本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是西北资深投资人郭莲军先生，新疆新大地酒店管理有限公司总经理。
郭总投龄3年，投资数量5家，个人总投资金额7600万。投资品类涵盖中端、中高端酒店，投资的品牌有：亚朵、美居、全季、星程。
以下内容，根据直播对话中郭莲军的自述整理。
从退伍军人成长为资深酒店投资人
2002年，我从部队退伍后，开始接触酒店工作。
2009年，我进入希尔顿酒店工作，对酒店有了更深了解与认知。
之后，恰好遇到了合适的机会，就顺势而为地进入到酒店投资圈。
在酒店行业近二十年里，我发现每个酒店人都秉持着对生活的热爱而投身于行业中。我从一个酒店经理人转变到酒店投资人，发现自己能更加客观地看待品牌、投资人以及团队之间的合作关系。
基于我在酒店经营方面有较为丰富的经验，所以在酒店投资中，我更加看重投资数据。我认为，追随连锁品牌的同时，要和品牌共同成长、进步，并用理性的思维分析、判断，最终才能实现投资的成功。
投资案例剖析
亚朵酒店的优势在于：品牌溢价高，管理团队的服务意识强，店长的综合能力在行业内都处于领先水平。
但亚朵酒店对城市以及物业位置有较高的要求，如果在经营中不能产生高溢价，建议谨慎加盟亚朵。
一、乌鲁木齐市政府南湖亚朵酒店
1、物业状况：
乌鲁木齐市政府南湖亚朵酒店的物业，位于乌鲁木齐市的核心商圈，紧邻市政府，但物业的租金价格并无优势。
2、品牌选择：
在品牌选择时，首先，要考虑物业条件，比如，物业周边是否已有较多成熟的品牌；
其次，商圈的客户群体，比如，乌鲁木齐的商务人群较多，商务人群是酒店收益的基础。在旅游旺季时，游客是酒店收益的补充部分。
最后，利用产品差异化，进行品牌筛选，有利于提升酒店的溢价，主要考虑的因素是：
①物业租金价格没有成本优势，但品牌具有高溢价
虽然物业的租金价格在签约时并无优势，主要是考虑到品牌的高溢价，这是选择投资亚朵品牌的最大原因。
②乌鲁木齐的中档酒店价格，符合当地的消费需求
乌鲁木齐的中档酒店，平均售价在240—280元，OCC约75%—85%。
③客户群体需符合酒店未来的发展趋势
现在，国内消费市场已经发生了改变，亚朵的主流客户人群，年龄约25—35岁，很大一部分来自于“90后”群体，而“90后”这一代人，更看重酒店的品质与体验。
④乌鲁木齐当地的酒店，人工成本较低
在投资回报周期上，亚朵在乌鲁木齐的投资回报周期约5年左右，且收益相对较稳定。所以，选择亚朵品牌，投资会更有信心。
乌鲁木齐市政府南湖亚朵酒店
二、奎屯独库公路星程酒店：
在我以往投资的酒店中，收益相对最好的是星程酒店。因为酒店以8—10万的单房造价创造出超预期的收益。
投测阶段：
当时，自己做了全新疆所有主流连锁品牌的数据分析，最终选择了星程品牌，原因在于：
其一，单房的投资在8—10万，投资风险可控。
其二，从投资回报率角度考虑，下沉市场适合做100间客房体量的酒店，房间数量符合星程酒店的品牌定位。
其三，从品牌的会员占比及市场表现上看，投资星程酒店更有信心。
筹期阶段：
102间客房，客房的室内面积约40平米。
装修总额约1050万元，单房造价约10万元。项目从进场到开业，花费约5个月。
经营阶段：
在开业的一年里，门店收益较好。
从开业后的运营数据表现看，无论是RevPar，还是OCC，均超过预期以及同城竞品酒店。
2022年上半年，新疆酒店市场受疫情影响较大，7月门店ADR430元，RevPar383元。
对于以上这份经营数据，我比较满意。同时，对在西北地区的县级市酒店市场的投资树立了信心。
项目遗憾点：
在隐蔽工程方面，后续陆续出现了问题。
自己本身有专业的装修团队，但“水电组”并未入场。虽说工程如期完工，但是在隐蔽工程方面，后续陆续出现了问题，比如，漏水。
如果当时选用成熟的装修团队，装修周期能再节省1个月。
所以，建议在选择品牌后，如果自己有专业的装修团队，最好全部采用自己的装修团队。如果投资人的精力允许，尽可能亲力亲为，否则在装修过程中，若细节把控不严谨，会直接影响到门店的经营以及未来的收益。
奎屯独库公路星程酒店
因地制宜选品牌，投资事半功倍
1、西北市场的投资机会与风险
投资机会：
在西北投资酒店，可以选择省会城市，核心城市是兰州、银川、西宁、乌鲁木齐等，这些城市都是理想的投资之地，因为有“一带一路”的国家倡议背书，以及西北旅游的热潮，保障了西北有大量的商务及旅游客群，这是在西北投资酒店能够盈利的关键要素之一。
我之所以选择在新疆投资酒店，原因在于：
其一，新疆酒店市场，具有投资潜力
新疆酒店市场和国内其他区域酒店市场相比，尤其是华东等发达地区，它们之间大概有十年的发展落差，所以新疆酒店市场的发展空间较大。
其二，新疆市场及当地的社会资源，为投资提供了保障
①西北有独特的文化：当地人民真诚、好客，消费能力尚可。
②新大地集团背景雄厚：新大地集团改制了20年，但依然是具有活力的企业。
投资风险：
疫情管控和地方治理政策等，都会为投资带来一定的风险，所以在这几方面要提前关注，谨慎处理，避免遭受损失。
比如，2022年新疆的疫情风控时间较长，尤其是在6、8、9月旺季时的疫情风控，对当地的酒店收益有较大的影响。
2、西北的投资特色
在西北投资，要提前为淡、旺季做两手准备，因为6、7、8三个月的旺季收入几乎是酒店全年的利润。而另外9个月的收入则是平衡酒店的成本。所以，西北投资的特点是：
①淡旺季明显，且旺季流量佳
投资人在投资时，一定要把控好自己的投资成本，以保证酒店获得稳健的收益。
②当地有很多较好的物业资源
比如，当地的国企物业较多，通过一些资源或渠道，可以拿到价格合适的物业。
③西北投资，后劲足
从国家战略来看，西北的发展潜力及后劲非常充足。
3、受西北人喜爱的品牌
据了解，在西北运营稳健的是华住酒店集团和如家酒店集团，它们在西北的数据相对较为亮眼。
目前，如果投资人在西北做酒店投资，我建议在华住的中档和中高档进行品牌筛选。
4、选址的关键要素
首先，物业位置要有优势；
其次，客流；
比如，物业所在的城市、商圈、物业的朝向等，都会影响到门店的流量；
再次，物业的其它条件，比如，展示面、出房量、停车场、签约的规范性等。
5、在物业合作中，哪类业主是主要的合作对象
①国企物业；
②上市公司或大型集团；
③个人房产；
6、选品牌的关键点
①选择成熟品牌：
一定要选择成熟品牌，选择品牌时，要结合所投城市的品牌规模；区域内的品牌经营状况、当地的品牌认可度等。
②用品牌数据，客观评判：
以品牌数据做横向对比，比如，单房造价额等，这样会更加客观。
建议不要只看品牌的单店数据，而是看品牌5-7家以上的门店综合数据，这样的数据才更加客观、全面。
③品牌定位在100间客房量。
7、投资成功的关键点
①选择合适的品牌：
可以选择较为稳健的品牌，比如，全季、汉庭、星程等；
②提前规划
提前规划好投资金额、合作品牌、物业选择等。
比如，在投资的城市中，可以考察10万人的县城，在这类县城中会有自己的品牌矩阵，像汉庭、你好、星程、全季、桔子等，都是比较完善、成熟的品牌。
8、投资的风险
①品牌筛选：
项目前期重在选择品牌，一旦选择了成熟的品牌签约后，就要包容品牌，快速完成品牌建设。
②资金准备不足，盲目开工：
资金要准备充足，否则项目停滞，拖一、两年，甚至更长的时间，最后项目烂尾，物业被房东重新回收，类似的风险要提前归避。
③施工团队：
酒店装修有两类：
第一类是装酒店，也装医院、办公室。只要是装修，都可以做。
但如果是选择了这类装修团队，半年内酒店装修也无法正常完工，因为对方不是专业做酒店装修的。
第二类是专业的酒店装修团队，他们相对更成熟、稳健。
在与装修团队签约时，建议投资人签约“一口价”，合同内容无其它增项。
另外，要避免施工队伍挪用资金。如果施工队伍把合作的项目资金挪用，将会导致项目进度慢，甚至无法如期完工。
④政策风险：
比如，疫情风控导致不能正常经营；办理证照周期过长等。
投资建议
想对合伙人说：
感谢新大地集团，遇到好的平台，才能做自己想做的事。
同时，感谢合伙人给予我的支持和信任。
想对品牌方说：
建议品牌方打通与投资人的对话通道，多与投资人交流，多做酒店方面的专业分享，能更多地倾听投资人的建议。
想对投资人说：
1、在乌鲁木齐的投资建议：
①如果物业是核心地段，建议选择亚朵等这类中档品牌。
如果投资人有更高的投资需求或者物业是自持物业，推荐选择希尔顿欢朋或希尔顿花园品牌。
②克拉玛依和乌鲁木齐都有商务客群，目前克拉玛依的品牌竞争较激烈。
③新疆的酒店市场尚不饱和，投资具有较大的潜力，在投资之前，建议对物业项目或品牌甄选，结合当地城市的实际状况做具体判定。
2、投资甄选项目，不要盲目，要先看数据，再研判。
3、在商务合同签约规范上，建议仔细审核合同内容，这是需要重点规避的一个投资风险点。
4、在投资过程中，建议做好成本控制和产品升级，这样才能有助于门店收益稳定及增长。
写在最后
未来，西北酒店市场将处于稳健的发展阶段，并且在酒店的细分赛道中表现得越来越专业、成熟。
期待国内的品牌衍生出更多像亚朵、全季这类的成熟品牌。同时，希望国内的品牌尽快成长，在未来能够与国际品牌不相上下，且拥有强品牌溢价能力。返回搜狐，查看更多
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