日前有传闻称，中国最大的长租机构自如考虑在港股IPO，计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。但计划尚处于讨论期，筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。对此，自如方面回应称：不予置评。
此前，自如已拿到多轮融资，最近一轮融资后的估值超460亿人民币。对于资本市场来说，持续的投资需要在某个时刻见到回报，而运营模式是能否见到回报的关键，毕竟之前申请或成功上市的长租公寓几乎全都采用“二房东”模式，但最终结局并不尽如人意。而自如于2021年初推出了“增益租”模式，其发展前景如何备受市场各方关注。
资本市场或许并不看好二房东模式
去年9月，魔方公寓的母公司魔方生活向港交所递交上市申请，如果成功IPO，它将是第三家长租公寓领域的上市企业。据了解，魔方生活采用的便是“二房东”模式，即向业主或授权承租人租下全部或部分楼宇，并订立约10至15年的长期租约，再对房间进行装修改造，并提供其他各项配套服务。
在魔方之前，同样采用“二房东”模式的还有青客、蛋壳等。2019年11月，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓登录纳斯达克，但2022年1月，青客公寓走向破产清算。2020年1月，蛋壳在纽交所上市，但仅445天后，2021年4月6日，“纽交所监管局”启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌。
而魔方生活的增长也在放缓，2022年上半年，年经营指标开始大幅下滑。其中，实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15％，但期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元，大幅下滑99.75％。截止目前，仍未听到魔方通过聆讯的消息，而根据港交所规定，自招股说明书签署之日起6个月内，未能完成聆讯或者上市，招股书会自动失效，时间已所剩无几，魔方上市前景堪忧。
事实上，“二房东”模式在运营过程中需要投入大量资金来覆盖拿房成本、空置期成本、装修成本等，其中任何一项被拉高都有可能导致企业经营压力直线上升，传导到租客端，则表现为租金上涨，最终客源量减少，“暴雷”、“破产”频发，这是资本市场极不愿看到的。
增益租或能让自如走得更远
相比之下，自如在2021年初推出的“增益租”模式，则能实现“轻装上阵”。
一是房屋的装修成本由房东承担，这就减轻了自如的现金流压力，但对装修能力的竞争力要求更高。而自如在过去十几年，已为上百万套房装修，具备较高的供应链管理水平和交付能力。可以更快、更广的盘活大中城市老旧小区实现“年轻化”“时尚化”“自如化”，扩大市场上高品质房源的供给。
二是“无差价、无空置期、收益有保障、年底有分成”的创新机制可以保障业主获得稳定的收益，更多业主愿意将房源委托给自如，同时自如以其高品质房源和专业的出租运营能力吸引到更多租客，这就实现了运营链条的闭环。
据《中国城市租住生活蓝皮书》的调研数据显示，在一线城市、新一线城市中，超50％的业主愿意将闲置住房委托长租机构出租，而在自如的业主群体中，有68％的业主“会向朋友推荐‘增益租’”，业主们的选择已经证明了其价值。
有分析人士认为，自如“增益租”模式以其特有的创新机制为行业发展开辟了新路径，轻资产运营增强了自如抵御风险的能力，同时为业主和租客都带去了实实在在的好处，在这个模式下，自如可以走得更稳更远，而这正是资本市场所看重的，相信自如还会继续创新，引领行业健康发展。
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