民窟肯定不可以。

  第二个是交通问题,交通解决不好是很不方便的。最早华威大厦顶上是办公楼,这个地区的交通简直是一塌糊涂,没改造之前所有的办公楼租赁情况不是太好。现在西单路口的改造、长安街的改造、宣武门到西单这条路打通了等等,交通环境开始变化了,中国银行、民生银行等等都开始往这儿搬了,交通的影响对这个影响是非常大的。

  第三个是通讯一定要有保证,这对现代办公越来越重要。全球化的问题、股市的问题、金融变化问题都需要24小时高速运行的讯息交流。

  第四个就是集中与孤立,越孤立越难弄,越集中越容易,这其中有功能问题,有综合服务问题,有降低成本、加强沟通的问题,有效提高效率、相互需求的问题。CBD的概念,就是所有的集中,集中解决问题是最大的。商场不是不能在一起,也是越集中越好,像银座等等。

  还有一个就是你求我还是我求你的问题,这是一个很颠倒的概念。如果人民银行搬到新疆,大家都会坐飞机坐火车往那儿跑。你求我我求你的建筑物在区域里有一个非常强烈的功能,如果是你求我,我在哪儿都无所谓,我可以独立成为区域。如果这个楼里边都是你求别人,你就死了。

  还有一个就是推广问题。集中的规模、程度还有品牌价值,包括引导办公楼的区位。如果这个区位品牌价值很高的话,反而跟区位共同产生根本变化。所以这两者不能单独哪个最好哪个最不好,只是某些地区会逐渐好起来,就是因为这个区位的规模和品牌足够大,比如国贸,83年周围都是工厂、工业区和农田,但是有国贸就可以把这个地区变成CBD。区位,我们在地产界说位置,美国商业有另外一种概念叫人流,人流有时候可能比位置更加重要。拉斯维加斯东边有一大片名牌产品的购物中心,周围没有任何居民,但是因为有了拉斯维加斯,因为有购物中心,所以有巨大的人流。它就是靠人流构成这种现象。规模要够,经营的产品要够,金融、企业的需要能在功能上解决,才能决定这个区域真正的发展。

  主持人:短短的半个小时之内,任总把今天下午的七个主要议题做了一个梳理。好像您对商用公寓这个概念非常支持,因为有国家银行政策的支持,也有七十年比五十年的优势。

  任志强:我们说是商住,但是希望只商不住。只商不住的概念就是可能会有人晚上加班需要住,我具备住的条件,可是不是以住为主。

  住分几种,一种是家居生活,一家人有老有小都住在一起,它不太适合。还有一种是纯需要的居住,要求简单。我们现在有很多外地进京的企业,他不是为了家居生活,而是玩命来了——当然玩命有个好听的说法叫拼搏,他来玩命,一天睡五个小时,勉强睡一下就可以了,商住适合拼命公司,适合外地来创业的公司。我可以用一个地方解决两个问题,白天办公,晚上可能拼一下就睡了,工作一段时间再换其它地方,到某种程度再换一个家居环境。还有一种就是个人习惯,在国外也有这种,比方SOHO,我就工作,我的工作环境需要上上下下的生活配套和服务,但是我自己不是家庭生活居住,而是以个人工作需求在这儿,这种情况也有。但是我希望没有人住,偶尔凑合一晚上就算了,然后以工作为主。我们现在没办法了,是逼出来的,所以我们用了这样一个只商不住的概念,不是不能住,而是尽可能不要在这里面作为家居生活去住。另外一种概念就是以家居为主附带生活,倒过来以家居为主,比如工程师在家里画图,画家、作家,那是另外一个说法。

  所以我认为商住有不同的概念,有的竖着分,有的横着分,有的按区位分。比如国贸三期实际就是商住楼,分成段,这一段集中住,那一段全集中办公;有的竖着分,阳光这一面全是住,那一边走廊全是办公;还有一种类型叫平着分,每一层都可以住,但最好别住。

  我们把所有的中国政策上允许的条件都利用起来,给消费者创造一个比较合适的价格。这完全是政策逼迫的,蓝堡提出拒绝商住,我们提出只商不住,都是这样的情况,偶尔住一天,具备生活的条件。

  主持人:任总讲话的时候,潘总一直有点按捺不住,好像有很多很多话要说,我们还是回到写字楼行业走势、货币政策与金融杠杆对写字楼开发的影响等主题,有请潘总和大家交流。

  潘石屹(北京红石有限公司、SOHO中国有限公司董事长):

  这论坛挺好,汪丽娜教授讲的是宏观,任总是学习十六大文件的心得体会。我想顺着任总的话说,也是学习任总讲话有点心得体会吧(笑声)。最近这四年多时间,我想的最多、到今天为止认为还是最有意义的一个问题,就是刚才任总反复讲的集中或者是分散,我们社会整个变化的趋势是什么趋势?我们到哪儿住?到哪儿花钱?到哪儿工作?到哪儿赚钱?城市有什么变化?我觉得这些问题跟社会发展大势有很大的关系。

  三年前我们刚提出这些概念的时候,我觉得我头脑中还有点糊涂,就出去到日本、美国、法国看了看,尤其是得到法国建筑师的启发,于是我们就开始做这个东西(指建外SOHO)。今天看的话就比较清楚了。任总谈的高度比较高,我想用一个比较简单的例子来说明我们一个大的变化。

  当我看到一只鸡,只要这只鸡是活的,只要它的鸡冠子是红的,我就可以拿泥巴把这只鸡糊起来火上一烧,肉一吃,肠子一扔,一点问题也不会有。因为一旦这只鸡得了病早就死了,或者鸡冠不红了,如果别人要害我,毒死这只鸡,那我只要不吃死鸡就可以保证我的安全。我认为这样一个方式是过去我们延续几百年历史的一种方式,农业文明的方式。体现在我们的居住、办公上就有它独特的要求,一家一户式的,大而全小而全的,就我自己,偷鸡也是我自己去偷,糊泥、烤火也是自己搞,一个要饭的都可以把这个事情完成了。全套都是我自己做的,不要规矩不要法律,农业文明很少提法律,所谓法律就是县官。可是我们回过头来看一看肯德基,运输鸡一帮人,屠宰一帮人,加工一帮人,成品出来要经过好多道环节。任何一道环节食物变质或是有人放了毒,消费者都可能死亡可能得病。所以每一个环节都必须有严格的法律,这是工业文明。专业化的集中,我想这一二百年的工业文明,就是这样一个模式。发展到今天,庞大的通信技术使得地球变小了,整个社会所处的背景在发生变化,所以我觉得现在中国的城市有两个趋势,一个是叫花鸡向往肯德基,觉得肯德基真好,肯德基整个的加工的方式是标准的,要饭的生活方式组织方式是落后的,是落后生产力的代表,只有肯德基才是先进生产力的代表。另外一个是长期的集中的工业文明使人们厌倦了,不愿意再过单一的生活方式,你住两室一厅的房子他也是两室一厅的房子,你穿什么衣服我穿什么衣服,你吃肯德基我也吃肯德基,人们觉得生活厌倦了,重新出现各种各样的生活方式,进一步走向分散,这是一种螺旋式的上升,是在更大的科学背景的支持下人民心态的反映。

  所以我想我们谈经济、谈居住、谈商住、谈商业,包括谈SOHO都离不开这样的大背景。我们头脑中不能是单一的模式,不能说房地产发展商就代表先进生产力,我给你盖出来的房子就是人类最理想的居住模式,最理想的居住模式就是我潘石屹做的,就是任志强做的。这样最后的结果是什么呢?是灾难!过去好几十年中国的模式就是伟人说:我给你们设计好了模式,你们就按这个模式过!老百姓不愿意这样过,市场客户不愿意这样过,所以这样的发展商一定会被淘汰。应当认识到社会的丰富性,认识到每一个人每一个家的丰富性,怎么盖房子是我们的事情,人家怎么过日子、怎么赚钱、怎么消费是他自己的事情。我觉得房地产发展商要回顾自己的定位,不要把单一的生活模式、工作模式、居住模式强加在社会身上。这也是不可能的,你也带来不了这个灾难,实际上在淘汰你自己。谈集中与分散、讲叫花鸡和肯德基的想法算是学习任总讲话的心得体会。

  第二个问题是关于房地产市场是不是过热。前一段时间我参加什么会任总参加什么会,基本上我们俩天天见,昨天晚上刚见完,今天早上又见了,说的两类观点比较对立,一类就说肯定出现泡沫了,尤其是这些马上想买房子的经济学家,他一谈话——买卖双方的立场是千年不变的,作为购房者肯定要说这个货不好,肯定就说泡沫了;另外一批人,像任总,就说没有出现泡沫,谁要说有泡沫,就肯定属于两类人,要不然就是房子卖不出去的,要不然就是在家闲着没事干的。

  所以我想,我们没有太多的数字,任总前天发一个E-mail给我,一万多字,全是数字,我看了三分之一,还不知道是什么观点(笑声),总之前面大概是说房地产没有泡沫,泡沫是摩根士丹利用嘴吹起来的。其实看一下北京的历史,还是挺有意思的。过远的就不看了,1990年之前,中国只有沿海开放城市和特区出现了房地产。90年5月份之前全中国没有房地产。90年5月份国务院出台了55号令,这是一个标志性的东西,中国才有了房地产。可是在北京,1992年10月份,北京市政府下发了要贯彻执行国务院的55号令,全称是《中华人民共和国国有城镇土地出让转让的暂行规定》,从这时候才有房地产。可是翻过年来,到93年的6月份,沿海开放城市有泡沫了,北京的房地产刚从娘肚子里边出来,还是刚满几个月的婴儿,就与沿海城市一起享受了同样的宏观调控待遇。首先限制的是商场写字楼的建设。任总和大官的关系好(笑声),他事先得到这个消息,然后把一块地急急忙忙两三天之内就倒给我了,两点几个亿?

  任志强:2.8个亿。

  潘石屹:他赚了一亿多,想肯定砸在我手里了,当时求爷爷告奶奶的,已经停止立项了。任总的办法比较大,我就有点害怕。北京的水有多深,不知道,任总是老江湖了(笑声)。我说求你占5.5的股份,他说行吧,占5.5。开董事会他说话多,5.5的股份比我们占95的股份说话多(笑声)。

  回顾93年这段历史,北京房地产写字楼市场还没有成长起来,但是中共中央和国务院的文件是面对全国的,北京房地产市场当然也受到这次宏观调控。我们就以国贸一期写字楼的租金为例,涨到了天价。因为宏观调控,没有别的供应了,所以从40美金、50美金、60美金,最后涨到80美金、100美金,最后上升到120美金。几个月时间,中国一个落后国家的成本非常低的写字楼租金是全世界第一位,什么原因?北京房地产市场还没成长起来,就享受跟北海、深圳、海南岛一样的宏观调控政策。从93年的6月直到现在,商业写字楼基本上还是在宏观调控的范围之内,开发贷款、税费、按揭贷款限制等各方面的政策没有任何改变。造成了什么局面呢?我们现在看北京的写字楼市场租金还是非常高,国贸50美金,航华40美金,我说国贸25美金、航华20美金就是很不错的水平了。

  第二个是逼得没办法,实际上现在城市人不外乎有两种行为,一种要花钱,要住;另一种要工作。过去工作就是到工厂上班,现在则是到写字楼。没有写字楼怎么办?就跑到住宅里面去。有一些比较好的住宅为办公所用的比率在90%以上。北京出现这样的局面,回顾历史,我们会看到北京的写字楼市场受政策的影响是非常大的。到今天为止,任何一个房地产市场都需要和资本市场金融市场结合,但结合的方式是不一样的。中国最大的结合方式是按揭贷款。可是对写字楼的按揭贷款,到目前为止基本上是不可能的,所以就出现了这样不合理的局面。像任总明明知道政府批的住宅,结果他非要做成办公楼,挂羊头卖狗肉。

  所以最后一个问题我还是想说一下结论。写字楼发展成这样不平衡的局面,会带来非常大的问题。像北京这样的经济热点区域之内,只做住宅,那区域经济是非常非常危险的。因为住宅,可能会带来消费,但是大量的税收是没有的。如果把写字楼积极鼓励发展起来,像CBD这样的区域,会产生大量的税收,可能一间房子里面签一份合同整个的营业税、所得税量就会非常大。首先是经济的丰富,再进一步区域能不能很好地发展、有没有足够的税源是一个非常大的关键问题。

  主持人:潘总刚才讲了一对关键问题,花钱和挣钱,花钱买房是消费,挣钱需要一个场所。我们今天有一位特殊的业主,《经济观察报》的总编辑何力先生,需要去买发展商盖的房子去住,也要为一个报社的发展、为一百多位同事考虑提供非常有创造力的工作场所的业主,请何力先生讲一讲有关的话题。

  何力(《经济观察报》总编):听了三位的讲话,我赞同汪教授的观点。任总讲到中央政府为什么鼓励消费,不是十分鼓励民间投资,这里边有一些背景,这不仅仅是金融政策问题,而是中国整个宏观政策的问题。我曾开玩笑说,是不是因为政府和诺奖得主斯蒂格里茨关系比较好,因为斯氏是主张政府多做一些的。美国的情况正在发生变化,特别是共和党最近全面执政以后,供给学派的观点在宏观经济政策指导中占据了主导地位,包括减税的方案。我们的体制决定了中央政府认为自己投资对经济见效快,他相信自己的投资能力。吴敬琏在国内主张减税,应该说他是中国的供给学派经济学家,但是政府觉得自己投资效率最高。但有一个例子足以证明供给学派也是有道理的,就是北京的房子,我看到的数字是,北京市地税局在原来税率没有下调的情况下,房租的税收(私房出租)非常少,后来他把税率连连下降,降到17%,减了一半,结果它的税收绝对值不但没有减少,反而增加了。我反复强调一个观点,一个合理的税率,一个减税的过程,可能是中央政府的财政收入的增加过程。

  为什么呢?因为人是经济理性的。我们小时候坐公交车可能会为了一毛钱逃票,现在不会了。但是我们现在可能还会为一百万块钱逃税,如果只是一千元,如果税率比较合理,我们可能不会冒这个风险。我想人永远是利益权衡的结果。

  因为做传媒,我对数字比较敏感,刚才汪教授在讲国内的形势的时候,我想简单说一个情况,可能对大家判断未来几年的宏观经济形势有一些帮助。我最近去了一趟美国,在那儿呆了二十多天,发现有些观点很似是而非,比如有人认为美国经济衰退,事实上美国经济并没有衰退,是调整而且比较温和。美国通货紧缩只是互联网泡沫期间金融资产的虚高导致金融资产收缩,其它行业的景气状况并没有太大的变化。但是我昨天看到10月份中国的居民消费价格指数又下降了0.8%,全球性的通货紧缩已经是非常非常严峻的一个局面。摩根斯坦利的首席经济学家最近写了一篇文章,他认为全球通货紧缩的原因很大程度上在中国。为什么呢?中国拥有旁人无法企及的非常廉价的制造能力和生产能力,中国的出口额2001年占到亚洲(不含日本)总额的33%,去年整个亚洲出口增长有50%是来自于中国。他认为中国这样强大的制造能力把整个东亚甚至亚洲的经济拖入通货紧缩之中。他给政府一个很重要的建议是,认为中国中央政府应该在扩大内需上做文章。我在美国时跟国务院谈中美贸易赤字,一方面说扩大内需;另一方面,中国迟早要开放资本账户,让人民币可自由兑换。今年中国的外商直接投资大概会达到500亿美元,这是有史以来第一次超过美国,美国去年1200多亿,今年由于9·11只有400亿,中国成为吸引外商投资最多的地区和国家。

  大家可能非常关心中共十六大以后中国经济改革的方向。我可以非常肯定地说,一定有两个方向会进行下去,一是以现行的农村土地承包制度为基础的农村土地所有制的改革会在现有土地承包法的基础上一步步深化下去,作为解决中国农村基本问题,包括整个农民社会保障问题的基本手段。另一个方向是让更多国有资本的存在形态从现在的实物变成货币,也就是说会卖掉相当一部分,给所谓的民营经济,靠民营经济的机制和活力带动整个国有经济的发展。这两个方向的改革,我认为事关未来几年整个经济走向。

  回到泡沫这个概念,大家讨论泡沫的时候会说,什么是泡沫?泡沫只有在经济过热的情况下才会产生。为什么说互联网有泡沫?是因为互联网的股价已经偏离了未来的收入预期和可能。刚才任总讲到劳动价值论,这次十六大报告中谈到关于劳动价值理论,谈了劳动收入和非劳动收入。其实就个体而言存在非劳动收入,但就整个社会而言是不存在非劳动收入的。大家想一想,实际上所有的收入和产出都是由于劳动造成的,只不过有你先辈的劳动。资本市场的核心是什么?是未来收益和风险的提前货币化。我们为什么买你的股票?我们不看你今天的净资产、收益,我们买的是在未来十年十五年的收益,我们认为你未来十年还能保持这个收益。所谓互联网泡沫,是提前货币化太提前了,很多人因此一夜暴富,这个财富必然有一个挤压的过程。

  我还有一个证据证明美国不是衰退只是在挤泡沫,我去了《纽约时报》和《华尔街日报》。《纽约时报》2000年和2001年并没有受到太多的影响,因为它是都市报,广告收入是多元化的,但是《华尔街日报》已经是它创刊七十年来非常惨的时候,为什么?因为《华尔街日报》的大量广告客户跟金融资产紧密联系,金融活动显然在缩水,投行、证券业务都在缩水。在美国确实不存在经济衰退,美国的地产是不是存在泡沫呢?会存在。我不太了解北京房地产的数据。

  潘石屹:统计局的数字每年下降二十几,根据我们了解,房管局每一套合同登记价格从2000年到2002年持续下降,每年下降5%。

  何力:在一个地区市场,如果产品没有持续的过度投机、没有持续的价格增长,就说泡沫是有问题的。美国的地产泡沫之所以说确实已经存在,第一它确实增长太快了,每一套房子最近五年来平均的增值是五万美金;另一个重要原因是由于虚拟的金融资产转移。资产转移会造成房子过度投机或者房屋价格大幅增长。总之我的感觉,依中国现在的情况,未来城市化的高速发展,现有的经济发展水平、居住状况,在中国的现在谈房地产泡沫概念,可能会有一些问题。

  但是我确实认为,中国的房地产市场出现了一些变化,房地产商和买房人的投资或者消费行为比过去更谨慎,选择性会更强。它所带来的影响是这个市场的竞争会更加激烈。中国的房地产商过去的资本金确实都是比较小的,平均算下来每家资本金几千万人民币。在这样的宏观环境下,地产界竞争加剧,地产公司会有更多的兼并,更多的资源向优势企业集中的现象倒可能会出现。

  由于论坛实在精采,只好分做两期奉上。敬请读者关注下期——场所精神及特色写字楼论坛(下)。

2002年11月26日11:26

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