本期邀请到的嘉宾是华东资深投资人谢庆先生，是安徽城市意家酒店管理有限公司 南京茉逸商业有限公司实控人。
旗下公司投龄15年，投资数量10，个人总投资金额8000万。投资涵盖经济型、中端、中高端多个品类。投资的品牌有汉庭、怡莱、你好、全季、如家精选、尚客优精选、维也纳。
以下内容根据直播对话中谢庆的自述整理：
2008年入行，
深耕酒店投资15年
最初，我入行的想法只是想开个小酒店，解决家人的生计问题。后来，我沉下心不断寻找更多的发展机会。到目前为止，我入行酒店业已有15年之久。
2008年8月8日，我的第一家门店开业。
2011年8月，开办了安徽县级城市的第一家汉庭酒店。
2012年，投资第二家汉庭酒店时，投资酒店的资历尚浅，没有从专业的投资角度全面思考，导致酒店实际回报与预期有很大的差距。
2014年，投资第三家汉庭酒店时，因为积累了两家投资汉庭酒店的经验，我们提前按照品牌的标准做装修，避免了项目后期的升级改造，以及合理的运营管理，所以，这家酒店获得了成功。
我非常赞同李嘉诚先生所说的：“危机中找到机会，而不是避险！”
做酒店是一门长期生意，是恒古不变的消费需求，但投资人一定要沉下心去做。
目前最满意的项目：
2014年在天长投资的汉庭酒店
目前，我最满意的项目是在2014年天长投资的汉庭酒店，它是我投资的第3家汉庭，复盘它成功的原因在于：
投测以及选择品牌方面：
在充分调研的基础上，合适的物业配置恰当的品牌。
天长是五线城市，之前我在天长投资了一家汉庭1.0酒店，有一定的合作基础，对汉庭的了解较为深入。
从投资回报周期角度看，5年前投资汉庭的投资回报周期比现在能更快收回成本。现在汉庭的装修成本比5年前高。同时，酒店业的竞争更激烈，业主的投资压力更大。
但综合来看，在华住的众多品牌中，汉庭的收益相对稳健。无论经营管理，还是投资回报周期，汉庭相对来说是安全系数较高的投资选择，尤其在四五线城市，投资成本以及投资回报率相对可控。
最终，考虑到品牌差异化，我们决定投资汉庭2.0。
筹建方面：
物业是租赁的，是一处新物业，99间客房，筹建期约五个月，总投资金额约450万。
门店在消防环节，因为可以满足当时消防审批的要求，所以没有做喷淋系统，虽然也是持证经营，但存在一定的隐患。
实际上，华住提出的消防要求远高于当地消防部门的标准，所以装修阶段该花的钱不能省，尤其像消防这样存在安全隐患的环节，即便是要求高，也要积极配合，这是对项目投资最大的负责。
另外，按照品牌的标准进行设计、装修，能够避免门店后期的装修升级费用。品牌方的采购平台的性价比确实不错，比自己的单店采购要有明显的优势，算是省事、省心。从长远看，按照品牌的标准进行设计、装修，能够避免门店后期的装修升级费用，在门店投资成本上更能够节约成本。
经营状况：
门店RevPAR约160元，从投资成本、装修品质、门店收益以及投资回报率来看，门店表现都比较满意。
酒店加盟路漫长，
想说爱你不容易
一、疫情下，各城市酒店的投资境况：
受疫情影响，各城市的酒店投资境况共性在于：
1、租金压力：业主不要奢望和要求，每年房东都能按照酒店的实际亏损减免房租，遇到好的房东是小概率事件。
2、营收不稳定：并非所有的门店都能做政府指定隔离酒店，遇到政府机构对门店做征用，这是可遇不可求的事。
南京投资境况：
其一，原本的旺季，变成了最差的淡季
从2020年疫情爆发开始，经过了2021年暑期疫情，直到2022 年上半年的春季疫情，南京的旅游再无高峰而言。疫情前的南京门店以商务客居多，但现在商务这块也受到了较大的影响。所以，南京的酒店业主比三四五线城市的酒店业主更加心力憔悴。
其二，南京老店的升级改造计划，只能延缓
我们南京的一家酒店，前两年就有升级改造的计划，但目前要观察今年下半年南京的疫情状况，再决定是否推动门店升级改造计划。
安徽周边投资境况：
我在安徽周边的四五线城市都做了酒店投资，面对疫情的非常时期，四五线城市的酒店抗压力更强，原因在于：
其一，四五线城市有自己的市场消费份额
即使四五线城市没有商务客人，但像电竞房、棋牌房等这类客房需求，中小城市本身有自己的市场消费需求。
其二，四五线城市的房租成本低
相对比二三线城市，四五线城市的房租更低，甚至仅是二三线城市房租的一半。所以，在四五线城市的投资压力相对较小。
其它城市：
每年春节时际，九华山是一房难求。所以，受疫情影响，九华山的酒店业主承受的压力较大。
池州是典型的旅游城市，像池州这类四线人文旅游城市，相对来说房租成本低，所以受疫情影响相对较小。
而像徐州这类的三线城市，我们投资的中档酒店市场表现尚可，主要是因为酒店体量小，当地市场竞争压力小。
二、二线城市可以投资，下沉市场是酒店投资的“潜力股”
在南京这类的二线城市做投资：
2019年，汉庭酒店在南京门店突破100家。除去汉庭品牌，南京包括其它大大小小的品牌酒店、单体酒店，如此多的品牌都聚在南京，可想而知，南京酒店市场的竞争激烈程度。
现在有个词语叫内卷，用在中国酒店市场表现为：国际品牌碾压国内的中高端品牌；国内的高端酒店碾压国内的中端酒店；国内的中端酒店碾压国内的经济型酒店，行业竞争愈发白热化。
二线城市的租金成本高，在此境况下，又出现了酒店在硬件投入上的攀比，导致酒店在硬件投入上也很“卷”。酒店投资成本越来越大，经营压力也越来越大。
但二线城市仍然可以做投资酒店，只是在选择品牌时，要考虑到物业位置及租金定位。
相对来说，四五线城市的投资压力小，是酒店投资的潜力股，但选择四五线城市做酒店投资需要注意一些事项：
①品牌选择方面：
个人认为，在四五线酒店市场较好的城市中，可以投资经济型产品，也可以考虑投资成本较低的中端酒店。
如果选择中端品牌，可以考虑如家精选、如家商旅、全季、桔子、维也纳酒店等，相对来说，这几个中端品牌的投资成本不是很高，投资压力不会过大。
②酒店定价方面：
以安徽为例，投资四五线城市的溢价空间有限，政府单位的报销标准约350元左右。所以，四五线城市的酒店售价在280—320元，是符合当地消费需求的。
③酒店经营方面：
四五线的小城市，更讲人情，特别是在用工方面。外地投资人在招聘人员时，要了解小城市里的裙带关系，避免门店在经营管理中遇到人情世故的境况。
三、投资需谨慎，要理性、客观做决定
①五线城市的网红门店，投资成功有其背后的契机
我在天长投资了一家中端酒店，酒店硬件条件尚可。在这几年的疫情里，我们利用了综合的社会关系，在酒店经营上做了力所能及的止损。
这家门店是政府指定的隔离酒店，政府承担200多元的房费、餐费100多元，以及酒店的服务费等，一间客房的收入约400元左右。因是政府征用酒店，所以品牌方免收了管理费。
这样算下来，五线的酒店投资数据超越了一二线城市的酒店投资数据，尤其是在疫情期间。在品牌方的推动下，门店成了所谓的行业标杆，也成为了品牌方的样板项目。
有些投资人选择下沉市场投资，但在酒店投资的一些关键数据上，由于部分品牌BD并未客观地阐述，这就造成了对下沉市场酒店投资严重的误判。
所以，作为投资人要理性地看投资数据背后的故事，这其中有很多不可复制的资源优势、服务优势，加之疫情这一偶然因素，可谓“天时地利人和”，才造就了门店的成功。
②蚌埠酒店的投资成功，抓住了酒店投资的市场节点
我的朋友小林（化名）在蚌埠的一处园区想投资全季酒店。我们当时去看了物业后，建议他对项目持谨慎态度。考虑到物业位置较偏远，门店可能难以有稳定的客流量。
但小林提前摸清了园区的企业数量较多，他预测全季品牌能够满足园区内的酒店需求。酒店开业后，爬坡期很短，后期经营呈现出很好的效果。
总结这家门店生意好的原因在于：
其一，提前做了精准的物业预测。
对物业位置、周边市场情况、酒店客源等，有准确的把握，从而保障到酒店稳定的营收。
其二，选择了一个好品牌。
抓住当地没有全季酒店这一市场空白，抢占了投资先机，获得了投资的红利。
现在， 蚌埠当地的中端酒店市场发生了变化，所以这家门店从项目投资角度讲，具有一定前瞻性。
四、酒店加盟路漫长，想说爱你不容易
酒店是一个可以长期做的生意，投资人不能把希望完全寄托给任何一个品牌方，不能做绝对的“甩手掌柜”，这样会导致预期过高。因为即使品牌方有再强的管理能力，最终都要依靠人来实现，而在实现的过程中，人是很难把控的。
在十多年的投资过程中，我和各个品牌合作时，遇到过能力良莠不齐的店长，包括区域总。所以，我认为既然选择了品牌，就要信任品牌，毕竟选择了酒店创业这条道路，漫长且不易，要和品牌方和谐共处：
首先，业主和品牌方之间，应该是相爱相依、携手并进的关系。业主和品牌方，要互相借力发展，而不是互相抱怨、甚至是挖坑埋雷。
其次，在合作的过程中，总会有这样或那样的磕碰，但品牌方与业主合作时，要求同存异，共同把酒店经营好。
总之，酒店是一门长期恒古久远的生意，作为业主要沉下心来，把生意当成自己的事业来做，坚持稳中求进步。
投资建议
想对合作伙伴说：
对于合伙人、同事、品牌方，我都心怀感激。既然选择了彼此，信任是最重要的前提，这样在遇到问题时，才能携手并进。
想对新投资人说：
一、合适的物业，配置合适的品牌，提前做好投资预算
投资人注重物业位置，但要注意的是，品牌的产品在不断升级，品牌在各个城市也在不断拓展。三年前认为很好的黄金位置，在未来的五年、十年或更长的时间，可能会变成城市里不温不火的边缘地带。
除了把握物业的地理位置，还要注意品牌的近距离保护、周边竞品的布局等。
二、选择品牌的逻辑：
1、参考品牌门店的经营数据，这是一个重要的基础。
2、对品牌市场以及选择的物业要有综合的考量。
3、要借助品牌方开发和运营部门的预算结果。
例如，可以提前和多个品牌方讨论物业的投资预测。如果有三四品牌都看好此处物业，相对来说，项目的投资回报会稳健。
反之，如果只有一个品牌认为项目投资回报率高，其它的品牌都反馈测算数据较差，投资人则要谨慎。
写在最后
近期，我们已经签了你好、全季酒店，还有其它的中端品牌。
预计，在2022年下半年以及未来几年，我们会在华东区域，以及三四五线的酒店市场中继续稳中求进、深耕细作。
同时，我们相信疫情终将会过去，酒旅业的春天一定会到来！返回搜狐，查看更多
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