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博弈的北京二手房市场:降价现象普遍、有业主自降80万,买方持币观望不上车

图片来源:网络

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

在4月和5月连续两个月的“量价齐跌”后,6月的北京二手房市场仍在下探。

中指研究院数据显示,6月北京二手房成交约1.1万套,环比下降约15%;从价格来看,6月北京二手住宅价格环比下跌0.09%,跌幅较5月扩大0.06个百分点。

与此同时,北京市面上挂牌待售的二手房“越卖越多”。贝壳平台监测的数据显示,在去年11月时北京二手房挂牌量突破10万套,随后持续攀升;截至目前,该数据已超过12万套。

“随着二手房挂牌激增,去化周期增长,二手房变得‘愁卖’ ,二手房市场已从卖方市场开始悄然转变为买方市场,” 易居研究院研究总监严跃进近日也发文指出。

搜狐财经在近期的北京二手房市场调研走访中也发现,当楼市处于买方市场,卖房者为了将自己的房产销售出去,不惜主动降价出售;处于主动地位的买房者,则希望房价再低一些,选择持币观望,即作为买卖双方的价格博弈逐渐加剧。

不过,也有机构认为这种博弈或不会持续太长时间。麦田房产在7月3日发布的研究报告中说道,“随着时间的推移,市场上累积的调价房源会逐渐增多,而高性价比优质房源增多后,会推动观望客户入市。”

在麦田房产看来,当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期,三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。

卖方:“让价”现象普遍

“我自刀80万才卖了房。”挂牌出售北京北四环一套三居室的郭予菲,想去置换一套学区房。最初她的报价为1020万元,但历时3个月还未卖出,让她不得不降价卖房。

这种现象并非个例。早在5月末,“北京二手房降价90W卖不出”的消息就曾登上热搜。那时,有不少网友认为,这是房产中介故意制造的噱头。但从各研究机构披露的数据来看,如今的北京二手房市场,卖方降价的现象越来越普遍。

麦田房产数据显示,5月北京二手房议价空间较4月相比扩大0.37个百分点,到了6月议价空间继续扩大,和5月相比扩大0.67个百分点。

“近期市场成交减少,成交房源价格和前几个月相比有所松动,市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。”麦田房产指出。

搜狐财经查询诸葛找房平台的实时数据则发现,截至最新的24小时里,该平台上挂牌在售的78085套二手房中,有1448套选择降价,降价幅度在1万元-59万元不等。

图片来源:诸葛找房

其中,有不少房源是多次降价。如位于北京海淀区清河清景园一套99平的电梯房。该房屋曾于3月24日挂牌,初始报价770万元;从4月下旬开始到6月底已降价三次;截至7月3日,该房源已累计降价30万元,报价已下调至740万元。

房产经纪人对北京楼市降温的感知则更加具体,也更直接。北京东城区某房产中介周磊告诉搜狐财经,“现在业主正在接受降价卖房这一事实,甚至自己主动提出降价。”

据周磊透露,目前降价的业主主要分为两类,一类是“急售型”。这类业主普遍已预订了要置换的新房,着急卖出手中的旧房子以完成资产的变现,“附近有个小区6月份总共成交5套房,其中有两套业主非常着急出售,最终成交价相比上一套降低了10%。”

“他们是降了好几次才卖出去,之前已经付了200万的新房订金,旧房卖不出去就无法填补资金缺口。”他向搜狐财经说道。

另一类则是“恐慌型降价”,这在各大机构监测的数据中也有所体现。如易居研究院就认为,“二季度供求矛盾持续尖锐,市场情绪非常糟糕。随着二手房出售的难度骤然加大,容易产生恐慌性降价的问题。”

在走访中,朝阳区国贸片区的一名房产中介告诉搜狐财经,现在市场向下走,部分业主在同小区房源降价氛围的感染下,愿意 “随行就市”进行让价,“不像市场往上走的时候,想让业主让价几千块都难。”

值得一提的是,部分业主在降价卖房的同时,也在算一笔账。“割肉80W卖房”的郭予菲就是如此。谈及为何主动降价?她表示,“感觉周围都在降价,手中的房子降价的同时,我想置换的房子也在降价,折算一下也不亏。”

尽管楼市充斥着降价的悲观氛围,但与去年相比,北京二手房的价格还出现了一定的涨幅。国家统计局数据显示,5月北京二手房价格同比上涨2.8%;中指研究院数据显示,6月北京二手房价格同比上涨1.6%。

买方:等待降至心理价位

相比业主们的挥泪降价,购房者们更像是“沉默的大多数”,有的在持续观望,有的搁置买房计划,有的在默默等待心仪的房子降至心理价位再出手。

有购房者在社交媒体上分享自己的买房经历,今年3月看中丰台南三环一套小面积房子,当时房主很强硬,没有谈妥价格;紧接着这位买房人被公司裁员,暂停买房。等到6月再看,曾经她所看中的这套房源已经降价了45万,但仍未找到买方。

反观当下,二手房市场处于买方市场,买方成了强势的一方。麦田房产分析师指出,“挂牌在售的房源量多,而市场需求和2、3月相比又明显减少,相当于购房者竞争对象少了,市场可以给购房者充足的挑选时间。”

周磊也表示,现在购房者可选范围多,在与业主谈价的过程中,很多抱着“能谈就谈,不能谈就换下一个”的心态,“甚至一上来就按照房源总价5%的幅度砍价,非常强势。”

与走到谈价环节的购房者不同,全职妈妈宋冉已经观望3个多月,还没遇到合适的房子。据她介绍,今年3月,她顺利在市场高点出手了一套“老破小”,准备为儿子换一套学区房。随后她考察了昌平、丰台、回龙观的学校后,决定在回龙观购房。

谈及购房原则,她表示,受裁员氛围影响,不会加过多杠杆;同时,她期待着北京能够降低二套房首付比例,减轻换房压力。

而目前更让她苦恼的是,“现在好房子太少了。但凡小区位置好、户型好的房子出一套就卖一套,很难碰到。”对于不甚完美的房子,她则等待其降至心理价位后再出手。

何为心理价位?宋冉举例称,“如果一套房子与原来的市场价相比,已经跌了50万,如果它能再跌20万,那我肯定想买。”

宋冉直言,“最近回龙观龙跃苑,有一套顶层的房子卖了375万元,一下子跌回五年前。这样房子谁都想要,太值了。”

机构观点:博弈或将在三季度结束

不过,宋冉告诉搜狐财经,她不会等太久,预计7月会出手买房,“感觉市场该降的,已经降差不多了,对于刚需自住的我们来说,再等下去的意义不大。”

无独有偶,周磊也认为二手房房价已触及一个底部。他建议刚需者购房者,与其继续观望,不如选一些房源与业主谈谈价格。

“合适就买,不合适也没有损失。”在他看来,一旦楼市推出重大利好政策,市场将立刻转向卖方市场,购房者很可能失去谈价的主动权。

麦田房产在7月3日发布的研究报告中也指出,北京的二手房市场议价空间扩大,买方占据市场优势,“一边是挂牌量持续增长,在售房源越来越多,一边买房人想要选到性价比合适的房子依然感觉很困难。”

麦田房产认为,这主要是北京目前在售房源结构和需求不匹配导致的。不过,其也指出,当前买卖双方的价格博弈在继续,随着时间的推移,市场上累积的调价房源会逐渐增多,而高性价比优质房源增多后,会推动观望客户入市。当前北京市场正处于阶段性需求回调的时期,三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。

虽然整体成交仍处低温态势,但市场也并非无积极信号。根据最新的诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年第27周(6.26-7.2),监测重点10城二手住宅成交量为14637套,环比上涨18.48%,同比下降11.73%。其中,北京二手住宅成交3232套,环比上升37.12%,同比下降6.43%。

对于市场未来整体的走向,严跃进在与搜狐财经交流时则指出,“三季度楼市还会进一步下跌。因为楼市一旦出现降温,不可能只有二季度出现下跌。换言之,市场信心恢复不会太快,哪怕推出购房政策,也需要时间逐渐恢复。楼市真正止跌可能要在今年四季度后。”

(应受访者要求,文中周磊、郭予菲、宋冉均为化名;本文不构成任何投资建议)返回搜狐,查看更多

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